【正文】 、物業(yè)管理，銷售建筑、裝潢材料、五金交電，收費(fèi)停車。 [依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng) ] 2．公司管理人員簡介 總 經(jīng) 理 及 法 人代 表 ： 張 鵬， 男 ， 1972 年 1 月 生 ，身 份 證 號(hào) ：310112197202030079，戶籍：安徽蕪湖人，政治面貌：黨員，大學(xué)本科，常住地址：普陀區(qū) 中潭路 99弄 117 號(hào) 3204 室。個(gè)人經(jīng)歷如下： 中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司經(jīng)營部銷售員 中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理 中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司經(jīng)營部銷售部經(jīng)理 中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理 通海建設(shè)有限公司經(jīng)營部經(jīng)理 中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 3．公司組織管理 結(jié) 構(gòu)分析 公司組織管理結(jié)構(gòu) 圖如下： 總經(jīng)理 10 4．股東背景介紹 中國浦發(fā)機(jī)械工業(yè)股份有限公司 ： 1992 年 10 月，由原機(jī)械電子工業(yè)部響應(yīng)中央號(hào)召，和上海市在“部市共建，開發(fā)浦東”的大背景下，成立了中國浦發(fā)機(jī)械工業(yè)股份有限公司（簡稱中國浦發(fā)）。成立之初，中國浦發(fā)是由全國各省、市機(jī)械工業(yè)廳局及機(jī)械行業(yè)重點(diǎn)骨干企業(yè)共200 余家共同出資組建。 1997 年中央部委體制改革以后，中國浦發(fā)隸屬于中國機(jī)械工業(yè)集團(tuán)有限公司，現(xiàn)有股東 152 家，主要股東單位為：國機(jī)集團(tuán)、交通銀行、深圳特力、哈鍋實(shí)業(yè)、天津農(nóng)機(jī)協(xié)會(huì)、杭州高新、中鋼鋼鐵、上海電氣 、上海化纖集團(tuán)、江鈴汽車。國機(jī)集團(tuán)所占股比 %，為最大的股東單位。 其中 ， 國機(jī) 集團(tuán) 成立于 1997 年 1月，是由中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，世界五百強(qiáng)企業(yè)。 中國浦發(fā)以工程總承包、國際國內(nèi)貿(mào)易、工業(yè)園區(qū)及房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)，年?duì)I業(yè)收入超過 50 億元。公司總部設(shè)在上海，擁有 13 家控股子公司，現(xiàn)有職工近 1200 人，其中工程技術(shù)人員 700 多名，占職工總數(shù)的 70%以上。依托上海的地理環(huán)境優(yōu)勢，中國浦發(fā)充分發(fā)揮在機(jī)械行業(yè)中的影響，經(jīng)過二十年的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公司、子公司同步協(xié)調(diào)發(fā)展的多元結(jié)構(gòu)模式，初步形成以設(shè)計(jì)帶動(dòng)工 程總承包和以技術(shù)研發(fā)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工程業(yè)務(wù)、以機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)出口和工程配套及原材料采購物流服務(wù)為主的貿(mào)易業(yè)務(wù)、以工業(yè)園區(qū)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等三大業(yè)務(wù)板塊。 公司于 1992 年投資成立 中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司 ， 中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司積極參與上海市舊城改造工作，從 1993 年開始，在普陀區(qū)中山北路區(qū)域籌建浦發(fā)廣場。浦發(fā)廣場項(xiàng)目占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，分為 D、 E、 H、 I、 F綜合辦公室 財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目開發(fā)部 營銷物管部 11 六個(gè)地塊滾動(dòng)開發(fā)，目前開發(fā)的為該項(xiàng)目 F地塊的辦公公寓樓項(xiàng)目。 二、經(jīng)營情況評(píng)價(jià) 浦發(fā)廣場 F 地塊項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地 ，商務(wù)辦公用地。 建設(shè)用地面積： 2502 平方米。容積率 ，總計(jì)容積面積 平方米。其中地上容積面積 平方米，地下容積面積 0平方米，其中商業(yè)面積 平方米。地上不計(jì)容積面積 平方米，地下不計(jì)容積面積 平方米。建筑高度控制 24 米，綠化率不得小于 20%。 建設(shè)規(guī)劃建設(shè) 8層（含一層地下車庫）公寓建筑，一層規(guī)劃設(shè)計(jì)臨街商鋪，公寓面積 3080 平方米，約 120 套；地下停車場規(guī)劃停車位 50個(gè)；一樓商鋪 833平方米。 