【正文】 的影響。這些變化可能對本項目未來的銷售 會 構(gòu)成一定的威脅。由于本項目周邊同期開發(fā)類似項目較多，可以預見在項目銷售的過程中，周邊同類型的項目較多， 但是本項目樓盤的質(zhì)素較高，足以應付周邊項目的競爭 。 由于項目的盈利性與銷售速度有較大的關系，因此同類樓盤的 競爭 也有可能 使得項目存在著一定的銷售風險。 應對風險的措施： 針對市場風險，公司一方面加大對政策法規(guī)的研究力度，力圖把握宏觀經(jīng)濟走勢，另一方面，在進行項目策劃時，對于市場需求的走向以及產(chǎn)品定位做大量深入細致的調(diào)研工作，使本項目在推出時能夠緊緊抓住目標消費群，從而減少 市場變化帶來的風險。同時，項目采取較快的開發(fā)速度，快速的運轉(zhuǎn)可以盡量避免宏觀經(jīng)濟政策變化帶來的政策風險。 針對產(chǎn)品銷售風險，首先，公司在房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了良好的品牌效應。充分利用公司良好的信譽和品牌效應，以及加強營銷方案的策劃，抓住核心的消費群體，對區(qū)域市場進行充分的細分和對自身產(chǎn)品的準確定位，可以最大限度的降低區(qū)域競爭對產(chǎn)品銷售帶來的風險。 其次，在設計階段，通過公司豐富的開發(fā)經(jīng)驗和領先的設計理念，在產(chǎn)品優(yōu)化上加大力度，使產(chǎn)品特點突出，從而降低銷售風險。 第三，本項目力爭通過較快的速度開發(fā)，較早銷售，就能避開同類住宅推出帶來的沖擊，以避免供給過大帶來的銷售風險。 最后，通過加強項目工程管理和建設各階段的檢查和監(jiān)督，采用招標方式精心選擇施工和施工監(jiān)理單位，加強工程的現(xiàn)場管理，提高產(chǎn)品的整體質(zhì)量，以卓越的質(zhì)量即能吸引廣大購房者前來置業(yè)，也能在行業(yè)樹立良好的品質(zhì)形象，進一步增強公司的品牌影響力。 五、評估結(jié)論 通過 保守 測算，本項目未來現(xiàn)金流穩(wěn)定良好，具備按期還款能力， 且自有資金充足，貸款比例低， 貸款風險較小。 綜上所述，建議同意給予 廣州市正林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款 12 億 元，期限 3 年，用于 保利海德公館 項目的開發(fā)建設 ,由 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司和 中國葛洲壩集團有限公司 按股權(quán)比例 提供全程保證擔保 ，進入預售后開立預售監(jiān)控帳戶并對銷售回款采取資金封閉管理， 并將相應的銷售回款作為貸款的還款來源。 放款條件如下： 四證齊全，待項目自有資金投入到位后才發(fā)放貸款； 貸款前辦好相關 保證擔保手續(xù) 項目銷售回籠資金優(yōu)先歸還我行貸款。原則上在項目銷售達到 70%時全部歸還我行貸款本息，我行全程監(jiān)控項目用款、回款。第一章 借款人 及 項目主要關系人評價 借款人 評價 一、 借款人 基本概況 申請人注冊地址、經(jīng)營范圍及實際經(jīng)營內(nèi)容 申請人全稱 廣州市正林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成立時間 2020年 11月 注冊地址 廣州市荔灣區(qū)培真路 2號之一 403房 實際地址 廣州市荔灣區(qū)培真路 2號之一 403房 經(jīng)營期限 202011至今 實際主營業(yè)務范圍 在廣州市荔灣區(qū)芳村大道南以西、鶴洞路以南廣鋼新城AF040140地塊（《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》編號：4401032020000012）開發(fā)、建設、銷售、出租和管理自建的綜合商品房。 申請人基本情況： 申請人由恒利（香港）置業(yè)有限公司和廣東葛洲壩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資成立，注冊資本為 214286 萬元。 股東名稱 出資金額 出資方式 占比 恒利（香港）置業(yè)有限公司 109286萬元 貨幣 51% 廣東葛洲壩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 105000萬元 貨幣 49% 目前，公司正在辦理最新的驗資 報告， 恒利（香港）置業(yè)有限公司 為保利地產(chǎn)的全資子公司，而 廣東葛洲壩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 則為中國葛洲壩集團有限公司的子公司，可見申請人的股東背景較好，實際控制人為保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司。 二 、 借款人財務情況 由于借款人是新成立于 2020 年 11 月 ，主要負責廣鋼新城 AF040140 地塊項目的開發(fā)，所以財務報表比較簡單。 