【正文】 1 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 策劃單位：廣州廣興實(shí)業(yè)公司 2 目 錄 一、項(xiàng)目主辦單位概況 二、項(xiàng)目概況 三、項(xiàng)目工程建議 四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)評(píng)估 五、企業(yè)資信評(píng)估 六、投資總額及資金來(lái)源評(píng)估 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 八、不確定分析 九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 十、評(píng)估結(jié)論和建議 十一、附表 3 一、項(xiàng)目主辦單位概況 主辦單位名稱(chēng)、法定地址、營(yíng)業(yè)范圍 主辦單位名稱(chēng)：北京 BBB 房地戶開(kāi)發(fā)有限公司。 經(jīng)濟(jì)類(lèi)型：中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。 法定地址：北京市 x 區(qū) xxx 街 16 號(hào)。 經(jīng)營(yíng)范圍：“在規(guī)劃范圍內(nèi)對(duì) AAA 項(xiàng)目的公寓及配套商業(yè)設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)、出租、出售及其物業(yè)管理，井提供相關(guān)的咨詢(xún)服務(wù)” (見(jiàn)《京經(jīng)貿(mào)資字 [1997]xxx 號(hào)》文 )。 合資各方名稱(chēng)、注冊(cè)國(guó)家、法定地址和法定代表人姓名、國(guó)籍 (1)xxx 總公司 (簡(jiǎn)稱(chēng)：甲方 )，是根據(jù)中國(guó)法律成立并在中國(guó)北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市 XXX 街 16 號(hào)，法定代表人 xxx，中國(guó)籍。 (2)美國(guó) xxxx 公司 (簡(jiǎn)稱(chēng)：乙方 )，是根據(jù)美國(guó)法律成立的公司，法定地址是美國(guó)馬薩諸塞州波 士頓市，法定代表人 XXXX，美國(guó)籍。 (3)北京 XXXX 工程有限公司 (簡(jiǎn)稱(chēng)：丙方 )，是根據(jù)中國(guó)法律成立并在中國(guó)北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市 x 區(qū) x x 路 11 號(hào)，法定代表人 xxx，中國(guó)籍。 項(xiàng)目總投資、注冊(cè)資本、各方出資比例、出資方式 (1)合資公司投資總額為 5236 萬(wàn)美元 (合 43456 萬(wàn)元人民幣 )。 (2)注冊(cè)資本為 1000 萬(wàn)美元，其中： 甲方認(rèn)繳 100 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 10%： 乙方認(rèn)繳 890 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 89%； 丙方認(rèn)繳 10 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 1%。 (3)注冊(cè)資本出資方式： 甲、丙方：以認(rèn)繳額折合人民幣現(xiàn)金出資： 乙方：以 890 萬(wàn)美元現(xiàn)金出資。 截止到 1998 年 3 月，公司注冊(cè)資本計(jì)折 8300 萬(wàn)元全部到位。 (4)投資方貸款。除資本金和 15000 萬(wàn)元貸款外，項(xiàng)目的其余投資由股東按工程進(jìn)度的需要貸款，不計(jì)利息。 合營(yíng)期限、利潤(rùn)分配 合營(yíng)期限 50 年。在合資經(jīng)營(yíng)期間，合營(yíng)各方按注冊(cè)資本出資比例分配利潤(rùn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。 審批單位 該公司是 1996年 10月經(jīng)北京市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào) 易委員會(huì)同意并報(bào)請(qǐng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)建立的 (見(jiàn)《京計(jì)基宇 [1996 年 ]第 xx 號(hào)》文 )， 1997 年 11 月北京市人 4 民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》 (外經(jīng)貿(mào)京 [1997]xx 號(hào) )，1998 年 4 門(mén)國(guó)家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 (企合京總副字第 xxx 號(hào) )。