【正文】 9 月 資產(chǎn)負債率（ %） 88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0 流動比率（ %） 255% 157% 速動比率（ %） 112% 77% 資產(chǎn)負債率 2020 年是 88%， 2020年是 94%， 2020年 9月是 63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，低于平均值 %。企業(yè)的流動比率 2020 年是 255%， 2020 年 9月是 157%，雖然 2002 年較 2020 年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的 %。企業(yè)的速動比率 2020 年是 112%， 2020 年 9月是 77%，雖然 2020年較 2001 年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值 ％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業(yè) 2020年資產(chǎn)負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2020年 9月是 ， 較平均值 高出 倍，說明企業(yè)有較強的付息能力。 （三）、資產(chǎn)負債增減變化原因分析： 通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負債簡表 單位：萬元 14 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 一、流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 一、流動負債 0 10442 13482 其中：貨 幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應收帳款 0 0 7759 應付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應付 0 1343 4728 其他應收款 16593 11252 424 預收帳款 0 787 0 預付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長期負債 15000 15000 0 二、長期投資 0 0 0 三、固定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權(quán)益 2020 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852 15 變動說明 : 應收帳款 :2020年較 2020 年增加 7759萬元，全部是應收客戶購房款。 其他應收款： 2020年較 2020年減少 10828萬元，主要原因是代集團投資“花園”的 15000 萬元收回。 存貨與在建工程部分： 2020年企業(yè)存貨 10711萬元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分， 2020年較 2020年減 少 4216 萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。 其它應付款： 2020年較 2020 年增加 3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加 2248 萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加 500 萬元。 預收帳款： 2020年 9 月較 2020 年減少 787萬元，主要是將預收房款確認為收入。 長期負債： 2020年較 2020年減少 15000 萬元，主要是代集團在上海建行貸款的 15000 萬元，提前歸還。 五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率 該企業(yè) 2020年 9月已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入 23650萬元，實現(xiàn)利潤 5852 萬元，銷售利潤率為 %。下表是該企業(yè)近三年盈利指標。 單位：萬元 16 項目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0 644 5852 銷售利潤率 (%) 0 % % 總資產(chǎn)利潤率 0 % % 凈資產(chǎn)利潤率 0 % % 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 % 成本費用利潤率 0 0 % 利息保障倍數(shù) 0 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企 業(yè)的盈利能力較強。但 2020 年企業(yè)的利潤總額虧 644萬元，銷售利潤率是 %，總資產(chǎn)利潤率是 %，凈資產(chǎn)利潤率是 %，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。該公司的“”項目 2020年 3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低， 2020 年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損 644 萬元。公司開發(fā)的“”項目于 2020年 12月 28 日才正式開盤，公司 2020年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對公司 2020 年 9 月 末利潤表進行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè) 2002 年 9 月的期間費用為 862萬元，占整個銷售收入的 %。結(jié)合企業(yè)銷 17 售情況分析，由于 “”項目為聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止 9月公司已銷售房屋接近 50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為 %（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為 3%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數(shù) 超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時也說明企業(yè)具有較強的營銷能力和償還債務(wù)的能力。 六、現(xiàn)金流量分析 下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項目 行次 金 額 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4 16002 7940 16152 二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 18 現(xiàn)金流 出 7 0 137 24 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10 137 11 三、籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2020 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152 14398 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè) 2020年、 2020 年、 2020 年 9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。 七、信用狀況評價 該公司至評估基準日在銀行 有短期借款余額 9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項 目 存款 貸款 備 注 工行支行 557 7000 11 月份還款 1100 萬元，無拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 2020 無拖欠本息 營業(yè)部 92 0 19 銀行 1001 0 納稅專戶 130 0 合 計 2240 9000 經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，上海房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽良好， 2020年貸款卡年審時，被中國人民銀行分行營業(yè)管理部指定的資信評估機構(gòu) 評為 AA 資信等級企業(yè)（詳見附件）。 八、企業(yè)前景評價 上海房地產(chǎn)有限公司作為集團公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟實力。該公司開發(fā)的第一個項目為“”高檔住宅小區(qū)?！啊庇?2020 年 8月正式開發(fā)， 2020 年 12月 8日正式開盤發(fā)售，在近 1年的銷售時間里，在上海市激烈的市場競爭中，“”業(yè)已取得近 億元（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此上海根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公 司的發(fā)展前景將極其廣闊。 第三章 項目建設(shè)條件評價 一、 項目建設(shè)必要性 “”居住小區(qū)項目，位于上海市東南部 ***區(qū)鄉(xiāng) ***村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè) 400米，過九眼新橋至順江路可直達一環(huán)路和 20 內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與上海大學隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。 該項目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（其中銷售面積 95,118 平方米，贈送面積 16,044 平方米），會所 2,820 平方米，幼兒園 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有 52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403 套。項目容積率 ，綠化率 53%。上海房地產(chǎn)有限公司依托這個強大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗，此次推出的“”是上海市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復式別墅住宅小區(qū)，也是集團決心在上海樹立的樣板工程。 上海市政府通過對舊城改造和府南河綜 合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合上海市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，上海作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇上海作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟效益和良好的品牌效應。 二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 根據(jù)上海市計劃委員會對“”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復，該項目總占地 163,648 平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,09 21 2 平方米，其中 ：商品住宅 111,162 平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈送面積 16,044 平方米），會所 2,820平方米，幼兒園 1,490平方米，配套用房 620 平方米。 該項目設(shè)計開發(fā)修建 52 幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在 160平方米到 298平方米之間，共有住宅 403套，項目容積率 ，綠化率 53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例 聯(lián)排別墅 A 225 10 % 聯(lián)排別墅 C 239 137 % 聯(lián)排別墅 E 264 164 % 聯(lián)排別墅 L 298 8 % 雙復式別墅 N1 160 42 % 雙復式別墅 N2 185 42 % 合計 403 100% 該項目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和上海華宇建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，并經(jīng)上海市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下： 22 “”項目定位為高檔，由 47 棟三層聯(lián)排別墅、 5棟四層復式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠 化率達 53%。 小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半 地下車庫 ，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供 60 個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。 “”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。 整個小 區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。 三、項目實 施進程評價 23 該項目經(jīng)上海市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有： 上海市計委：成計投資 [2020]449號“關(guān)于上海房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項目建議書的批復”； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)管 [2020]第 1845 號《定點通知書》； 上海市計委：成計投資 [2020]272號“關(guān)于上海房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項目可行性研究報告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請的批復”； 上海市國土局：成國土錦 [2020]出讓合同第號《 國有土地使用權(quán)出讓合同》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)管 [2020]第號《建設(shè)用地