【正文】 中國(guó)北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市 x 區(qū) x x 路 11 號(hào)，法定代表人 xxx，中國(guó)籍。項(xiàng)目總占地面積為 5126 平方米，總建筑面積為 56600 平方米，其中：地上 1826 層，共 45776 平方米；地下 4 層，共 10824平方米。 建筑外形根據(jù)城市規(guī)劃部門(mén)要求，結(jié)合該區(qū)環(huán)境特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成北低南高臺(tái)階形，體型規(guī)整，氣派典雅。 綜上所述， AAA 項(xiàng)目所處的地段及投資環(huán)境是良好的，如銷(xiāo)售價(jià)格合理， 6 銷(xiāo)售前景看好。在工程兩側(cè)，麥子店西路有市政供熱管線 DN300，從上述供熱管線向東引出管徑為 DNl50的管線進(jìn)入工程建筑物西側(cè)的地下一層的熱力交換站。 工程考慮了環(huán)保和消防問(wèn)題，但在竣工后需進(jìn)一步核實(shí)，以免后患。但是，我們也應(yīng)看到，隨著住房制度的改革，國(guó)內(nèi)各個(gè)階層人購(gòu)買(mǎi)私房的常識(shí)增強(qiáng)， — 部分成功的企業(yè)家和高級(jí)職員會(huì)在房屋市場(chǎng)低迷的時(shí)候買(mǎi)入適用的高檔住宅，這樣便增加一部分客戶(hù)。該公司已對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行了培訓(xùn)，并擬定了銷(xiāo)售策略和銷(xiāo)售計(jì)劃。全部借款在第 5 等本還款。投資回收期為 年。該抵押物辦單位委托北京xx 房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限公司評(píng)估，估價(jià)內(nèi)容為總建筑面積 56600 平方米，建設(shè)用地面積 5126 平方米。該公司注冊(cè)資本為 8300 萬(wàn)元，已全部到位。 (7)該項(xiàng)貸款為抵押貸款，抵押率符合國(guó)家規(guī)定的范圍。該項(xiàng)目需貸款 15000 萬(wàn)元人民幣，加利息共計(jì)為 17400萬(wàn)元。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目影響不太大。 11 其中管理費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用分別為 582 萬(wàn)元及 970 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 2089 萬(wàn)元。資金使用計(jì)劃 4 年， 1997年已投資 7910 萬(wàn)元， 1998 年投資 20955 萬(wàn)元， 1999 年有著 9792 萬(wàn)元， 2000 年投資 4214 萬(wàn)元。中方股東有： XXX 總公司和北京 XXXX 工程有限公司；美方股東是美國(guó) XXX 公司。海外客商在京購(gòu)置地產(chǎn)的目的有二：投資增值和工作住房。 2)工程設(shè)有共用電視系統(tǒng) 、可視對(duì)講電話系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系境、保安監(jiān)視及停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)。該工程建筑物一層設(shè)有刀閘室及變配電室。項(xiàng)日建成后適合外銷(xiāo)。擬建高層住宅樓 —— AAA 由北京市 xx 設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，經(jīng)北京市有關(guān)部門(mén)各級(jí)審定，并于 1998 年 4 月 20 日首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)日背景 AAA 項(xiàng)日前身系北京市 xx 單位建設(shè)的綜合業(yè)務(wù)樓，并已于 1996 年破土動(dòng)工。 1 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 策劃單位：廣州廣興實(shí)業(yè)公司 2 目 錄 一、項(xiàng)目主辦單位概況 二、項(xiàng)目概況 三、項(xiàng)目工程建議 四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)評(píng)估 五、企業(yè)資信評(píng)估 六、投資總額及資金來(lái)源評(píng)估 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 八、不確定分析 九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 十、評(píng)估結(jié)論和建議 十一、附表 3 一、項(xiàng)目主辦單位概況 主辦單位名稱(chēng)、法定地址、營(yíng)業(yè)范圍 主辦單位名稱(chēng)：北京 BBB 房地戶(hù)開(kāi)發(fā)有限公司。 