【正文】 ；背通電梯、生活水泵、公用照明及通風(fēng)為二級(jí)負(fù)荷：住宅為三級(jí)負(fù)荷。 (3)熱力系統(tǒng)。該工程所需采暖和生活熱水均由市政熱力管網(wǎng)提供。在工程兩側(cè)，麥子店西路有市政供熱管線 DN300，從上述供熱管線向東引出管徑為 DNl50的管線進(jìn)入工程建筑物西側(cè)的地下一層的熱力交換站。 工程項(xiàng)目冬季采暖用熱量 263 萬(wàn)大卡 /時(shí) 工程項(xiàng)目生活熱水用熱量 138 萬(wàn)大卡 /時(shí) 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。 7 (4)天然氣系統(tǒng)。該工程項(xiàng)目所需生活用燃?xì)庥墒刑烊粴夤竟┙o。在該工程建筑物附近亮馬橋一側(cè)，現(xiàn)有直徑 400 中壓市政天然氣管線通過。該工程擬引入管線，經(jīng)調(diào)壓箱降為低壓天然氣入戶，供使用。 (5)弱電系統(tǒng)。 1)電訊：市政電信干線已設(shè)置在該工程樓前。為方便大樓管理部門需要，項(xiàng)目設(shè)有一個(gè) 500 門內(nèi)部電話系統(tǒng)。大樓住宅部分均用市話，在各層預(yù)留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報(bào)裝。 2)工程設(shè)有共用電視系統(tǒng) 、可視對(duì)講電話系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系境、保安監(jiān)視及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。 (6)道路。該工程西側(cè)麥子店山路尚未鋪設(shè)，擬與沿線個(gè)單位合作集資建設(shè)，使人樓四周形成循環(huán)車道。 綜上所述，本工程項(xiàng)目的水、電、氣、熱力、通訊等公用工程基礎(chǔ)條件基本落實(shí)，技術(shù)設(shè)備齊全、合理，能滿足項(xiàng)目發(fā)展的需要。 環(huán)保與消防 (1)該工程系高層住宅建筑物，居于交通干線兩側(cè)，在設(shè)計(jì)上要考慮環(huán)境噪聲影響，選用噪聲低的設(shè)備，井考慮消聲隔離處理；對(duì)廢氣源車庫(kù)與廚房，均設(shè)置機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)，使廢氣向高處排放：對(duì)糞便、污水均考慮經(jīng)化糞池后排入市政門水管 網(wǎng)。 (2)工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴灑系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)，以解決高層建筑的防火問題。 工程考慮了環(huán)保和消防問題，但在竣工后需進(jìn)一步核實(shí)，以免后患。 四、市場(chǎng)營(yíng)銷評(píng)估 AAA 住宅順口地處朝陽(yáng)區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開發(fā)中的第三使館區(qū)，周圍外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷售的有利條件。因此，開發(fā)商將本項(xiàng)目定位為中高檔專項(xiàng)住宅，銷售對(duì)象定為外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外資企業(yè)、港澳客商、東南亞客商和部分國(guó)內(nèi)企業(yè)家，在綜合考慮住宅的開發(fā)成本和客戶的購(gòu)買力后，開發(fā)商將住宅的起步銷售價(jià)格 定為 1750 美元 /平方米 (14525 元 /平方米 )。若按此價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高達(dá) 46%。 (1)中高檔住宅的供給： 1994 午以來，北京市中高檔住宅發(fā)展迅速，僅外銷房總供給量高達(dá) 100 萬(wàn)平方米，目前仍有 30 余萬(wàn)平方米待銷。 2000 年前竣工的外銷房在建總面積仍高達(dá) 50 萬(wàn)平方米。若加上內(nèi)銷房部分中高檔住宅的待銷和在建面積，近期中高檔住宅的總供給量可能會(huì)超過 130 萬(wàn)平方米。盡管如此，由于有上述的高額回報(bào)，不少開發(fā)商仍正尋找商機(jī)。因此，短期內(nèi)中高檔住宅的供應(yīng)仍會(huì)保持上升趨勢(shì)。 8 (2)中高檔住宅的需求：項(xiàng)目主要銷 售對(duì)象是外交人事和海外客商。海外客商在京購(gòu)置地產(chǎn)的目的有二：投資增值和工作住房。投資增值量取決于資源的稀缺程度。目前市場(chǎng)中高檔住宅供給量充足，購(gòu)入的地產(chǎn)增值空間不大，回報(bào)率比前二年有所降低，買家觀望者增多。