【正文】 中國北京市注冊登記的公司，法定地址為北京市 x 區(qū) x x 路 11 號，法定代表人 xxx，中國籍。項目總占地面積為 5126 平方米，總建筑面積為 56600 平方米，其中：地上 1826 層，共 45776 平方米；地下 4 層，共 10824平方米。 建筑外形根據(jù)城市規(guī)劃部門要求，結(jié)合該區(qū)環(huán)境特點，設(shè)計成北低南高臺階形，體型規(guī)整，氣派典雅。 綜上所述， AAA 項目所處的地段及投資環(huán)境是良好的，如銷售價格合理， 6 銷售前景看好。在工程兩側(cè)，麥子店西路有市政供熱管線 DN300，從上述供熱管線向東引出管徑為 DNl50的管線進入工程建筑物西側(cè)的地下一層的熱力交換站。 工程考慮了環(huán)保和消防問題，但在竣工后需進一步核實，以免后患。但是，我們也應(yīng)看到，隨著住房制度的改革，國內(nèi)各個階層人購買私房的常識增強， — 部分成功的企業(yè)家和高級職員會在房屋市場低迷的時候買入適用的高檔住宅，這樣便增加一部分客戶。該公司已對銷售人員進行了培訓(xùn)，并擬定了銷售策略和銷售計劃。全部借款在第 5 等本還款。投資回收期為 年。該抵押物辦單位委托北京xx 房地產(chǎn)咨詢評估有限公司評估，估價內(nèi)容為總建筑面積 56600 平方米，建設(shè)用地面積 5126 平方米。該公司注冊資本為 8300 萬元，已全部到位。 (7)該項貸款為抵押貸款，抵押率符合國家規(guī)定的范圍。該項目需貸款 15000 萬元人民幣，加利息共計為 17400萬元。相比之下，預(yù)售款回籠進度對項目影響不太大。 11 其中管理費用及銷售費用分別為 582 萬元及 970 萬元，財務(wù)費用為 2089 萬元。資金使用計劃 4 年， 1997年已投資 7910 萬元， 1998 年投資 20955 萬元， 1999 年有著 9792 萬元， 2000 年投資 4214 萬元。中方股東有： XXX 總公司和北京 XXXX 工程有限公司；美方股東是美國 XXX 公司。海外客商在京購置地產(chǎn)的目的有二：投資增值和工作住房。 2)工程設(shè)有共用電視系統(tǒng) 、可視對講電話系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系境、保安監(jiān)視及停車場管理系統(tǒng)。該工程建筑物一層設(shè)有刀閘室及變配電室。項日建成后適合外銷。擬建高層住宅樓 —— AAA 由北京市 xx 設(shè)計研究院設(shè)計，經(jīng)北京市有關(guān)部門各級審定，并于 1998 年 4 月 20 日首都規(guī)劃委員會辦公室認(rèn)定。 二、項目概況 項日背景 AAA 項日前身系北京市 xx 單位建設(shè)的綜合業(yè)務(wù)樓，并已于 1996 年破土動工。 1 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 策劃單位：廣州廣興實業(yè)公司 2 目 錄 一、項目主辦單位概況 二、項目概況 三、項目工程建議 四、市場營銷評估 五、企業(yè)資信評估 六、投資總額及資金來源評估 七、項目財務(wù)效益評估 八、不確定分析 九、貸款風(fēng)險評估 十、評估結(jié)論和建議 十一、附表 3 一、項目主辦單位概況 主辦單位名稱、法定地址、營業(yè)范圍 主辦單位名稱：北京 BBB 房地戶開發(fā)有限公司。 審批單位 該公司是 1996年 10月經(jīng)北京市對外經(jīng)濟貿(mào) 易委員會同意并報請北京市計劃委員會批準(zhǔn)建立的 (見《京計基宇 [1996 年 ]第 xx 號》文 )， 1997 年 11 月北京市人 4 民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準(zhǔn)證書》 (外經(jīng)貿(mào)京 [1997]xx 號 )，1998 年 4 門國家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 (企合京總副字第 xxx 號 )。 三、項目工程建設(shè) 主體工程 (1)工程概況。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。經(jīng)市供電局 1998 年 7 月 2l日批準(zhǔn)，由工程東側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。大樓住宅部分均用市話，在各層預(yù)留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報裝。 8 (2)中高檔住宅的需求：項目主要銷 售對象是外交人事和海外客商。 五、企業(yè)資信評價 (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)我國政府批準(zhǔn)的中美合資企業(yè)。 項目建設(shè)及用款計劃 該項目自 1997 年開始建設(shè)，計劃 2000 年完工。 收入及成本 商品房銷售收入共為 67749萬元，與之相對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品成本為 43456萬元。 表 42 敏感性分析表 序號 項目 變動幅度 (%) 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 (%) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回收期 (年 ) 0 基本方案 2868 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 191 10 5926 2 售房價格 +10 6563 10 826 3 預(yù)售款回籠進度 +10 3440 10 991 12 從表 42 和圖 4— 1 來看，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動 10%，內(nèi)部收益率分別下降至 %和 %，投資回收期也將分別增加至 年。 