【正文】 B、本項目有一定量的大型商業(yè)廣場，招商先行是本項目的一個重要因素，做好本項目的招商是商業(yè)廣場運作成功的基本條件，目前已有多家商業(yè)機構(gòu)有意向入駐本項目，前景看好。但一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險，將會直接影響銷售收入的實現(xiàn)，從而影響項目的成功開發(fā)，本項目的市場風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面： A、項目市場定位較高，如何保證產(chǎn)品質(zhì)量及其高端性是項目銷售的關(guān)鍵。公司應(yīng)作好房屋的銷售工作，確保項目的順利完成。但是因“盛華國際廣場”項目是該公司在A市的第二個項目，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對A市地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。開發(fā)項目成本的影響小于價格因素，銷售價格敏感性較大。%。從以上計算結(jié)果可以看出項目抗風(fēng)險能力較強。具體因素分析見下表： 表：單因素敏感變化表 （單位：萬元）總收入項目總投資投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期變化率凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率基本方案%%　　項目總投資+10%%%%%項目總投資10%%%%%售價+10%%%%%售價10%%%%%從“項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發(fā)成本均為本開發(fā)項目敏感因素，其中：銷售單價為其主要的經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加37%或減少37％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少27％或增加27％。因此項目有較大的盈利空間，具備較強的抗風(fēng)險能力。詳見下表：貸款還本付息表。二、利息保障倍數(shù)計算利息保障倍數(shù)＝（利潤總額+利息費用）/利息費用＝（+）/＝利息保障倍數(shù)遠(yuǎn)大于1，因此，項目貸款償還能力較強。項目期望收益率Ia取20%。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。注：① 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運用多個評價指標(biāo)來進行項目評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。（二）靜態(tài)效益指標(biāo) 項目投資損益表（表：損益表 (單位：萬元)損益表（靜態(tài)投資）序號項目合計建 設(shè) 經(jīng) 營 期20072008200920102011上半年1總收入 2總成本費用 3銷售稅金及附加 4土地增值稅 5所得稅（6*25%） 6利潤總額 7稅后利潤 8盈余公積金(7*10%) 9可分配利潤（78） 　投資利潤率（6/2）%　投資利稅率（3+4+6）/2%　資金本利潤率（6/20000）%靜態(tài)盈利分析結(jié)論本項目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，項目有較為強的盈利能力可以接受，故項目可行。投資收益率項目靜態(tài)資本收益率是以項目計算時點的利潤除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標(biāo)。貼現(xiàn)率是計算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質(zhì)、經(jīng)營風(fēng)險、經(jīng)營目標(biāo)和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值（NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。通過計算匯總得出評估對象各平均銷售單價、面積、收入如下：銷售項目名稱單價（元/㎡）建筑面積（㎡）可售比例可售面積（㎡）實際銷售比例實際銷售面積銷售收入(元)住宅2910 100% 100%93840 273073527 商場5500 100% 100%61553 338542215 車庫2500 41% 85%17000 42500000 商鋪9188 100% 80%14400 132300000 合計 786415742 五、稅金計算 土地增值稅、銷售稅金及附加估算：表：銷售稅金及附加估算表 (單位：萬元)稅金計算表序號項目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期合計備注費率20082009201020111收入 銷售收入 2銷售稅金及附加 營業(yè)稅(5%)% 按出售房屋總價款的5%城市維護建設(shè)稅% 營業(yè)稅的7%教育附加稅% 營業(yè)稅的3%印花稅(%)% 銷售額的1‰3土地增值稅(1%)% 銷售額的1%稅金合計 第七章 財務(wù)效益評估一、項目財務(wù)效益預(yù)測 項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。（四）商場銷售價格商場按整體出售計算，按成本加利潤法計算保守銷售價格為5500元/平方米，首期付款為1000萬元，其余部分按20%、30%和50%的比例進行分期付款。（二）商鋪銷售價格商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分三批進行，保守銷售率為80%，分別為：20%、25%，35%，價格分別為：8000、9000，10000；平均價格為9188元/平方米。為了方便計算本項目的銷售總額，同時按照最低保守原則，我們以2600元/平方米起價，最高為3200元/平方米。細(xì)則：（1）按計算投資的各項成本來分?jǐn)偅?）各分項中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅?）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)偅?）各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)按功能面積比例分?jǐn)偅?）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分?jǐn)?三、項目銷售價格估算本次項目評估預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實際營銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測算價格。（六）投資計劃與資金籌措表表：投資計劃與資金籌措表（單位：萬元）序號項目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 期2007200820092010下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額4492827019207128765942685731314213建設(shè)投資3905027019013114215655494328451．1．1土地成本113972279569934191．1．2斟察、設(shè)計和前期費21074218434214211．1．3建安工程費247162472741549434943247224721．1．5公建配套設(shè)施費830166290373管理費13271293262082872081691．2．1建設(shè)管理費3906565656565651．2．2辦公費用1502525252525251．2．3銷售推廣與管理費7863923611819711879開發(fā)期間稅費671313131313不可預(yù)見費390656565656565財務(wù)費用4093105115491494利息1310524459328貸款利息52710901166流動資金2資金籌措449281000013500950069644964自有資金2000010000600020002000其他融資借款1500075007500銷售收入再投入992849644964第六章 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定一、項目開發(fā)周期 項目開發(fā)建設(shè)期3年。② 開發(fā)計劃安排③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期，形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。（三）進度安排項目擬用三年進行，根據(jù)A市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：A 項目的設(shè)計及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標(biāo)等）：6個月B 商業(yè)的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：15個月C 住宅主體及室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：15個月（四）項目周期設(shè)定①開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經(jīng)營。三、項目投資計劃評價 （一）開發(fā)計劃擬定的原則①本項目作為一個以市場為導(dǎo)向的高檔住宅項目，在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應(yīng),以及按