盡管北京是中外商入駐最多的城市，但北京也是國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)定的全世界生活費(fèi)用矗高的三個(gè)城市之一 ，其中包括住宅價(jià)格。因此，為降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，外商增加雇用本地高級(jí)管理人最，縮減駐京高級(jí)管理人員，減少了外銷房的一部分客源。從功能和質(zhì)量上來講，外銷房和內(nèi)銷房出入不大，價(jià)格卻差 20003000 元 (見表 41)，這一 價(jià)差也會(huì)搶走一些外銷房的中外方客戶。但是，我們也應(yīng)看到，隨著住房制度的改革，國(guó)內(nèi)各個(gè)階層人購(gòu)買私房的常識(shí)增強(qiáng)， — 部分成功的企業(yè)家和高級(jí)職員會(huì)在房屋市場(chǎng)低迷的時(shí)候買入適用的高檔住宅，這樣便增加一部分客戶。因此，預(yù)計(jì)未來中高檔住宅的需求會(huì)與目前大體持平。 (3)市場(chǎng)現(xiàn)狀：據(jù) 1998 年北京居民貸款購(gòu)房展統(tǒng)計(jì)，預(yù)售的 l0 萬(wàn)平方米普通住宅平均價(jià)為 4300 元，預(yù)獸的 萬(wàn)平方米中高檔住宅平均售價(jià)為 7700 元，預(yù)售的 萬(wàn)平方米別墅平均售價(jià)為 10000 元。 表 41 為正在出售的類似于 AAA 項(xiàng)目的中高檔住宅消價(jià)統(tǒng)計(jì)資料 。 表 41 中高檔住宅銷價(jià)資料 住宅名稱 位置 內(nèi)外銷 銷售方式 價(jià)格 (元 /㎡ ) 美惠大廈 二環(huán)路港澳中心南側(cè) 外銷 預(yù)售 12035 國(guó)際友誼花園 三元橋 外銷 預(yù)售 12035 世方豪情 京成大廈 外銷 現(xiàn)房 11000 羅馬花園 中日友誼醫(yī)院西 外銷 現(xiàn)房 13280 陽(yáng)光廣場(chǎng) 亞運(yùn)村 外銷 現(xiàn)房 11000 賓都花園 長(zhǎng)城飯店?yáng)| 外銷 現(xiàn)房 12500 錦繡園 工體北路 內(nèi)銷 預(yù)售 8588 世紀(jì)光華公寓 國(guó)貿(mào)中心北 內(nèi)銷 預(yù)售 9988 以上住宅和公寓的銷售對(duì)象與 AAA 項(xiàng) 目相同，地理位置也與該項(xiàng)目富競(jìng)爭(zhēng)性，考慮都是同一檔次的住宅，建筑結(jié)構(gòu)、平而布局、內(nèi)部裝修等大同小異，因而價(jià)格是可比較的。從表 41 可以看出，目前外銷房每平方米平均價(jià)格為 12000元左右，現(xiàn)房比期房略高，內(nèi)銷房每平方米單價(jià)要比外銷低 20003000 元。 (4)評(píng)估價(jià)格建議：開發(fā)商銷售部門主持人 XXX 先生是業(yè)內(nèi)資深專家，有多年在美國(guó)、香港、廣州和北京售房經(jīng)驗(yàn)，諳孰房地產(chǎn)市場(chǎng)，為本項(xiàng)目制定了切實(shí)可行的銷售戰(zhàn)略，兼有訓(xùn)練有素的營(yíng)銷隊(duì)伍，預(yù)計(jì)在未來市場(chǎng)銷售上會(huì)有良好業(yè)績(jī)。 9 但是，綜合考慮該項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì) (如地理位置 、專項(xiàng)住宅和優(yōu)良的物業(yè)管理 )，中高檔住宅的供給顯和可預(yù)見的需求量，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的期望，參考目前同類住宅的市場(chǎng)成交價(jià)，同時(shí)依照項(xiàng)目評(píng)估的穩(wěn)妥原則，建議在本項(xiàng)目評(píng)估中樓盤銷售價(jià)格以 1450 美元。 (或 12035 元 )起步為宜。 五、企業(yè)資信評(píng)價(jià) (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)我國(guó)政府批準(zhǔn)的中美合資企業(yè)。中方股東有： XXX 總公司和北京 XXXX 工程有限公司；美方股東是美國(guó) XXX 公司。 (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事會(huì)亦由中美合資三方人組成。其董事會(huì)成員均有大學(xué)以上學(xué)歷和管理能力，領(lǐng)導(dǎo)群體素質(zhì)較 高，在北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作中三方合作很好。 (3)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有辦公室、工程部、財(cái)務(wù)部和銷售部。財(cái)務(wù)部的財(cái)務(wù)制度健全；財(cái)務(wù)部經(jīng)理為乙方委派，具有大學(xué)以上文化水平，且有較高業(yè)務(wù)水平和管理能力。