【正文】 稅等拍賣、變賣的費用和稅金 。而為了彌補這種抵押價值評估的缺陷，保障貸款收回， 要求房地產抵押估價包括“估價對象變現(xiàn)能力分析” ，向估價報告使用者作“估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響”、“定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估”等提示。開發(fā)商以 5000元 /㎡的價格預售了其中 100套，建筑面積共計10000㎡，預購人按房價的 70%辦理了個人住房抵押貸款。當?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為 65%。評估保險價值時， 估價對象的范圍應視所投保的險種而 定。具體的計稅價值如何，要視稅種而定。因此，當時的城市房地產稅的計稅價值即是房地產市場價值或市場租金。 巴洛維教授在《土地資源經(jīng)濟學 — 不動產經(jīng)濟學》一書中的下列一段描述，較好地說明了房地產的成本、售價、抵押價值、課稅價值、征收價值之間的聯(lián)系和區(qū)別：不動產經(jīng)濟價值的一些重要概念，可以用一個經(jīng)營者花費 5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花費20萬美元修建一幢辦公樓的例子來說明。然而，在他確實得到標價以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財產正是某種公共項目所需要的，可以得到 27． 5萬美元的征收價值 。 ?（一）房地產所有權價格 ?房地產所有權價格是 指房屋所有權價格、土地所有權價格，或者 房屋所有權與土地所有權價格 。但在特殊情況下可能需要對土地所有權價值進行評估，例如衡量社會總財富中土地財富總量是多少時，評估的應當是土地所有權價值而不是土地使用權價值。 土地使用權價格 ?（二）土地使用權價格 ?由于土地使用權有建設用地使用權（其中又有出讓的建設用地土地使用權、劃撥的建設用地使用權和其他建設用地使用權）、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權，所以土地使用權價格又有相應的使用權價格。但在現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款，各地的內涵也不盡相同。例如，中國封建社會后期出現(xiàn)的永佃制，其特點是土地所有權與土地耕作權相分離：地主享有土地所有權，負擔田賦（即土地稅），有權收租，但對土地使用權不能干涉，不能隨意增租或奪佃； 佃農享有土地耕作權，即佃權，并有權將它買賣、典押或出租 。 ? 英美法系的“權利束（ bundle of rights）”理論，有助于理解上述按照房地產權益來劃分的房地產價格。 以房地產所有權價格為例，它一般相當于整束“木棒”的價格，但還可依據(jù)所有權是否完全再細分。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產的入賬價值。” 在進行投資性房地產后續(xù)計量中，采用 公允價值模式和成本模式 兩種方法進行計量。 四者之間的關系 ?原始價值是始終不變的 ， 賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的 ， 公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動的 。 ?市場調節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定， 通過市場競爭形成的價格 。 （如經(jīng)濟使用房） 市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價 ?政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門， 按照定價權限和范圍制定的價格 。最高限價是試圖規(guī)定一個對房地產可以收取的最高價格；最低限價也稱為最低保護價，是試圖規(guī)定一個對房地產可以收取的最低價格。對于這類房地產，估價也應依據(jù)這些規(guī)定進行?！?基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估價值。 ?這里的房屋重置價格應是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋， 在某一基準日期建造它所發(fā)生的必要支出及應當獲得的利潤 。 ?A．最低價格 ?B．最高價格 ?C．平均價格 ?D．成交價格 ?答案： C 土地價格、建筑物價格和房地價格 ?九、土地價格、建筑物價格和房地價格 ?土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產的 基本存在形態(tài)來劃分的價格 。人們平常所說的房價，例如購買一套商品住房的價格，通常含有該建筑物占用范圍內的土地的價格，與這里所說的建筑物價格的內涵不同。在房地產價值分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值。 ?（一）總價格 ?總價格簡稱總價， 是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內的房地產整體的價格 。價格單位由 貨幣和面積 兩方面構成。 ?（ 2）面積：包括面積內涵和面積單位。 ?（三）樓面地價 ?