三、財(cái)務(wù)狀況分析 歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)情況 借款人歷年財(cái)務(wù) 狀況如下（單位： 萬 元）： 科目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 總資產(chǎn) 18311 24176 27383 29,163 其中：流動(dòng)資產(chǎn) 5176 11257 14125 16,006 貨幣資金 1683 4190 950 1,810 應(yīng)收賬款 0 0 0 0 預(yù)付款項(xiàng) 0 0 0 0 其他應(yīng)收款 2532 4080 7260 7,311 存貨 961 2987 5915 6,885 其中：非流動(dòng)資產(chǎn) 13135 12919 13258 13,157 長期股權(quán)投資 投資性房地產(chǎn) 13003 12799 13141 13,042 固定資產(chǎn)凈額 132 120 116 114 總負(fù)債 15785 22413 25373 21,462 其中：流動(dòng)負(fù)債 4385 17777 20737 21,462 短期借款 應(yīng)付賬款 73 59 58 58 預(yù)收款項(xiàng) 應(yīng)付職工薪酬 21 1 應(yīng)付股利 0 1400 0 0 應(yīng)交稅費(fèi) 96 135 48 93 其他應(yīng)付款 4195 16183 20630 21,310 一 年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 其中：非流動(dòng)負(fù)債 11400 4636 4636 12 長期借款 所有者權(quán)益 2526 1762 2020 7,700 實(shí)收資本 2050 2050 2050 2,050 資本公積 260 260 5541 盈余公積 未分配利潤 61 991 40 109 少數(shù)股東權(quán)益 277 443 0 0 營業(yè)總收入 1044 1320 1282 420 主營業(yè)務(wù)收入 972 1230 1195 405 營業(yè)總成本 763 665 728 104 主營業(yè)務(wù)成本 243 284 295 104 管理費(fèi)用 420 356 409 148 營業(yè)利潤 281 655 933 150 投資收益 379 利潤總額 283 659 933 150 凈利潤 221 636 950 150 經(jīng)營性凈現(xiàn)金流 366 5894 880 5,496 其中銷售收到現(xiàn)金 1151 1308 1245 321 投資性凈現(xiàn)金流 7 14 635 籌資性凈現(xiàn)金流 3402 1724 4,636 凈現(xiàn)金流 374 2506 3239 859 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 毛利率 權(quán)益凈利率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率 主要會(huì)計(jì)科目分析 存貨： 2020， 2020， 2020 分別為 961 萬 元、 2987 萬 元、 5915 萬 元。 截止 2020年 12 月 31日明細(xì)如下： 科目明細(xì) 金額（萬元） 庫存商品（產(chǎn)成品） 866 開發(fā)成本 5049 合計(jì) 5915 投資性房地產(chǎn)： 2020， 2020， 2020 分別為 13003 萬元、 12799 萬 元、 13141 13 萬 元。截止 2020 年 12 月 31日明細(xì)如下： 科目明細(xì) 金額（萬元） 中山北路 1737號(hào)（ 14 層）浦發(fā)廣場 13141 合計(jì) 13141 其它 應(yīng) 收 賬款： 2020， 2020， 2020 年應(yīng)收賬款分別為 2532 萬元、 4080 萬元、7260 萬元 。 2020年末 7260 萬元 主要 明細(xì)如下： 科目明細(xì) 金額（萬元） 宜川路街道辦事處 200 上海市普陀區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)舊區(qū)改造專戶 7060 合計(jì) 7260 應(yīng)付賬款： 2020年， 2020 年， 2020 年應(yīng)付賬款分別為 73萬元、 59 萬元、58萬元。 2020 年 12 月末借款人應(yīng)付賬款 58 萬元，其主要明細(xì)如下： 科目明細(xì) 金額（萬元） 上海盛德建材機(jī)電經(jīng)營公司 30 浦潤公司 20 上海安南正泰電器有限公司 4 滬北儲(chǔ)運(yùn)公司 4 合計(jì) 58 其它應(yīng)付款： 2020 年， 2020年， 2020 年分別為 4195 萬元， 16183 萬元， 20630萬元，主要是內(nèi)部融資款。 2020年 12 月，主要明細(xì)如下： 科目明細(xì) 金額（萬元） 帳齡 中國浦發(fā)機(jī)械工業(yè)股份有限公司 15254 12 年 普陀區(qū) 建民村指揮部 3149 12 年 上海萬千投資開發(fā)有限公司 1880 12 年 深圳市特力公司 100 3 年以上 上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司 100 3 年以上 其它 147 合計(jì) 20630 其中，截至 2020 年 4 月 31 日，公司已將中國浦發(fā)機(jī)械工業(yè)股份有限公司 其 14 它應(yīng)付款 15254 萬中的 5541 萬轉(zhuǎn)為資本公積，并后續(xù)補(bǔ)充提供專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告。 四、信用狀況評(píng)價(jià) 根據(jù)借款人財(cái)務(wù)報(bào)表及其基本情況，以我行信用等級(jí)模型測算，建議其信用等級(jí)為 A級(jí)，有效期 1 年。 經(jīng)貸款卡查詢，借款人信用記錄良好，無不良違約情況發(fā)生。 截止 2020 年6月 3日，借款人在工 供在 2家金融機(jī)構(gòu)辦理過信貸業(yè)務(wù)，目前均已結(jié)清 ；對(duì)外擔(dān)保 17,000 萬元，為中國浦發(fā)機(jī)械工業(yè)股份有限公司抵押物 擔(dān)保。 五、企業(yè)發(fā)展前景評(píng)價(jià) 作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司歷史業(yè)績良好，借助項(xiàng)目優(yōu)勢，公司將充分利用自身經(jīng)驗(yàn)及資金優(yōu) 勢，為項(xiàng)目運(yùn)作做好保障，且項(xiàng)目預(yù)計(jì)后續(xù)銷售情況良好。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)情況評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià) 1. 項(xiàng)目地理位置及周邊環(huán)境 浦發(fā)廣場 F 地塊項(xiàng)目位于上海市普陀區(qū)朱家灣后浜路，緊貼內(nèi)環(huán)高架路，臨近光新路和中山北路，臨近蘇州河，毗鄰普陀區(qū)三大綠地：夢清園、長壽公園、普陀公園。集軌道交通 3號(hào)、 4號(hào)、 7 號(hào)線三軌匯聚之便利，距離 7 號(hào)線鎮(zhèn)坪路站 800 米， 4 號(hào)線中潭路站 650 米，直達(dá)市內(nèi)各核心商圈。小區(qū)亦鄰近內(nèi)環(huán)高架入口，可快捷通抵城市各點(diǎn)。