審批單位 該公司是 1996年 10月經(jīng)北京市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào) 易委員會(huì)同意并報(bào)請(qǐng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)建立的 (見(jiàn)《京計(jì)基宇 [1996 年 ]第 xx 號(hào)》文 )， 1997 年 11 月北京市人 4 民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》 (外經(jīng)貿(mào)京 [1997]xx 號(hào) )，1998 年 4 門(mén)國(guó)家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 (企合京總副字第 xxx 號(hào) )。 三、項(xiàng)目工程建設(shè) 主體工程 (1)工程概況。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。經(jīng)市供電局 1998 年 7 月 2l日批準(zhǔn)，由工程?hào)|側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶(hù)。大樓住宅部分均用市話，在各層預(yù)留電話配線箱，待住戶(hù)人住后，可根據(jù)需要報(bào)裝。 8 (2)中高檔住宅的需求：項(xiàng)目主要銷(xiāo) 售對(duì)象是外交人事和海外客商。 五、企業(yè)資信評(píng)價(jià) (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是經(jīng)我國(guó)政府批準(zhǔn)的中美合資企業(yè)。 項(xiàng)目建設(shè)及用款計(jì)劃 該項(xiàng)目自 1997 年開(kāi)始建設(shè)，計(jì)劃 2000 年完工。 收入及成本 商品房銷(xiāo)售收入共為 67749萬(wàn)元，與之相對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為 43456萬(wàn)元。 表 42 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度 (%) 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 (%) 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 投資回收期 (年 ) 0 基本方案 2868 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 191 10 5926 2 售房?jī)r(jià)格 +10 6563 10 826 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 3440 10 991 12 從表 42 和圖 4— 1 來(lái)看，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動(dòng) 10%，內(nèi)部收益率分別下降至 %和 %，投資回收期也將分別增加至 年。 按《評(píng)估報(bào)告》的估價(jià)值，按抵押率占 50%及 70%計(jì)，可 貸款的本息額為17219 萬(wàn)元至 24000 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 44。 (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的管理機(jī)構(gòu)，特別是財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等部門(mén)，機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，制度健全，工作嚴(yán)謹(jǐn)。據(jù)該公司《估價(jià)報(bào)告》，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果為 萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表 4附表 46。 (3)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格：住宅每平方米第 1 年 1450 美元、第 2 年 1550 美元、第 3 年 1650 美元 (1 美元 = 元人民幣 )，折人民幣分別為 12035 元、 12865 元及13695 元。 1998 年 l0 月將大力開(kāi)展銷(xiāo)售活動(dòng)，并做出了銷(xiāo)售保證。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)中高檔住宅的需求會(huì)與目前大體持平。 四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)評(píng)估 AAA 住宅順口地處朝陽(yáng)區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開(kāi)發(fā)中的第三使館區(qū)，周?chē)赓Y企業(yè)和國(guó)內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷(xiāo)售的有利條件。 工程項(xiàng)目冬季采暖用熱量 263 萬(wàn)大卡 /時(shí) 工程項(xiàng)目生活熱水用熱量 138 萬(wàn)大卡 /時(shí) 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。 公用工程 該工程項(xiàng)目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應(yīng)量，給工程項(xiàng)目創(chuàng)造了優(yōu) 越的條件。 (2)工程特點(diǎn)。地下 4 層為汽車(chē)停車(chē)庫(kù)，有車(chē)位 237 個(gè)；首層及 2 層為供住戶(hù)使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身 娛樂(lè)及變配電、保安、消防等用房：地面 3 層以上 (標(biāo)準(zhǔn)層 )為住宅，共有 9 種戶(hù)型計(jì) 238 套，屬中高檔住宅。 項(xiàng)目總投資、注冊(cè)資本、各方出資比例、出資方式 (1)合資公司投資總額為 5236 萬(wàn)美元 (合 43456 萬(wàn)元人民幣 )。 (2)注冊(cè)資本為 1000 萬(wàn)美元，其中： 甲方認(rèn)繳 100 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 10%： 乙方認(rèn)繳 890 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 89%； 丙方認(rèn)繳 10 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 1%。該項(xiàng)目的住宅采取預(yù)售與現(xiàn)房出售，銷(xiāo)售對(duì)象主要是外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)等單位和個(gè)人。 1)地理環(huán)境優(yōu)越。 (1)給排水系統(tǒng)。 7 (4)天然氣系統(tǒng)。因此，開(kāi)發(fā)商將本項(xiàng)目定位為中高檔專(zhuān)項(xiàng)住宅，銷(xiāo)售對(duì)象定為外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外資企業(yè)、港澳客商、東南亞客商和部分國(guó)內(nèi)企業(yè)家，在綜合考慮住宅的開(kāi)發(fā)成本和客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力后，開(kāi)發(fā)商將住宅的起步銷(xiāo)售價(jià)格 定為 1750 美元 /平方米 (14525 元 /平方米 )。 (3)市場(chǎng)現(xiàn)狀：據(jù) 1998 年北京居民貸款購(gòu)房展統(tǒng)計(jì)，預(yù)售的 l0 萬(wàn)平方米普通住宅平均價(jià)為 4300 元，預(yù)獸的 萬(wàn)平方米中高檔住宅平均售價(jià)為 7700 元，預(yù)售的 萬(wàn)平方米別墅平均售價(jià)為 10000 元。 (4)AAA 項(xiàng)口是在建項(xiàng)目，也是北京 BBB 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司唯一從事的項(xiàng)目。服務(wù)用房每平方米 2000 美元，折人民幣 16600 元。 清償能力分析 申請(qǐng)抵押貸款 15000 萬(wàn)元，約定從第 4 年起兩年內(nèi)償還，其資金來(lái)源主要為可利用預(yù)售收入。 《估價(jià)報(bào)告》 將價(jià)格定義為：委估物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值包含地塊的熟地地價(jià)和部分工程費(fèi)用、部分設(shè)備費(fèi)用。 (3)AAA 項(xiàng)目設(shè)計(jì)外型典雅，住宅戶(hù)型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量 — 流，地下工程曾獲 1998 年北京建委“長(zhǎng)城杯”獎(jiǎng)；工程監(jiān)理嚴(yán)格。因此，該項(xiàng)目?jī)斶€貸款是有保證的。上述兩項(xiàng)相抵，抵押物原評(píng)估價(jià)值額仍應(yīng)有所調(diào)低。詳見(jiàn)表 42 和圖 41。 基準(zhǔn)收益串 Ie 發(fā)定為 15。詳見(jiàn)附表 4l。 (或 12035 元 )起步為宜。因此，短期內(nèi)中高檔住宅的供應(yīng)仍會(huì)保持上升趨勢(shì)。為方便大樓管理部門(mén)需要，項(xiàng)目設(shè)有一個(gè) 500 門(mén)內(nèi)部電話系統(tǒng)。該工程采用兩路 10KV 電源儀電。 3)工程設(shè)計(jì)用地節(jié)約，平面布置緊湊，公用設(shè)施完善，戶(hù)型齊全，戶(hù)內(nèi)功能分區(qū)合理，客廳規(guī)整，視野開(kāi)闊，空間分隔靈活，可滿(mǎn)足住戶(hù)不同的要求。 為銷(xiāo)售 AAA 項(xiàng)日的住宅，北京 BBB 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)確限公司已成立銷(xiāo)售部，培訓(xùn)了銷(xiāo)售人員，確定了銷(xiāo)售策略和計(jì)劃，聘請(qǐng) xxx 先生擔(dān)任市場(chǎng)總監(jiān)。在合資經(jīng)營(yíng)期間，合營(yíng)各方按注冊(cè)資本出資比例分配利潤(rùn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。 經(jīng)濟(jì)類(lèi)型：中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。由于建設(shè)資金不足，經(jīng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該項(xiàng)目于 1996 年 10 月