樓面地價是一種特殊的土地單價，是按照 土地上的建筑物面積均攤的土地價格 。 總價格、單位價格和樓面地價 ? 例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為 700元 /㎡，乙土地的單價為 510元/㎡，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴（每平方米土地面積貴 190元），此時精明、謹慎的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。此時懂得樓面地價意義的買者，通常會購買甲土地而不會購買乙土地。 5000 1200＝ 480（萬元）。例如，①未扣除因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格為實際價格。④房地產買賣中，本應由賣方繳納的稅費買賣雙方約定由買方繳納，或者本應由買方繳納的稅費買賣雙方約定由賣方繳納。 ? （ 2）如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠 5%。采取上述分期支付價款的，買方在支付第二期、第三期價款時，應按照支付第一期價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向賣方支付利息。 ?在第四種情況下：名義單價為 3000元 /㎡，名義總價為 30萬元；實際總價為 10＋ 10/（ 1＋ 5%） 0． 5＋ 10/（ 1＋ 5%）＝ 29． 28（萬元）（假定年折現(xiàn)率為 5%），實際單價為2928元 /㎡。銀行貸款年利率為 5． 58%。期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。（ 2023年試題， 202 2023年相關試題） ?A．該房地產的實際價格等于名義價格 ?B．該房地產的名義價格為 50萬元 ?C．該房地產的實際價格高于 50萬元 ?D．該房地產的實際價格為 50萬元 ?E．該房地產不存在名義價格 ?答案： ABD 現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格 ?十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格 ?現(xiàn)實中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價格和期貨價格之說。（ 1＋ 5%）＝ 28． 57（萬元 )（假定年折現(xiàn)率為 5%），實際單價為 2857元 /㎡。 名義價格和實際價格 ?在上述第一、三、五種付款方式下：名義價格和實際價格相同，單價均為 3000元 /㎡，總價均為 30萬元。 ? （ 4）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付 l0萬元，第二期于半年內支付 10萬元，第三期于一年內支付 10萬元。⑤ 在不同的付款方式下 ，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格為名義價格 ； 在成交日期一次性付清的價格或者 將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格 。②在買房送裝修、汽車、車位、物業(yè)服務費等情況下，減去裝修、汽車、車位、物業(yè)服務費的價值后的價格為實際價格。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎上進行計算或者處理才能得到 。 總價格、單位價格和樓面地價 ?14．某宗土地上有一幢 8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為 50%，假設該住宅樓的總價為 2023萬元，平均單價為 5000元 /㎡，樓面地價為 1200元 /㎡，則該宗土地的總價為（ ）萬元。例如，甲土地的容積率為 5，乙土地的容積率為 3，則甲土地的樓面地價為 140元 /㎡，乙土地的樓面地價為 170元 /㎡。在這種情況下，樓面地價與土地總價的關系為： 總價格、單位價格和樓面地價 ?認識樓面地價的作用十分重要。此外，住宅還有 居住面積 ，商業(yè)用房還有 營業(yè)面積 ，出租的房屋還有 可出租面積 ，成片開發(fā)的土地還有可轉讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。在幣種方面，例如是人民幣，還是美元、港幣等。 房地產的單位價格一般可以反映房地產價格水平的高低。 在房地產合并的情況下，合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和。該價格往往等同于人們平常所說的房價。 ?在土地估價時，根據(jù)其實際的 基礎設施完備程度 和 場地平整程度 ，或者在特殊情況下假設其基礎設施完備程度和場地平整程度的不同，俗稱“生熟”程度不同，會有不同的價格。 有了這種房屋重置價格之后，實際估價中估價對象房屋或建筑物的價值，可以通過該種房屋重置價格的比較、調整來求取。 基準地價、標定地價和房屋重置價格 ?標定地價是指政府根據(jù)管理需要，評估的 某一宗地 在正常土地市場條件下于 某一時點 的建設用地使用權價格?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十三條規(guī)定；“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。 