【正文】 年年底結(jié)構(gòu)封頂， 1999 年進(jìn)行設(shè)備安裝與內(nèi)裝修，于 11 月即可人住。 建議在房地產(chǎn)市場特別是中高檔市場競爭激烈的形勢下，要加強(qiáng)營銷工作，以合理的價(jià)格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得用戶。 (6)經(jīng)測算分析， AAA 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 十、評估結(jié)論和建議 (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目正處于施工期，當(dāng)年3~8 月又投入建設(shè)資金約 5000 萬元。 表 43 臨界點(diǎn)分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率 (%) 期望值 開發(fā)投資 (萬元 ) 43456 最高值 47530 售房價(jià)格 (元 /平方米 ) 11970 最低值 11041 土地費(fèi)用 (萬元 ) 16570 最高值 22138 售房面積平 (方米 ) 56600 最低值 50548 20020406040 30 20 10 0 10 20 30 40售房價(jià)格 預(yù)售款回籠進(jìn)度 基準(zhǔn)收益率 開發(fā)產(chǎn)品投資 13 九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評估 申請貸款的種類、金額、期限 項(xiàng)目主辦單位根據(jù)工程進(jìn)度用款情況擬向 xx銀行 xx支行以抵押方式申請貸款 15000 萬元，寬限期為 2 年， 2 年等本還款。詳見附表 49。 盈利能力分析 全部投資內(nèi)部收益率：所得稅前為 %，凈現(xiàn)值為 2868 萬元；資本金內(nèi)部收益率為 %；投資各方的內(nèi)部收益率都為 %；大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 (5)項(xiàng)目計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，以商品房全部售完為限，計(jì)算期定為 6 年，從第 2 年起繼續(xù)施工， 3 年內(nèi)完工。 主要數(shù)據(jù)的確定 評估用的基本數(shù)據(jù)經(jīng)與借款方共同研究確定如下： (1)可銷售的商品房面積 56600 千方米，其中：住宅 42100 平方米；服務(wù)用房 4195 平方米：汽車庫車位 237 個(gè) /10305 平方米。 項(xiàng)目投資總額 該項(xiàng)目投資總額為 43456 萬元，全部用于開發(fā)產(chǎn)品投資。財(cái)務(wù)部的財(cái)務(wù)制度健全；財(cái)務(wù)部經(jīng)理為乙方委派，具有大學(xué)以上文化水平，且有較高業(yè)務(wù)水平和管理能力。 (4)評估價(jià)格建議：開發(fā)商銷售部門主持人 XXX 先生是業(yè)內(nèi)資深專家，有多年在美國、香港、廣州和北京售房經(jīng)驗(yàn)，諳孰房地產(chǎn)市場，為本項(xiàng)目制定了切實(shí)可行的銷售戰(zhàn)略，兼有訓(xùn)練有素的營銷隊(duì)伍，預(yù)計(jì)在未來市場銷售上會(huì)有良好業(yè)績。因此，為降低經(jīng)營費(fèi)用，外商增加雇用本地高級管理人最，縮減駐京高級管理人員，減少了外銷房的一部分客源。若加上內(nèi)銷房部分中高檔住宅的待銷和在建面積，近期中高檔住宅的總供給量可能會(huì)超過 130 萬平方米。 環(huán)保與消防 (1)該工程系高層住宅建筑物，居于交通干線兩側(cè)，在設(shè)計(jì)上要考慮環(huán)境噪聲影響，選用噪聲低的設(shè)備，井考慮消聲隔離處理；對廢氣源車庫與廚房，均設(shè)置機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)，使廢氣向高處排放：對糞便、污水均考慮經(jīng)化糞池后排入市政門水管 網(wǎng)。 (5)弱電系統(tǒng)。 (3)熱力系統(tǒng)。生活污水平均排水量為 245 立方米 /天。由于一部分天井的面積過小 ( 米 * 米 )和過高 (89 米 )，難以滿足衛(wèi)生要求，井對消防不利。 AAA 項(xiàng) 目建于北京第三使館區(qū)和國際學(xué)校的對面。 首層及 2 層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身、娛樂及變配電、保安、消防等用房。目前該項(xiàng)目土建工程已進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層施工階段。 1998 年 4 月，經(jīng)首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定， AAA 為住宅項(xiàng)日。除資本金和 15000 萬元貸款外，項(xiàng)目的其余投資由股東按工程進(jìn)度的需要貸款，不計(jì)利息。 合資各方名稱、注冊國家、法定地址和法定代表人姓名、國籍 (1)xxx 總公司 (簡稱：甲方 )，是根據(jù)中國法律成立并在中國北京市注冊登記的公司，法定地址為北京市 XXX 街 16 號，法定代表人 xxx，中國籍。 經(jīng)營范圍：“在規(guī)劃范圍內(nèi)對 AAA 項(xiàng)目的公寓及配套商業(yè)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、出租、出售及其物業(yè)管理，井提供相關(guān)的咨詢服務(wù)” (見《京經(jīng)貿(mào)資字 [1997]xxx 號》文 )。 (4)投資方貸款。 1998 年 l 月 6 日經(jīng)北京市地名辦公室核準(zhǔn)，取得“ AAA 公寓”《建筑名稱核準(zhǔn)證》。 