【正文】 表 63 單因素敏感變化 表 （單位：萬元） 項目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果 56 總收入 項目總投資 財務凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比 基本方案 % 項目總投資 +10% 80% % % 項目總投資 。銷售單價的敏感性較大，因此企業(yè)應特別注意銷售單價的變化，嚴格控制開發(fā)成本。 (二 )單因素敏感性分析 本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目 間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度?；蛘咴陧椖咳繉崿F(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價為 4523元 /平方米該項目達到盈虧平衡。指標如下表： 項目借款償還期 年； 項目借款綜合保證比 。 四、項目償債能力評估 項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。 三、資金來源與運用分析 根據(jù)第五章投資來源及籌資評價，該項目建設資金由三部分構(gòu)成，本次新增 ，保證項目的順利實施。 53 因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨收取。 (2)上海市房地產(chǎn)尤其是項目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動。 (5)財務費用：根據(jù)建設期進行計算，詳見第五章財務費用說明。 (3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的 3%計算 (已計入開發(fā)費用 )。 (1)按銷售比例分計算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。 (一 )預測數(shù)據(jù)的選定 2020 年 8 月至 2020年 12 月，銷售期為 2020年 12 月至 2020年 9 月。 四、有關(guān)說明 本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件： 建設期間不發(fā)生大的不可抗力災害及影響工程進度的其它因素，預定建設工期能得到保證； 初設方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化； 國家費稅標準無大的調(diào) 整； 企業(yè)所提供的資料真實可靠。該項目 2020年 8月以前為 購買土地、籌備報建，其投資額約為 16693萬元； 2020年 8月 — 2020年 12 月為房屋主體建設期，其投資額約為 ，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出， 51 資金來源為銀行貸款及預售收入。符合總行關(guān)于項目自籌資金比例須在 30%以上的規(guī)定。售房收入的測算詳見第四章。 以上報建、集資費合計為 。 (3) 電集資、貼費 : 。 相關(guān)費稅 (1) 按照上海市相關(guān)報建費標準，合計為 。 其他費用 主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、審查費、招投 標管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程總承包費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、保險費等費用。 財務費用 49 主要為建設項目占用全部資金 (扣除財務費用外的總投資 )的時間成本，按三年期國債利率適當考慮風險因素計算 (利率確定按 4%計算 )，時間為 2年，并假設這期間資金為均勻投入，合計為 。 銷售費用 系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。 管理費用 包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。聯(lián)排別墅建筑按 /平方米，復式別墅按 /平方米計算，小區(qū)附屬工程 ，其中文化活動中心 、幼兒園 、配電房 、門衛(wèi)及大門 、網(wǎng)球場 萬元、游泳池 萬元、圍墻 。 房屋開發(fā)費 (1)建安工程費 建安工程費采用投資指標估算法。截止評估基準日實際繳納土地費用為 16186 萬元。 4 天然氣集資費 戶 403 % 按目前上海市有關(guān)規(guī)定。 投資估算明細表 單位：萬元；平方米 序號 費用名稱 投資額萬元 單位 經(jīng)濟技術(shù)指標 占總投資 % 備注 工程量 單位指標 合計 平方米 % (該指標不含營業(yè)稅費） 一 土地費用 平方米 % 凈地 1 土地轉(zhuǎn)讓費 平方米 % 凈地 2 土地使用費 平方米 % 按 10 年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費 平方米 % 按實際支出 4 土地出讓金 平方米 % 按合同 44 二 前期工程費 平方米 % 1 土地勘測費 平方米 % 按合同 2 規(guī)劃設計費 平方米 % 按合同及補充資料計 3 可研報告費 平方米 % 按合同及補充資料計 4 三通一平 平方米 % 參照上海地區(qū)目前的收費標準 5 開口占道費 米 28 % 參照上海地區(qū)目前的收費標準 6 小區(qū)招標 平方米 122624 % 按實際發(fā)生額 三 房屋開發(fā)費 平方米 % 1 建安工程費 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 聯(lián)排別墅 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 主體土建 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 45 初裝費用 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 給排水 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 弱電 系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 復式別墅 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 主體土建 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 初裝費用 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 給排水 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 46 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 2 附屬工程費 平方米 4930 % 按設計圖紙和交房標準估算 3 室外工程費 % 按設計圖紙和交房標準估算 四 其他費用 萬平方米 % 按上 海市行業(yè)標準 六 管理費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 七 銷售費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 八 財務費用 萬元 % % 按同期國庫券利率加融資費率計 1 其中：土地利息 平方米 1% % 從 2020 年 9月簽合同次月開始計算 (見財務費用） 九 不可預見費 萬元 % % 按房屋開發(fā)費用的3%計 十 相關(guān)報建集資費 萬平方米 % 1 綜合報建費 萬平方米 % 按目前上海市有關(guān)規(guī)定 47 2 自來水集資貼費 萬元 % 供水表口徑 150，按目前上海市有關(guān)規(guī)定。經(jīng)評定單方成本為 /平方米；其中：土地 4 元 /平方米、前期工程費 /平方米，房屋開發(fā)費為 /平方米、費稅 (主要為綜合報建費、集資費 ) /平方米、期間費用 元 /平方米，其他費用 元 /平方米，不可預見費 元 /平方米。 評估依據(jù)：“”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設計方案、經(jīng)規(guī)劃批準的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業(yè) 簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《上海市城區(qū)土地級別與基價標準》、《上海省建筑工程計價定額》 SGD120《上海省裝飾工程計價定額》 SGD220《上海省安裝工程計價定額》 SGD3－ 620《上海省工程費用定額》 SGD72020 等有關(guān)標準，設備價格和材料預算價格均按現(xiàn)行價格計算，并結(jié)合項目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹慎”原則測算的。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦?！啊表椖恳?guī)模較大，共 403套，因此預期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應加大營銷力度。 ％為復式別墅，復式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。 Ｂ . 雖然政府對沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善 ,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。 2．“”項目有如下劣勢： A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。 ，將給沿岸的土地 帶來一個可觀的增值空間。 房地產(chǎn)有限公司是集團股份有限公司的下屬企業(yè)，集團已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務及專業(yè)的物業(yè)管理。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了獨特的賣點。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現(xiàn)。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為： 5391元 /平方米 （ 2）復式別 墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選?。呕▓@、Ｆ雅園、Ｇ花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價 (詳見輔表 )。 售價的確定 38 本次項目評估預期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。 根據(jù)上海市計劃委員會對“”項目建設規(guī)模申請的批復，該項目總占地 163,648 平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈送面積 16,044 平方米），會所 2,820平方米，幼兒園 1,490平方米，配套用房 620平方米，項目容積率 ，綠化率 53%。周邊有大學、上海中、上海七中、朝陽名宅、嘉苑等，公共配套設施較齊全，交通較便利。 37 由于能購買該類物業(yè)的消費者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視 小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領階層、高等學府科研院所部分事業(yè)有成者、在上海經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。目前，上海市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風景區(qū)，主要有花園、園、花園、新城、花園等。近年來新起的花園別墅、花園、 城市花園 等高檔居 36 住小區(qū)，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，上海作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇上海作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規(guī)模綜合性配套設施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白， 的修建正好彌補了這一市場盲點。 三、市場定位分析 地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項目待建工地，北近望江公園。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應，市場反應良好。 35 開發(fā)規(guī)模化。 隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機遇， 城市花園 、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認識，使城東房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢： 樓盤品質(zhì)高檔化。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。 二、城東房地產(chǎn)市場分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東 至外環(huán)路。 成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。 成房商業(yè)指數(shù)顯示： 2020年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)