報 表 類 型：本部報表 √經(jīng)審計 /□未經(jīng)審計 審計單位名稱：立信會計師事務所 審計意見類型： √無保留 □保留 □否定 □無法發(fā)表意見 單位：萬元 科目名稱 2020 年 2020 年 貨幣資金 155 存貨 1050010 220201 其他應收款 33372 流動資產(chǎn)合計 138382 220296 固定資產(chǎn)凈值 資產(chǎn)總計 138382 220296 應付賬款 330 應付職工薪酬 4 應付稅費 7 其他應付款 12075 預收款項 流動負債合計 12415 長期借款 負債合計 12415 實收資本 138382 207900 資本公積 未分配利潤 19 所有者權(quán)益合計 138382 207881 負債和所有者權(quán)益總計 138382 220296 一、主營業(yè)務收入 減：主營業(yè)務成本 19 二、主營業(yè)務利潤 19 三、營業(yè)利潤 19 四、利潤總額 19 五、凈利潤 19 資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 經(jīng)營性凈現(xiàn)金流 138382 69600 投資性凈現(xiàn)金流 籌資性凈現(xiàn)金流 138382 69518 現(xiàn)金流凈增加額 155 由于申請人 2020 年末才成立，目前只開發(fā)建設該項目，同時該項目仍處于開發(fā)建設初期，因此報表數(shù)據(jù)較為簡單。 存貨主要為項目的開發(fā)成本，包括土地款和前期開發(fā)費用，其他應收款和其他應付款為股東的往來款，經(jīng)營性現(xiàn)金流出為繳納土地款和前期工程的支出，資金 來源于注冊資本金及股東的投入，目前公司無借款。 主要財務科目分析： 貨幣資金： 截至 2020 年 末 ，公司貨幣資金為 155 萬元，為日常結(jié)算資金； 存貨： 存貨主要是 土地款和前期開發(fā)費用， 截至 2020 年 末 為 220201 萬元。 其他應收款： 截至 2020 年 末 為 0。 其他應付款： 主要為公司和股東之間的往來款， 截至 2020 年 末 為 12075 萬，金額不大。 實收資本： 公司 2020 年 末 實收資本為 207900 萬元，較 2020 年新增超過 5億元，主要是公司兩個股東不斷繳納資本金導致，目前公司仍在辦理最新的驗資報告，預計最終的實收資本將達 214286 萬元，公司資本金充足，保障了項目的順利開發(fā)。 經(jīng)營性現(xiàn)金流 經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出 69600 萬元，為繳納土地款和前期工程的支出，資金來源于股東投入，申請人暫無銀行借款。 籌資性現(xiàn)金流 籌資性現(xiàn)金流凈流入 69518 萬元，全部為吸收投資收到的現(xiàn)金。 三、申請人銀行負債評價 2020 年 3 月 17 日查詢?nèi)诵衅髽I(yè)信用信息系統(tǒng)，申請人未與金融機構(gòu)發(fā)生過信貸關系 。沒有對外擔保情況，無欠息、墊款、不良負債余額。 四、申請人信用評級 申請人評級為 A，有效期至 ，風險限額 億 元 。 貸款保證人簡介： 保證人一：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司 基本 情況 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（以下簡稱“保利地產(chǎn)”）成立于 1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務的主要運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)， 2020年中房網(wǎng) 500強房企排名位列第 4，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名。該公司自成立以來保持高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，現(xiàn)已形成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋 34個城市的全國化戰(zhàn)略布局，業(yè)務拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關行業(yè)。 保利地產(chǎn)堅持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)。在住宅開發(fā)方面，逐漸形成了 康居 、 珍品 、 山水 、 尊享 的產(chǎn)品序列，涵蓋中高端洋房、公寓等多個品類；商用物業(yè)則包括城市地標性寫字樓、體驗式購物中心、國際級標準展館、超五星酒店等類型，具備多品類綜合開發(fā)的實力。 2020年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售面積 ，簽約銷售金額，同比分別增長 %和 %，市場占有率逆市提升 %至 %。公司 2020年全年實現(xiàn)營業(yè)收入 1091億元，歸屬于上市公司股東的凈利 潤 122億元，同比增長 %和 %。總資產(chǎn) 3658億元，凈資產(chǎn) 809億元，資產(chǎn)負債率為 %，較 2020年下降 ；扣除期末預收賬款 1133億元后，負債比例僅為 %，負債水平較為合理。作為行業(yè)龍頭企業(yè)，公司基本面良好。 股東情況 經(jīng)過多次增資擴股，截至 2020年 9月末，保利地產(chǎn)注冊資本為 ，保利南方持有公司 %的股權(quán)，保利集團直接持有公司 %的股權(quán)。由于保利南方為保利集團的全資子公司，因此保利地產(chǎn)的實際控制人是保利集團，最終控制人為國務院國有資 產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。 