按《評估報告》的估價值，按抵押率占 50%及 70%計，可 貸款的本息額為17219 萬元至 24000 萬元。詳見表 44。 (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的管理機構(gòu)，特別是財務(wù)、銷售等部門，機構(gòu)簡練，制度健全，工作嚴(yán)謹(jǐn)。據(jù)該公司《估價報告》，房地產(chǎn)估價結(jié)果為 萬元。詳見附表 4附表 46。 (3)商品房的銷售價格：住宅每平方米第 1 年 1450 美元、第 2 年 1550 美元、第 3 年 1650 美元 (1 美元 = 元人民幣 )，折人民幣分別為 12035 元、 12865 元及13695 元。 1998 年 l0 月將大力開展銷售活動，并做出了銷售保證。因此，預(yù)計未來中高檔住宅的需求會與目前大體持平。 四、市場營銷評估 AAA 住宅順口地處朝陽區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開發(fā)中的第三使館區(qū)，周圍外資企業(yè)和國內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷售的有利條件。 工程項目冬季采暖用熱量 263 萬大卡 /時 工程項目生活熱水用熱量 138 萬大卡 /時 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。 公用工程 該工程項目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應(yīng)量，給工程項目創(chuàng)造了優(yōu) 越的條件。 (2)工程特點。地下 4 層為汽車停車庫，有車位 237 個；首層及 2 層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身 娛樂及變配電、保安、消防等用房：地面 3 層以上 (標(biāo)準(zhǔn)層 )為住宅，共有 9 種戶型計 238 套，屬中高檔住宅。 項目總投資、注冊資本、各方出資比例、出資方式 (1)合資公司投資總額為 5236 萬美元 (合 43456 萬元人民幣 )。 (2)注冊資本為 1000 萬美元，其中： 甲方認(rèn)繳 100 萬美元，占注冊資本的 10%： 乙方認(rèn)繳 890 萬美元，占注冊資本的 89%； 丙方認(rèn)繳 10 萬美元，占注冊資本的 1%。該項目的住宅采取預(yù)售與現(xiàn)房出售，銷售對象主要是外國駐華機構(gòu)外資企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)等單位和個人。 1)地理環(huán)境優(yōu)越。 (1)給排水系統(tǒng)。 7 (4)天然氣系統(tǒng)。因此，開發(fā)商將本項目定位為中高檔專項住宅，銷售對象定為外國駐華機構(gòu)、外資企業(yè)、港澳客商、東南亞客商和部分國內(nèi)企業(yè)家，在綜合考慮住宅的開發(fā)成本和客戶的購買力后，開發(fā)商將住宅的起步銷售價格 定為 1750 美元 /平方米 (14525 元 /平方米 )。 (3)市場現(xiàn)狀：據(jù) 1998 年北京居民貸款購房展統(tǒng)計，預(yù)售的 l0 萬平方米普通住宅平均價為 4300 元，預(yù)獸的 萬平方米中高檔住宅平均售價為 7700 元，預(yù)售的 萬平方米別墅平均售價為 10000 元。 (4)AAA 項口是在建項目，也是北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唯一從事的項目。服務(wù)用房每平方米 2000 美元，折人民幣 16600 元。 清償能力分析 申請抵押貸款 15000 萬元，約定從第 4 年起兩年內(nèi)償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售收入。 《估價報告》 將價格定義為：委估物業(yè)市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費用、部分設(shè)備費用。 (3)AAA 項目設(shè)計外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量 — 流，地下工程曾獲 1998 年北京建委“長城杯”獎；工程監(jiān)理嚴(yán)格。因此，該項目償還貸款是有保證的。上述兩項相抵，抵押物原評估價值額仍應(yīng)有所調(diào)低。詳見表 42 和圖 41。 基準(zhǔn)收益串 Ie 發(fā)定為 15。詳見附表 4l。 (或 12035 元 )起步為宜。因此，短期內(nèi)中高檔住宅的供應(yīng)仍會保持上升趨勢。為方便大樓管理部門需要，項目設(shè)有一個 500 門內(nèi)部電話系統(tǒng)。該工程采用兩路 10KV 電源儀電。 3)工程設(shè)計用地節(jié)約，平面布置緊湊，公用設(shè)施完善，戶型齊全，戶內(nèi)功能分區(qū)合理，客廳規(guī)整，視野開闊，空間分隔靈活，可滿足住戶不同的要求。 為銷售 AAA 項日的住宅，北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)確限公司已成立銷售部，培訓(xùn)了銷售人員，確定了銷售策略和計劃，聘請 xxx 先生擔(dān)任市場總監(jiān)。在合資經(jīng)營期間，合營各方按注冊資本出資比例分配利潤和分擔(dān)風(fēng)險及虧損。 經(jīng)濟類型：中外合資經(jīng)營企業(yè)。由于建設(shè)資金不足，經(jīng)北京市計劃委員會批準(zhǔn)，該項目于 1996 年 10 月