【正文】 （此頁以下無正文）聯(lián)排別墅比較案例簡況表評估主表3實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D名稱萬科城市花園XX花園中華園杜甫花園地理位置成龍路8號青羊大道8號人民南路四段二環(huán)路外西交易時(shí)間200211252002112120025282001424付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款交易價(jià)格（元/m2）5800520058304000交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素交通便捷度一般，有17路等公交車一般，有25路公交車通達(dá)，有1306路公交車通達(dá)，有577路公交車自然環(huán)境無污染，景觀一般無污染，景觀一般無污染，景觀一般無污染，景觀一般人文環(huán)境一般一般較好稍差基礎(chǔ)設(shè)施完善完善完善完善生活設(shè)施有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場個(gè)別因素成新率100％100％100％100％建筑結(jié)構(gòu)框架框架磚混、框架框架比較樓層均價(jià)均價(jià)均價(jià)均價(jià)綠化率50％62%45%60％容積率11．10．981．物業(yè)管理專業(yè)物管專業(yè)物管專業(yè)物管專業(yè)物管裝修情況外墻涂料室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水配套設(shè)施通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶聯(lián)排別墅比較案例修正表（元/平方米）案例可比單價(jià)修正因素ABCD5800520058304000交易情況修正100/100100/100100/100100/90交易時(shí)間修正100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/96100/95100/104100/92個(gè)別因素修正100/99100/102100/102100/105復(fù)式別墅比較案例簡況表評估主表4實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C名稱春天花園風(fēng)格雅園御都花園地理位置一、二環(huán)路之間西段新希望路羊西線交易時(shí)間2001042020021242001518付款方式一次性付款一次性付款一次性付款交易價(jià)格（元/m2）430041804100交易情況正常正常正常區(qū)域因素交通便捷度百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路通達(dá)，有596路公交車自然環(huán)境無污染，景觀一般無污染，景觀一般無污染，景觀一般人文環(huán)境一般一般一般基礎(chǔ)設(shè)施完善完善完善生活設(shè)施有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場個(gè)別因素成新率100％100％100％建筑結(jié)構(gòu)框架框架磚混、框架比較樓層均價(jià)均價(jià)均價(jià)綠化率58％45%70%容積率1．．9物業(yè)管理專業(yè)物管專業(yè)物管專業(yè)物管裝修情況外墻面磚室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水配套設(shè)施通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶復(fù)式別墅比較案例修正表（元/平方米）案例可比單價(jià)修正因素ABC430041804100交易情況修正100/100100/100100/100交易時(shí)間修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/104100/98100/98個(gè)別因素修正100/100100/98100/103附件目錄一、企業(yè)資料二、項(xiàng)目資料。%，期限以1年計(jì)算，（貸款償還期內(nèi)無重大意外發(fā)生）。綜上所訴，本項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但考慮到項(xiàng)目銷售價(jià)格為主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，建議該項(xiàng)目資金實(shí)行封閉運(yùn)行，嚴(yán)格按照我規(guī)定通過按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。而該項(xiàng)目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂觀，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場，調(diào)整營銷策略以降低風(fēng)險(xiǎn)。市場方面本項(xiàng)目預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項(xiàng)目償債能力較強(qiáng)。投資方面“”，其剩余部分資金依靠銷售回款。依托于集團(tuán)，XX房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財(cái)務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。開發(fā)項(xiàng)目成本的影響小于價(jià)格因素，銷售價(jià)格敏感性較大。%。從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。從“項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開發(fā)成本均為“”開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。通過預(yù)測項(xiàng)目銷售均價(jià)可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。五、項(xiàng)目敏感性分析(一)盈虧平衡分析因開發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)：開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用虧平衡點(diǎn)=[1(稅費(fèi)率+銷售費(fèi)率)]平均單價(jià)%就可收回靜態(tài)投資。從下表可以看出，項(xiàng)目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強(qiáng)。詳見評估主表1。(二)靜態(tài)效益指標(biāo)經(jīng)測算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為表61靜態(tài)效益指標(biāo)表指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)值單位備注%%二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下(詳見評估主表2)：：%；(還原利率10%)：；(還原利率10%)：；由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評價(jià)可行。(3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測期全部銷售完畢。(1)國家對個(gè)人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。(4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。(2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營業(yè)稅的4%計(jì)算，所得稅按33%計(jì)提。，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按XX市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計(jì)劃見第四章。第六章償債能力評估一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。本次評估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評價(jià)依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為17個(gè)月，即2001年8月―2002年12月。根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：，％。二、投資來源及籌資評價(jià)，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他），開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）；該項(xiàng)目投資來源為：，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），截止評估基準(zhǔn)日。(4)天然氣集資費(fèi):。(2)自來水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬元。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為10元/平方米估算。不可預(yù)見費(fèi)用是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按XX市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)取,。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取。(2)室外工程費(fèi)按照XX行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，、。投資指標(biāo)以2000年《XX省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額XX省估算表》為基礎(chǔ)，參照XX地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。截止評估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬元。%按目前XX市有關(guān)規(guī)定。投資估算明細(xì)表單位：萬元；平方米序號費(fèi)用名稱投資額萬元單位經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占總投資%備注工程量單位指標(biāo)%(該指標(biāo)不含營業(yè)稅費(fèi)）%凈地%凈地%按10年交，不含代征地3契稅、%按實(shí)際支出%按合同%%按合同%按合同及補(bǔ)充資料計(jì)%按合同及補(bǔ)充資料計(jì)%參照XX地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)%參照XX地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)%按實(shí)際發(fā)生額%%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算%按XX市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)%%按行業(yè)平均水平%%按行業(yè)平均水平%%按同期國庫券利率加融資費(fèi)率計(jì)1其中：%%從2000年9月簽合同次月開始計(jì)算(見財(cái)務(wù)費(fèi)用）%%按房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)%%按目前XX市有關(guān)規(guī)定%供水表口徑150，按目前XX市有關(guān)規(guī)定。；其中：、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))、。評估依據(jù)：“”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《XX市城區(qū)土地級別與基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《XX省建筑工程計(jì)價(jià)定額》SGD12000、《XX省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》SGD22000、《XX省安裝工程計(jì)價(jià)定額》SGD3－62000、《XX省工程費(fèi)用定額》SGD72000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格和材料預(yù)算價(jià)格均按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測算的。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦?！啊表?xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。，但實(shí)施工程中存在很大的難度，整個(gè)過程至少需要３至５年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。2．“”項(xiàng)目有如下劣勢：A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。，將給沿岸的土地帶來一個(gè)可觀的增值空間。房地產(chǎn)有限公司是集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，集團(tuán)已在全國成功開發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。住宅采用錯(cuò)排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了獨(dú)特的賣點(diǎn)。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價(jià)為：5391元/平方米（2）復(fù)式別墅：根據(jù)“”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場資料中選?。呕▓@、Ｆ雅園、Ｇ花園三個(gè)銷售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比