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)日背景 AAA 項(xiàng)日前身系北京市 xx 單位建設(shè)的綜合業(yè)務(wù)樓，并已于 1996 年破土動(dòng)工。由于建設(shè)資金不足，經(jīng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該項(xiàng)目于 1996 年 10 月轉(zhuǎn)給北京 BBB 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。 1997 午 11 月，經(jīng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該項(xiàng)日原綜合業(yè)務(wù)樓的建設(shè)內(nèi)容變更為公寓，項(xiàng)目名稱(chēng)變更為xxx 花園。 1998 年 l 月 6 日經(jīng)北京市地名辦公室核準(zhǔn)，取得“ AAA 公寓”《建筑名稱(chēng)核準(zhǔn)證》。 1998 年 4 月，經(jīng)首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定， AAA 為住宅項(xiàng)日。 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 AAA 項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)。項(xiàng)目總占地面積為 5126 平方米，總建筑面積為 56600 平方米，其中：地上 1826 層，共 45776 平方米；地下 4 層，共 10824平方米。地下 4 層為汽車(chē)停車(chē)庫(kù)，有車(chē)位 237 個(gè)；首層及 2 層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身 娛樂(lè)及變配電、保安、消防等用房：地面 3 層以上 (標(biāo)準(zhǔn)層 )為住宅，共有 9 種戶型計(jì) 238 套，屬中高檔住宅。該項(xiàng)目的住宅采取預(yù)售與現(xiàn)房出售，銷(xiāo)售對(duì)象主要是外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)等單位和個(gè)人。 AAA 項(xiàng)日開(kāi)發(fā)、建設(shè)總投資為 43456 萬(wàn)元 (除特別說(shuō)明外，指人民幣，下同 )。北京 BBB 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌資金 14941 萬(wàn)元 (包括注冊(cè)資木 8300 萬(wàn)元和股東貸款 6641 萬(wàn)元 )，占項(xiàng)目總投資的 34%。 1997 年以來(lái)已投入 7910 萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目土建工程已進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層施工階段。 AAA 項(xiàng)日的設(shè)計(jì)單位是北京市 xx 設(shè)計(jì)研究院， 施工單位是北京 xx 建筑工程公司，工程監(jiān)理單位是北京 xxxx 監(jiān)理公司。 為銷(xiāo)售 AAA 項(xiàng)日的住宅，北京 BBB 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)確限公司已成立銷(xiāo)售部，培訓(xùn)了銷(xiāo)售人員，確定了銷(xiāo)售策略和計(jì)劃，聘請(qǐng) xxx 先生擔(dān)任市場(chǎng)總監(jiān)。 三、項(xiàng)目工程建設(shè) 主體工程 (1)工程概況。擬建高層住宅樓 —— AAA 由北京市 xx 設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，經(jīng)北京市有關(guān)部門(mén)各級(jí)審定，并于 1998 年 4 月 20 日首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定。現(xiàn)己完成主體結(jié)構(gòu)工程地下 4 層和地上 2 層的施工，計(jì)劃 1998 年底主體工程封頂，1999 年 11 月全部工程竣下入住。 工程總用地面積： 5126 平方米； 建筑面積： 56600 平方米 (地上： 45776 平方米，地下： 10824 平方米 )； 5 建筑層數(shù)：地上 18 層， 23 層， 26 層，地下 4 層； 建筑物最高處高度： 米； 綠化面積： 810 平方米，占總用地面積的 16%； 容積率： ； 建筑密度： 39%； 停車(chē)數(shù)：室內(nèi) 237 輛，室外 30 輛。 該建筑 3 層以上為住宅，設(shè)有四房二廳、三房二廳、一房一廳等 9 種戶型，共有 238 套住房，其中主力戶型為二居室，共 152 套。 