【正文】 由于能購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車(chē)家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事 業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶(hù)型較單一， 因此在采光、景觀(guān)和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類(lèi)型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有花園、園、 花園、新城、花園等。近年來(lái)新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿(mǎn)足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來(lái)參與西部大開(kāi)發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來(lái)人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類(lèi)高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況來(lái)看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿(mǎn)足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。 三、市場(chǎng)定位分析 地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西 靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。新開(kāi)樓盤(pán)如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。 開(kāi)發(fā)規(guī)?；?。 隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤(pán)的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)： 樓盤(pán)品質(zhì)高檔化。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。 二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 城東北起府青路，西接府河沿線(xiàn)，南至府南河與沙河交匯處，東 至外環(huán)路。 成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來(lái) ，今年上半年回落，并在低位排徊。 成房商業(yè)指數(shù)顯示： 2020 年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在 6 月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。 1 至 10 月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。 此資料來(lái)自企業(yè) 今年 1至 10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。 與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)，上半年購(gòu)置土地達(dá) ，增長(zhǎng) 。由于銷(xiāo)售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以?xún)?nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，達(dá) ，短期供需矛盾顯現(xiàn)。 上半年成都市商品房銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) ％。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完成投資 ，比去年同期增長(zhǎng) ％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資 ，增長(zhǎng) ％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。 此資料來(lái)自企業(yè) 成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見(jiàn)表 4－ 3。房屋竣工面積 815萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，房屋空置面積 米，比上年增加 ％。 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市 1996年至 2020年住宅開(kāi)發(fā)竣工及 銷(xiāo)售量統(tǒng)計(jì)如下表 41： 成都市 1996年至 2020年 住宅開(kāi)發(fā)竣工及銷(xiāo)售量統(tǒng)計(jì)表 表 41 單位：萬(wàn)平方米 名稱(chēng) 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 此資料來(lái)自企業(yè) 住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷(xiāo)售面積 住宅銷(xiāo)售額（億元） 住宅空置面積 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市 1996年至 2020年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)竣工及銷(xiāo)售量統(tǒng)計(jì)如下表42： 成都市 1996年至 2020年 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)竣工及銷(xiāo)售量統(tǒng)計(jì)表 表 42 單位：萬(wàn)平米 名 稱(chēng) 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 此資料來(lái)自企業(yè) 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額（億元） 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積 從上表可看出從 1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開(kāi)始，成都市住宅施工面 積以 30％的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積 199 2020年分別比上年增長(zhǎng) ％、 ％，住宅銷(xiāo)售面積 199 2020年分別比上年增長(zhǎng) ％、 ％，住宅銷(xiāo)售額 199 2020年分別比上年增長(zhǎng) ％、 ％。由此，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng) 格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)上開(kāi)始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在近 35年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶(hù)區(qū)改造，截止 2020 年 12 月底共累計(jì)完成基本建設(shè)投資 億元、更新改造投資 億元，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %,使城市的居住水平和投資開(kāi)發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。 9 月 28 日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃 方案，并開(kāi)始逐步實(shí)施， 2020年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成 15戶(hù)企業(yè)搬遷改造，投資 20 億元以上。因此，成都市居民購(gòu)房空間廣闊，開(kāi)發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。目前成都市 ％的家庭已經(jīng)購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。 2020 年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，同期增長(zhǎng) ％；人均購(gòu)房和建房支出達(dá)到 ，較上年同期增長(zhǎng) ％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長(zhǎng)了 倍和14倍。 2020年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）1491億元，超額 完成目標(biāo)任務(wù) ，增幅達(dá) ％；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入 ，比上年增長(zhǎng) ％，其中地方財(cái)政收入 ，比上年增長(zhǎng)了 ％。 （二）成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 作為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了 積極的推動(dòng)作用。近幾年來(lái)中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 199 1993 年的過(guò)熱后，隨著宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。 第四章 市場(chǎng)評(píng)估 一、 市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析 （一）宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向 2020年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于 7％的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專(zhuān)業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺(jué)上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑， 建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的住宅區(qū)域。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。 七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) “”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒(méi)有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。 成都建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有 7名一級(jí)注冊(cè)建筑師 、 7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師， 6名設(shè)備專(zhuān)業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員 60 余人，各專(zhuān)業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲 100,000 平方米，清華坊住宅區(qū) 50,000平方米等項(xiàng)目。 此資料來(lái)自企業(yè) 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡設(shè)計(jì)公司和成都建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線(xiàn)碰接。 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) “”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開(kāi)發(fā)，不存在拆遷問(wèn)題。 成都市房地產(chǎn)管理局：成房（ 2020）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)、號(hào)、號(hào)、成房（ 2020）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入 戶(hù)門(mén)為高級(jí)防盜門(mén)，車(chē)庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門(mén)，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶(hù)小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。小區(qū)建筑外觀(guān)造型新穎，戶(hù)型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。小區(qū)外圍共提供 60 個(gè)公共車(chē)位，非小區(qū)住戶(hù)車(chē)輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車(chē)輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)修建 52 幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶(hù)戶(hù)有花園，每戶(hù)面積在 160平方米到 298平方米之間，共有住宅 403套，項(xiàng)目容積 率 ，綠化率 53%，戶(hù)型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶(hù)數(shù) 占比例 此資料來(lái)自企業(yè)