截至 2020 年 9月 末 ， 保利地產(chǎn) 前十 大 股東持股情況如下 （ 單位 ：股 ） ： 股權(quán)結(jié)構(gòu)圖如下： 企業(yè)高管簡介 姓 名 職 務 性 別 任期起始日期 任期終止日期 宋廣菊 董事長 女 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 張振高 董 事 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 彭碧宏 董 事 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 張萬順 董 事 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 朱銘新 董 事、 總經(jīng)理 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 劉 平 董 事、 副總經(jīng)理 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 張禮卿 獨立 董事 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 譚勁松 獨立 董事 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 姓 名 職 務 性 別 任期起始日期 任期終止日期 朱征夫 獨立 董事 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 付 俊 監(jiān)事會 主席 女 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 劉軍才 監(jiān) 事 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 郭猛超 職工監(jiān)事 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 余 英 副總經(jīng)理 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 陳冬桔 副總經(jīng)理 女 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 王 健 副總經(jīng)理 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 胡在新 副總經(jīng)理 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 吳章焰 副總經(jīng)理 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 張 偉 副總經(jīng)理 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 周東利 財務 總監(jiān) 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 黃 海 董事會 秘書 男 2020 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 保利集團管理模式（資金管理、投融資管理等） 集團的財務管理中心對全國各地區(qū)的子公司的資金進行監(jiān)控，對集團內(nèi)部的資金調(diào)撥有一定的干預作用，但是各子公司也有一定的自主權(quán)利，資金不會通過系統(tǒng)強制向上歸集，可以歸納為“既集中，又分散”的資金管理模式。 關于融資，集團將指導子公司的融資品種和融資價格，具體融資由子公司自主融資，需要集團擔保的融資項目，集團將收取子公司的擔保費用，對于融資利率超過集團指導利率的具體項目需要上報集團審批。 關于銷售，集團成立了保利地產(chǎn)代理有限公司支持各個項目的銷售，而各地項目由當?shù)氐膮^(qū)域子公司進行管理。 關于采購，集團成立廣州富利建筑安裝工程有限公司負責全國項目的工程總包及總包結(jié)算，由廣州富利建筑安裝工程有限公司向各分包工程公司進行結(jié)算，同時部分零散工程項目由項目公司自行與工程公司結(jié)算。 保利 地產(chǎn) 集團經(jīng)營情況分析 保利地產(chǎn)是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，也是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務的主要運作平臺，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力排名榜首。 保利地產(chǎn)擁有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，連續(xù)五年榮膺中國房地產(chǎn)行業(yè)領導公司品牌，在“ 2020 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 500 強”名單中位列第 4 名。 目前，保利地產(chǎn)已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋 57 個城市的全國化戰(zhàn)略布局，業(yè)務拓展到房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關行業(yè)。 （ 1） 2020 年經(jīng)營情況 ① 銷售情況 2020 年，保利地產(chǎn)的銷售業(yè)績與市