首層及 2 層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身、娛樂(lè)及變配電、保安、消防等用房。 地下 4 層 除設(shè)備及人防用房外，均為汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及自行車(chē)庫(kù)房。 建筑外形根據(jù)城市規(guī)劃部門(mén)要求，結(jié)合該區(qū)環(huán)境特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成北低南高臺(tái)階形，體型規(guī)整，氣派典雅。 (2)工程特點(diǎn)。 1)地理環(huán)境優(yōu)越。該工程基地周?chē)呀ǔ啥嘧鳛槌鞘袠?biāo)志性的高層建筑：如長(zhǎng)城飯店、京城大廈、燕莎中心、中日文流中心等，它們已構(gòu)成門(mén)北京現(xiàn)代化城巾的新面貌，是目前北京的黃金地帶，是高級(jí)商務(wù)、商業(yè)區(qū)。該項(xiàng)日所處地區(qū)空氣質(zhì)量為北京市僅有的兩個(gè)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)，加之靠近東三環(huán)路交通十分便利，建成后對(duì)項(xiàng)日銷(xiāo)售業(yè)務(wù)十分有利。 2)區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境較好。 AAA 項(xiàng) 目建于北京第三使館區(qū)和國(guó)際學(xué)校的對(duì)面。毗鄰中日交流中心、凱賓斯基飯店，大部分為外國(guó)使館和國(guó)內(nèi)外賓客工作及生活的地區(qū)，人文環(huán)境較好，項(xiàng)目建立后最適合提供北京市國(guó)內(nèi)外駐京機(jī)構(gòu)人員居住。 3)工程設(shè)計(jì)用地節(jié)約，平面布置緊湊，公用設(shè)施完善，戶型齊全，戶內(nèi)功能分區(qū)合理，客廳規(guī)整，視野開(kāi)闊，空間分隔靈活，可滿足住戶不同的要求。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。項(xiàng)日建成后適合外銷(xiāo)。 4)該工程場(chǎng)地呈南北長(zhǎng)、東西短，建筑主要朝向?yàn)闁|西向，設(shè)計(jì)上為了最大限度地提高用地效益和建筑面積的要求，對(duì)住戶的朝向功能未能完美解決。因此，居室單 朝向房間多，雙朝向房間少，居室室內(nèi)環(huán)境若不采取措施改善，會(huì)對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生一定影響。 5)該工程內(nèi)的廚房及衛(wèi)生間均通過(guò)天開(kāi)通風(fēng)、采光。由于一部分天井的面積過(guò)小 ( 米 * 米 )和過(guò)高 (89 米 )，難以滿足衛(wèi)生要求，井對(duì)消防不利。盡管設(shè)計(jì)己采取了相應(yīng)措施，但今后在使用上必須加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)管理。 綜上所述， AAA 項(xiàng)目所處的地段及投資環(huán)境是良好的，如銷(xiāo)售價(jià)格合理， 6 銷(xiāo)售前景看好。 公用工程 該工程項(xiàng)目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應(yīng)量，給工程項(xiàng)目創(chuàng)造了優(yōu) 越的條件。 (1)給排水系統(tǒng)。 1)該工程項(xiàng)目西側(cè)，現(xiàn)有市政給水管線 DN400 通過(guò)。經(jīng)市自來(lái)水給水規(guī)劃審批，同意待工程竣工后，從上述 DN400 管線上引入兩條直徑 100 以上水管，供給該工程建成后所需的生活及消防用水。 最高生活用水量 306 立方米 /天 室內(nèi)消防用水量 30 升 /秒 室外消防用水量 20 升 /秒 自動(dòng)噴灑滅火用水量 26 升 /秒 2)紅線內(nèi)設(shè)有生活污水及雨水排出管線，并分流排 入工程建筑物北側(cè)亮馬橋路和西側(cè)麥子店西路的市政雨、污水管網(wǎng)內(nèi)。生活污水平均排水量為 245 立方米 /天。 (2)供電系統(tǒng)。該工程采用兩路 10KV 電源儀電。經(jīng)市供電局 1998 年 7 月 2l日批準(zhǔn)，由工程?hào)|側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。該工程建筑物一層設(shè)有刀閘室及變配電室。變配電室內(nèi)設(shè)有兩臺(tái) 1600KV A 干式變壓器，正常時(shí)可同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，并互相為備用。 工程總設(shè)備容量 其中：動(dòng)力設(shè)備 照明設(shè)備 總計(jì)算容量 需要系數(shù) 該工程主要用電為三級(jí)負(fù)荷用電：消防用電設(shè)備屬一級(jí)負(fù)荷