【正文】 項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在1。 項目情況：“”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部區(qū)鄉(xiāng)村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，地理位置優(yōu)越，交通便利。在2001年成都市還沒有能與其相提并論的純別墅區(qū)，四川在項目選址和定位上見解獨(dú)到，使一進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場就成為標(biāo)志性樓盤。 2002年9月30日開戶銀行存款證明（銀行對帳單清單）； 項目銷售方案及2002年9月30日銷售情況； 戶型明細(xì)表； 地質(zhì)說明1份； 1“河濱印象”室外、附屬工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 1“河濱印象”2期地勘報告各1份； 1“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。 6．報建費(fèi)部分，憑證6份，金額6,860,。 6．土地征用及補(bǔ)償部分，憑證11份，金額161,860,000元。 （元/平方米） 通達(dá)，有596路公交車 自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 一般 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 個別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 比較樓層 均價 均價 均價 綠化率 58％ 45% 70% 容積率 1．14 0．9 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 復(fù)式別墅比較案例修正表 案例可比單價修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準(zhǔn)單價 復(fù)式別墅比較案例簡況表 評估主表4 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 名 稱 萬科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園 地理位置 成龍路8號 青羊大道8號 人民南路四段 二環(huán)路外西 交易時間 20021125 20021121 2002528 2001424 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價格（元/m2） 5800 5200 5830 4000 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通便捷度 一般，有17路等公交車 一般，有25路公交車 通達(dá)，有1306路公交車 通達(dá)，有577路公交車 自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善 生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 個別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架 比較樓層 均價 均價 均價 均價 綠化率 50％ 62% 45% 60％ 容積率 11．1 0．98 1．5 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶 聯(lián)排別墅比較案例修正表 如該項目成功開發(fā)，預(yù)計將會為。 二、貸款擔(dān)保評價 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方，財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 該項目開工時間為2001年8月，至評估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險。而該項目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場，調(diào)整營銷策略以降低風(fēng)險。本項目預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項目償債能力較強(qiáng)。至評估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)計銷售收入的49％（實(shí)際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項目的順利完成。 投資方面依托于集團(tuán)，四川房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。 (二)定性分析 借款人方面另外，在項目敏感性分析中，銷售單價每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。貸款風(fēng)險分析 一、貸款風(fēng)險評價 (一)定量分析 經(jīng)評估測算，本項目風(fēng)險等級為AA級。單因素敏感變化表 從以上計算結(jié)果可以看出項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 從 “項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發(fā)成本均為“”開發(fā)項目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。通過預(yù)測項目銷售均價可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。[1(稅費(fèi)率+銷售費(fèi)率)]平均單價 %就可收回靜態(tài)投資。 開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用 盈虧平衡點(diǎn)= 指標(biāo)如下表： ； 。 四、項目償債能力評估 項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。 三、資金來源與運(yùn)用分析 根據(jù)第五章投資來源及籌資評價，該項目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，保證項目的順利實(shí)施。 (二)靜態(tài)效益指標(biāo) 經(jīng)測算，項目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為： 表61 (3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化，且項目在預(yù)測期全部銷售完畢。 (1)國家對個人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。 (4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費(fèi)用)。 (2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的5%計算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%計算，交通費(fèi)附加按營業(yè)稅的4%計算，所得稅按33%計提。 ，在充分考慮項目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時間，按成都市同類地區(qū)相似項目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計劃見第四章。償債能力評估 一、項目財務(wù)效益預(yù)測 項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。 四、有關(guān)說明 本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件： 建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證； 初設(shè)方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化； 國家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無大的調(diào)整； 企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。該項目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為16693萬元；2001年8月—2002年12月為房屋主體建設(shè)期，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。符合總行關(guān)于項目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。售房收入的測算詳見第四章。以上報建、。 (4) 天然氣集資費(fèi):。 (2) 自來水集資、貼費(fèi)(1個DN150):100萬元。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項目實(shí)際情況確定為10元/平方米估算。 不可預(yù)見費(fèi)用 是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計取,。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計取。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計取。 (2)室外工程費(fèi) 按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，、。投資指標(biāo)以2000年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。 根據(jù)合同、協(xié)議價格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測設(shè)計費(fèi)、 萬元。 前期工程費(fèi) (三)投資估算說明 土地費(fèi)用 按企業(yè)與國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項目用地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實(shí)際繳款憑證266萬元計算。 3 電貼費(fèi) 戶 403 % 戶表工程。投資估算明細(xì)見附表。 （二）項目總投資的構(gòu)成 ，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他），開發(fā)費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 。投資估算包括項目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。投資估算和籌資評價 一、投資估算 (一)投資估算的范圍及依據(jù) 估算范圍：“”工程規(guī)劃總占地245畝，,，其中：，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)?！啊表椖恳?guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。 ％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。 Ｂ. 雖然政府對沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進(jìn)行，但實(shí)施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。 2．“”項目有如下劣勢： A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。 ，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。 房地產(chǎn)有限公司是集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，集團(tuán)已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了獨(dú)特的賣點(diǎn)。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實(shí)現(xiàn)。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為：5391元/平方米 （2）復(fù)式別墅：根據(jù)“”項目特點(diǎn)，從市場資料中選取Ｅ花園、Ｆ雅園、Ｇ花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。 售價的確定 本次項目評估預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測算價格。 根據(jù)成都市計劃委員會對“”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，綠化率53%。周邊有大學(xué)、成都中、成都七中、朝陽名宅、嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。 由于能購買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場需求，對高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有花園、園、花園、新城、花園等。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場反應(yīng)較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，的修建正好彌補(bǔ)了這一市場盲點(diǎn)。 三、市場定位分析 地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項目待建工地，北近望江公園。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場反應(yīng)良好。 開發(fā)規(guī)?；?隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東