1997 年以來已投入 7910 萬元。 該建筑 3 層以上為住宅，設(shè)有四房二廳、三房二廳、一房一廳等 9 種戶型，共有 238 套住房，其中主力戶型為二居室，共 152 套。 2)區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境較好。 5)該工程內(nèi)的廚房及衛(wèi)生間均通過天開通風(fēng)、采光。 最高生活用水量 306 立方米 /天 室內(nèi)消防用水量 30 升 /秒 室外消防用水量 20 升 /秒 自動(dòng)噴灑滅火用水量 26 升 /秒 2)紅線內(nèi)設(shè)有生活污水及雨水排出管線，并分流排 入工程建筑物北側(cè)亮馬橋路和西側(cè)麥子店西路的市政雨、污水管網(wǎng)內(nèi)。 工程總設(shè)備容量 其中：動(dòng)力設(shè)備 照明設(shè)備 總計(jì)算容量 需要系數(shù) 該工程主要用電為三級負(fù)荷用電：消防用電設(shè)備屬一級負(fù)荷；背通電梯、生活水泵、公用照明及通風(fēng)為二級負(fù)荷：住宅為三級負(fù)荷。該工程擬引入管線，經(jīng)調(diào)壓箱降為低壓天然氣入戶，供使用。 綜上所述，本工程項(xiàng)目的水、電、氣、熱力、通訊等公用工程基礎(chǔ)條件基本落實(shí)，技術(shù)設(shè)備齊全、合理，能滿足項(xiàng)目發(fā)展的需要。 2000 年前竣工的外銷房在建總面積仍高達(dá) 50 萬平方米。盡管北京是中外商入駐最多的城市，但北京也是國際權(quán)威機(jī)構(gòu)評定的全世界生活費(fèi)用矗高的三個(gè)城市之一 ，其中包括住宅價(jià)格。從表 41 可以看出，目前外銷房每平方米平均價(jià)格為 12000元左右，現(xiàn)房比期房略高，內(nèi)銷房每平方米單價(jià)要比外銷低 20003000 元。 (3)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有辦公室、工程部、財(cái)務(wù)部和銷售部。 六、投資總額及資金來源評估 評估依據(jù) (1)北水市 xx 設(shè)訓(xùn)院編制的《 AAA 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算》； (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《貸款申請報(bào)告》； (3)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與實(shí)際投資使用情況； (4)末完工程所需投資的預(yù)測。 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估 評估依據(jù) (1)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》計(jì)劃出版社， 2000 年； (2)《中國 xx 銀行中長期貸款項(xiàng)目評估方法》； (3)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《貸款申請報(bào)告》； (4)國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)。預(yù)售房分期付款，合同簽 訂當(dāng)年交 50%，余款第 2 年交 30%，第 3 年交 20%。詳見附表 44。項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，僅在第 2 年達(dá)到 67%，其余年份均在 37%~58%之間。從臨界點(diǎn)分析可見 (表43)，項(xiàng)目對土地費(fèi)用變動(dòng)的承受力最強(qiáng)。 抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的評估 《評估報(bào)告》是 1998 年 2 月 27 日簽署的。因此，貸款償還能力是強(qiáng)的。目前是該項(xiàng)目工程使用資金較集中的時(shí)間，如能獲得貸款支持，將有利于工程進(jìn)展和投資效益的發(fā)揮。 15 表 44 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 2 設(shè)計(jì)規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 其中：住宅 服務(wù)用房 汽車庫車位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 56600 56600 42100 4195 10305 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金籌措 其中：資本金 借款 經(jīng)營收入 經(jīng)營稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 43456 43456 2089 43456 8300 15000 13550 745 8691 2904 958 1946 1210 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 商品房投資利潤率 商品房投資利稅綠 商品房資本金凈利潤率 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) 全部投資投資回收期 (所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) 全部投資投資回收期 (所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 長期借款償還期 (房地產(chǎn)投資 ) % % % % 年 % 年 % 年 貸款期起 16 附表 41 項(xiàng)目總投資估算表