房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方案報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-04-09 23:33 本頁(yè)面
【正文】 結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。我國(guó)最近出臺(tái)的《國(guó)六條》以及各種住房公積金、抵押貸款、住房分配制度改革等有關(guān)文件、規(guī)定，既為房地產(chǎn)投資者提供了機(jī)遇，又對(duì)其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。房地產(chǎn)投資量大的特點(diǎn)使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。據(jù)有關(guān)資料分析表明，大部分房地產(chǎn)投資中，貸款一般都占總投資的50%以上，有時(shí)甚至占80%或90%以上。自有資本和借入資本組合比率是高些好還是低些好是不一定的，主要取決于企業(yè)的融資能力和金融市場(chǎng)的環(huán)境變化。（1）融資能力不足在該項(xiàng)目運(yùn)作中，需投入的資金量非常大，如此大的資金投入量，單靠開(kāi)發(fā)公司自有資金來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)可能性非常小。因而，自有資本都是項(xiàng)目投資中的少部分，大部分是通過(guò)項(xiàng)目再融資來(lái)推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目運(yùn)作的負(fù)債比例比較高也是不爭(zhēng)事實(shí)。為保障項(xiàng)目的順利運(yùn)作，開(kāi)發(fā)公司的再融資能力就成為項(xiàng)目是否能如期建成的關(guān)鍵，如果公司對(duì)自己的再融資能力估計(jì)不足，而盲目開(kāi)工，必然會(huì)產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。（2）貨幣利率變化的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。 國(guó)家和地區(qū)的貨幣利率波動(dòng)是經(jīng)常的、動(dòng)態(tài)的，特別是在全國(guó)或全世界性的金融危機(jī)期間，其貨幣利率波動(dòng)幅度非常大，貨幣利率波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)成本影響較大，直接關(guān)系到項(xiàng)目盈利水平的高低。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。這無(wú)疑會(huì)給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。 在該項(xiàng)目運(yùn)作中，開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的整體控制能力是決定投資成敗的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)存在著自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人為等因素的不確定性，必然隱含著一些投資風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目控制中，主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。（1）成本控制風(fēng)險(xiǎn)房地
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