房地產(chǎn)價值評估報告(文件)
【正文】 正常收益）作為口徑評估資產(chǎn)價值，并進(jìn)行了推廣應(yīng)用，如奧爾遜、克雷沙非正常收益的折現(xiàn)值加上投入資本賬面價值就是該房地產(chǎn)的評估價值。同時，房地產(chǎn)的交易價格反映房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，故用市場法評估的價值與用收益法評估的價值相同，即。就成本法而言，建安成本、專業(yè)費率、管理費率、稅率取值相對容易，可在一定范圍內(nèi)選取，但對其要求的投資報酬率以及重新購建需要的時間則難以準(zhǔn)確把握，從而影響合理利息和利潤的取值。就市場法而言，只要交易情況正常、市場信息比較充分、相同或類似房地產(chǎn)存在活躍的市場、替代案例比較多，則評估結(jié)果在短期內(nèi)具有一定的可靠性。三、案例分析市場比較法＊＊大廈辦公用房（1）房地產(chǎn)位置狀況本次評估的對象為＊＊銀行總行位于上海市浦東新區(qū)＊＊＊路＊＊號的辦公樓。該建筑物為＊＊銀行總行新建成的辦公樓。進(jìn)口中央空調(diào)和消防報警、自動噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。（4）評定估算1）地上建筑物部分用市場比較法評估。陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。外墻花崗巖，玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。辦公房內(nèi)為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質(zhì)隔斷設(shè)施狀況進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。平面布局好好好好臨路狀況一面臨主干道。物業(yè)管理好好好好 評估比較對象表實例項目名稱地址標(biāo)價價格修正后A新上海國際大廈浦東南路360號$2,800￥22,480B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號$2,800￥22,480C證券大廈浦東南路528號$3,000￥24,090因可比實例都是美元標(biāo)價，按1美元＝。房屋基本狀況如下：外墻水泥砂漿，內(nèi)墻及頂棚噴涂，木門窗，地面水磨石，走道鐵欄桿，樓梯砼踏步，鐵欄桿扶手。工程預(yù)算定額測定費（依據(jù)武政辦【1998】65號文，％）。已使用年限為17年，耐用年限為50年。（1）年租金收入根據(jù)委托方提供的租賃合同及估價人員對周邊類似物業(yè)租金水平的調(diào)查、了解，確定估價對象月租金為80元/平方米（估價對象營業(yè)用房及辦公用房租金水平相當(dāng)），空置率取5%。（5）估價對象房地產(chǎn)在出讓狀態(tài)下的收益價格：V=（－）/[1－1/（1＋%）43]= （萬元）（6）應(yīng)交納的國有土地使用權(quán)出讓金。1000（1－0）26800/6080%104=（萬元）2）年管理費用按年租金收入的3%計算3%=（萬元）3）房產(chǎn)稅按年租金收入的12%計算12%=（萬元）4）保險費取房屋重置價格的2‰10002‰26800104=（萬元）年費用合計：（3）資本化率的確定采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值以安全利率與風(fēng)險調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，%，風(fēng)險調(diào)整值取6%。按原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)場勘察后打分為：項 目標(biāo)準(zhǔn)分評定評分合 計完損等級結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)1620有承載力、稍有不均勻沉降、但穩(wěn)定1870基本尚好承重構(gòu)件1620有輕微變形、細(xì)小裂縫18非承重構(gòu)件1020稍有裂縫、破損10屋面1316稍有滲漏14樓地面1012稍有磨損、裂縫10裝修部分門窗1620基本靈活、少量變形1868 外粉1316稍有裂縫、風(fēng)化14內(nèi)粉1316稍有裂縫、風(fēng)化13頂棚1316無明顯變形、稍有裂縫13細(xì)木裝修1012稍有破損10設(shè)備部分水衛(wèi)2532基本尚可2565電照1620線路、照明裝置基本尚好、無漏電18其他2228基本正常使用22 完好分值率
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