市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價 ?政府對價格的干預還有 規(guī)定價格構成或利潤率 等，例如規(guī)定新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導價， 按保本微利原則確定 。例如在城鎮(zhèn)住房制度改革中， 出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價 。 ?政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格 。 ?就原始價值、賬面價值、公允價值與市場價值相對而言，房地產估價是評估房地產的公允價值、市場價值。 ?相對于原始價值和賬面價值，市場價值可以說是實際價值，是指一項資產現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設把該資產拿到市場上去交易，它最可能的價格?！镀髽I(yè)會計準則第 3號 — 投資性房地產》第三章第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 權利束理論 原始價值 ?六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值 ?原始價值、賬面價值、公允價值主要是會計上使用的一組價值概念。實際中的財產權可能是整束“木棒”，也可能是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”，還可能只是整束“木棒”中的某一根或某幾根“木棒”。 ?房屋所有權和土地使用權都 可能存在設立了抵押權、地役權、租賃權 或者有糾紛、被依法查封、限制交易等情形，因此還有各種情形下的房屋所有權價格和土地使用權價格。 土地所有權價格 ?土地所有權價格與土地使用權價格有著極為復雜的關系?！冻鞘蟹康禺a管理法》第八條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。另外，如果未來將集體土地征收補償改變?yōu)榘凑毡徽魇胀恋氐氖袌鰞r值進行補償，就會存在集體土地所有權價值評估。雖然征收集體土地要給予補償，但目前還不是按照被征收土地的市場價值進行補償。 房地產所有權價格 ?五、房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利的價格 ?房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利的價格是一組按照房地產權利的種類來劃分的房地產價格，具體有房屋所有權價格、土地所有權價格、建設用地使用權價格、宅基地使用權價格、土地承包經(jīng)營權價格、地役權價格、抵押權價格和租賃價格。當他將該財產作為抵押貸款評估時，該財產只會有 21萬美元的貸款價值 ，估稅員以 13萬美元估定財產收稅價值 。 征收價值 ? （六）征收價值 ? 征收價值是為國家征收房地產確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產的價值。 1951年 8月 8日中央人民政府政務院（現(xiàn)國務院的前身）發(fā)布的《城市房地產稅暫行條例》（已廢止） 規(guī)定，城市房地產稅的計稅依據(jù)是標準房價和標準地價，或者標準房地價或標準房地租價。 ?12．評估房地產投?；馂碾U時的保險價值，通常包括（ ）。 抵押價值 ?［解］該在建工程的再次抵押價值求取如下： ?10．某已抵押房地產因債權實現(xiàn)需要強制處分而由法院委托估價，則估價結果通常是該房地產完整權利下的價值。開發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實際投入少 200萬元。下列公式將有助于對抵押價值的正確理解： 抵押價值 ?可見，抵押價值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)“打折”或者扣除拍賣、變賣的費用和稅金后的“凈值”，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款下的“完全價值”。 所謂 估價作業(yè)日期 ，是指估價的起止日期，具體是 自正式接受估價委托之日起至出具估價報告之日止的時間 。 抵押價值 ?（三）抵押價值 ?在房地產抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產的價值，貸款人希望在整個抵押期間，抵押房地產無論是在設立抵押權時的價值，還是隨著時間的流逝而變化直至實現(xiàn)抵押權時的價值，都要 大于未償還的貸款余額，因為只有這樣才可能保障貸款收回 。其中， 住宅一般是按使用面積或套計租，非住宅一般是按建筑面積計租 。 ?真正的房租構成因素應當包括：①地租；②房屋折舊費，包括建筑結構、設施設備和裝飾裝修的折舊費；③維修費；④管理費；⑤投資利息；⑥保險費；⑦房地產稅（是房地產持有環(huán)節(jié)的稅收。 租賃價格 ?商品租金也稱為全價租金，是指以房地產價值為基礎確定的租金 ，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅、保險費、地租和利潤八項因素構成。 租賃價格 ?（二）租賃價格 ?租賃價格通常稱為 租金 。 投資價值練習題 ?8．在評估 投資價值 時，折現(xiàn)率是（ ）。 當市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場出售過去所