銷售部的工作人員均為最近公開招聘的研究生和大學(xué)生；同時(shí)聘請(qǐng)香港某測(cè)量師行北京地區(qū)總經(jīng)理?yè)?dān)任市場(chǎng)總監(jiān)。該公司已對(duì)銷售人員進(jìn)行了培訓(xùn)，并擬定了銷售策略和銷售計(jì)劃。 1998 年 l0 月將大力開展銷售活動(dòng)，并做出了銷售保證。 (4)AAA 項(xiàng)口是在建項(xiàng)目，也是北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唯一從事的項(xiàng)目。 自 1997 年以來，該項(xiàng)目已投入 7910 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)狀況較好。由于項(xiàng)目尚在施工，未能銷售，故無收入。 六、投資總額及資金來源評(píng)估 評(píng)估依據(jù) (1)北水市 xx 設(shè)訓(xùn)院編制的《 AAA 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算》； (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《貸款申請(qǐng)報(bào)告》； (3)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與實(shí)際投資使用情況； (4)末完工程所需投資的預(yù)測(cè)。 項(xiàng)目投資總額 該項(xiàng)目投資總額為 43456 萬(wàn)元，全部用于開發(fā)產(chǎn)品投資。開發(fā)產(chǎn)品成本中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用部分為 41367 萬(wàn)元，其中：土地開發(fā)費(fèi)用 16570 萬(wàn)元；前期工程費(fèi)用532 萬(wàn)元；基礎(chǔ)設(shè)施及 配套工程費(fèi) 1379 萬(wàn)元；建筑安裝工程費(fèi) 19409 萬(wàn)元；預(yù)備費(fèi) 1351 萬(wàn)元。詳見附表 4l。 項(xiàng)目建設(shè)及用款計(jì)劃 該項(xiàng)目自 1997 年開始建設(shè)，計(jì)劃 2000 年完工。資金使用計(jì)劃 4 年， 1997年已投資 7910 萬(wàn)元， 1998 年投資 20955 萬(wàn)元， 1999 年有著 9792 萬(wàn)元， 2000 年投資 4214 萬(wàn)元。 10 項(xiàng)目資金來源 資金來源有注冊(cè)資本金 8300 萬(wàn)元，股東貸款 6641 萬(wàn)元，擬向農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)住房建設(shè)抵押貸款 15000 萬(wàn)元，以上約 29000 萬(wàn)元，其余部分可用商品房預(yù)售收入款解決，因此，資金來源可以說是可靠落實(shí)的。 詳見附表 42。 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 評(píng)估依據(jù) (1)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》計(jì)劃出版社， 2000 年； (2)《中國(guó) xx 銀行中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目評(píng)估方法》； (3)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《貸款申請(qǐng)報(bào)告》； (4)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)。 主要數(shù)據(jù)的確定 評(píng)估用的基本數(shù)據(jù)經(jīng)與借款方共同研究確定如下： (1)可銷售的商品房面積 56600 千方米，其中：住宅 42100 平方米；服務(wù)用房 4195 平方米：汽車庫(kù)車位 237 個(gè) /10305 平方米。 (2)貸款：向銀行借款 15000 萬(wàn)，借款利 率 5%，項(xiàng)目第 2 年借款 11000 萬(wàn)元，第 3 年借款 4000 萬(wàn)元。全部借款在第 5 等本還款。 (3)商品房的銷售價(jià)格：住宅每平方米第 1 年 1450 美元、第 2 年 1550 美元、第 3 年 1650 美元 (1 美元 = 元人民幣 )，折人民幣分別為 12035 元、 12865 元及13695 元。服務(wù)用房每平方米 2000 美元，折人民幣 16600 元。汽車庫(kù)車位每個(gè)250000 元。 (4)銷售計(jì)劃：住宅及汽車庫(kù)車位進(jìn)行預(yù)售，計(jì)劃 3 年內(nèi)售完，第 2 年銷售15%，第 3 年銷售 50%，第 4 年銷售 35%：服務(wù)用房則于第 4 年銷售。預(yù)售房分期付款，合同簽 訂當(dāng)年交 50%，余款第 2 年交 30%，第 3 年交 20%