房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-05 00:51 本頁面
【正文】 遜、克雷沙帕利普、湯姆科普蘭等。房地產(chǎn)所帶來的非正常收益是未來營(yíng)業(yè)利潤(rùn)扣減投入資本與平均投資報(bào)酬率乘積的剩余部分。非正常收益的折現(xiàn)值加上投入資本賬面價(jià)值就是該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其計(jì)算公式為：其中：為該房地產(chǎn)未來實(shí)際的投資報(bào)酬率。特別地當(dāng)時(shí)，即當(dāng)房地產(chǎn)未來實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等時(shí)?？梢?，當(dāng)市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)、信息充分對(duì)稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費(fèi)用時(shí)，各行業(yè)都不存在超額利潤(rùn)，即在各個(gè)行業(yè)的投資報(bào)酬率都相同的情況下，房地產(chǎn)未來實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等，這時(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)的交易價(jià)格反映房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，故用市場(chǎng)法評(píng)估的價(jià)值與用收益法評(píng)估的價(jià)值相同，即。但是市場(chǎng)實(shí)際不存在這樣的理想狀態(tài)，三種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果必然存在差異。當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)際投資報(bào)酬率大大高于要求的投資報(bào)酬率時(shí)，收益法評(píng)估的價(jià)值會(huì)比成本法評(píng)估的價(jià)值高出許多；當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，市場(chǎng)法評(píng)估的價(jià)值也會(huì)比收益法評(píng)估的價(jià)值要高，反之則可能比收益法要低。在評(píng)估實(shí)踐中，每種方法都有其特有的不確定性因素影響到評(píng)估結(jié)果的可靠性。就成本法而言，建安成本、專業(yè)費(fèi)率、管理費(fèi)率、稅率取值相對(duì)容易，可在一定范圍內(nèi)選取，但對(duì)其要求的投資報(bào)酬率以及重新購(gòu)建需要的時(shí)間則難以準(zhǔn)確把握，從而影響合理利息和利潤(rùn)的取值。土地開發(fā)成本的求取也是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的關(guān)鍵，特別是在我國(guó)土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，土地開發(fā)成本很難準(zhǔn)確測(cè)定。就收益法而言，未來各年現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對(duì)評(píng)估結(jié)果影響較大。關(guān)于折現(xiàn)率，是取房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資報(bào)酬率還是取全社會(huì)的平均投資報(bào)酬率，是取該區(qū)域房地產(chǎn)投資者的平均投資報(bào)酬率還是取特定投資者的投資報(bào)酬率？不同的評(píng)估目的可能從不同的角度來確定折現(xiàn)率，而評(píng)估結(jié)果對(duì)折現(xiàn)率具有高度敏感性，這使得收益法評(píng)估的價(jià)值具有相當(dāng)?shù)牟豢煽啃浴＞褪袌?chǎng)法而言，只要交易情況正常、市場(chǎng)信息比較充分、相同或類似房地產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)、替代案例比較多，則評(píng)估結(jié)果在短期內(nèi)具有一定的可靠性。當(dāng)供需失衡時(shí)，評(píng)估結(jié)果不具有長(zhǎng)久的可靠性。另外，選取的案例是否為可比較案例、交易價(jià)格是否為市場(chǎng)正常交易價(jià)格、因素修正幅度是否合理等對(duì)評(píng)估結(jié)果均具有一定的影響。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估要充分收集相關(guān)信息，選取合理的評(píng)估方法，針對(duì)評(píng)估方法合理確定評(píng)估參數(shù)，尤其關(guān)注不確定性和敏感性參數(shù)，同時(shí)認(rèn)真分析比較不同評(píng)估方法所得評(píng)估結(jié)果存在差異的原因，并做出可能的調(diào)整。三、案例分析市場(chǎng)比較法＊＊大廈辦公用房（1）房地產(chǎn)位置狀況本次評(píng)估的對(duì)象為＊＊銀行總行位于上海市浦東新區(qū)＊＊＊路＊＊號(hào)的辦公樓。該樓建筑面積69,，土地面積為1930平方米，地處陸家嘴中心區(qū)域。（2）房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,，建筑物屬＊＊銀行所有，鋼混結(jié)構(gòu)；估價(jià)對(duì)象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,。（3）房地產(chǎn)概況委估房地產(chǎn)座落于上海市浦東新區(qū)＊＊＊路＊＊號(hào)；地處陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，估價(jià)對(duì)象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,。該建筑物為＊＊銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓61,，地下為車庫(kù)，（車位116個(gè)）。該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進(jìn)口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。進(jìn)口中央空調(diào)和消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，電話光纜接入，雙回路供電，自備發(fā)電機(jī)，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石，地面為進(jìn)口花崗石(辦公室及會(huì)議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板磚)，大堂挑空二層，建筑物墻面及地面，保養(yǎng)情況較好。照明為日光燈燈艙；進(jìn)口衛(wèi)生潔具設(shè)施齊全。該大廈緊鄰＊＊廣場(chǎng)，有一定的商業(yè)氛圍，與金貿(mào)大廈、東方明珠等上海標(biāo)志性建筑毗鄰，周圍路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利。（4）評(píng)定估算1）地上建筑物部分用市場(chǎng)比較法評(píng)估。：通過市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級(jí)別相同地區(qū)、價(jià)格類型相同等特點(diǎn)篩選案例。 交易實(shí)例調(diào)查情況表實(shí)例項(xiàng)目名稱地址標(biāo)價(jià)A新上海國(guó)際大廈浦東南路360號(hào)$2,800B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號(hào)$2,800C證券大廈浦東南路528號(hào)$3,000比較因素條件表
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