【正文】 設(shè)計(jì)用地節(jié)約，平面布置緊湊，公用設(shè)施完善，戶型齊全，戶內(nèi)功能分區(qū)合理，客廳規(guī)整，視野開闊，空間分隔靈活，可滿足住戶不同的要求。 AAA 項(xiàng) 目建于北京第三使館區(qū)和國際學(xué)校的對(duì)面。該項(xiàng)日所處地區(qū)空氣質(zhì)量為北京市僅有的兩個(gè)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)，加之靠近東三環(huán)路交通十分便利，建成后對(duì)項(xiàng)日銷售業(yè)務(wù)十分有利。 1)地理環(huán)境優(yōu)越。 建筑外形根據(jù)城市規(guī)劃部門要求，結(jié)合該區(qū)環(huán)境特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成北低南高臺(tái)階形，體型規(guī)整，氣派典雅。 首層及 2 層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身、娛樂及變配電、保安、消防等用房。 工程總用地面積： 5126 平方米； 建筑面積： 56600 平方米 (地上： 45776 平方米，地下： 10824 平方米 )； 5 建筑層數(shù)：地上 18 層， 23 層， 26 層，地下 4 層； 建筑物最高處高度： 米； 綠化面積： 810 平方米，占總用地面積的 16%； 容積率： ； 建筑密度： 39%； 停車數(shù)：室內(nèi) 237 輛，室外 30 輛。擬建高層住宅樓 —— AAA 由北京市 xx 設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，經(jīng)北京市有關(guān)部門各級(jí)審定，并于 1998 年 4 月 20 日首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定。 為銷售 AAA 項(xiàng)日的住宅，北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)確限公司已成立銷售部，培訓(xùn)了銷售人員，確定了銷售策略和計(jì)劃，聘請(qǐng) xxx 先生擔(dān)任市場(chǎng)總監(jiān)。目前該項(xiàng)目土建工程已進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層施工階段。北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌資金 14941 萬元 (包括注冊(cè)資木 8300 萬元和股東貸款 6641 萬元 )，占項(xiàng)目總投資的 34%。該項(xiàng)目的住宅采取預(yù)售與現(xiàn)房出售，銷售對(duì)象主要是外國駐華機(jī)構(gòu)外資企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)等單位和個(gè)人。項(xiàng)目總占地面積為 5126 平方米，總建筑面積為 56600 平方米，其中：地上 1826 層，共 45776 平方米；地下 4 層，共 10824平方米。 1998 年 4 月，經(jīng)首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定， AAA 為住宅項(xiàng)日。 1997 午 11 月，經(jīng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該項(xiàng)日原綜合業(yè)務(wù)樓的建設(shè)內(nèi)容變更為公寓，項(xiàng)目名稱變更為xxx 花園。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)日背景 AAA 項(xiàng)日前身系北京市 xx 單位建設(shè)的綜合業(yè)務(wù)樓，并已于 1996 年破土動(dòng)工。在合資經(jīng)營期間，合營各方按注冊(cè)資本出資比例分配利潤和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。除資本金和 15000 萬元貸款外，項(xiàng)目的其余投資由股東按工程進(jìn)度的需要貸款，不計(jì)利息。 截止到 1998 年 3 月，公司注冊(cè)資本計(jì)折 8300 萬元全部到位。 (2)注冊(cè)資本為 1000 萬美元，其中： 甲方認(rèn)繳 100 萬美元，占注冊(cè)資本的 10%： 乙方認(rèn)繳 890 萬美元，占注冊(cè)資本的 89%； 丙方認(rèn)繳 10 萬美元，占注冊(cè)資本的 1%。 (3)北京 XXXX 工程有限公司 (簡(jiǎn)稱：丙方 )，是根據(jù)中國法律成立并在中國北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市 x 區(qū) x x 路 11 號(hào)，法定代表人 xxx，中國籍。 合資各方名稱、注冊(cè)國家、法定地址和法定代表人姓名、國籍 (1)xxx 總公司 (簡(jiǎn)稱：甲方 )，是根據(jù)中國法律成立并在中國北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市 XXX 街 16 號(hào)，法定代表人 xxx，中國籍。 法定地址：北京市 x 區(qū) xxx 街 16 號(hào)。 1 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 策劃單位：廣州廣興實(shí)業(yè)公司 2 目 錄 一、項(xiàng)目主辦單位概況 二、項(xiàng)目概況 三、項(xiàng)目工程建議 四、市場(chǎng)營銷評(píng)估 五、企業(yè)資信評(píng)估 六、投資總額及資金來源評(píng)估 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 八、不確定分析 九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 十、評(píng)估結(jié)論和建議 十一、附表 3 一、項(xiàng)目主辦單位概況 主辦單位名稱、法定地址、營業(yè)范圍 主辦單位名稱：北京 BBB 房地戶開發(fā)有限公司。 經(jīng)濟(jì)類型：中外合資經(jīng)營企業(yè)。 經(jīng)營范圍：“在規(guī)劃范圍內(nèi)對(duì) AAA 項(xiàng)目的公寓及配套商業(yè)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、出租、出售及其物業(yè)管理，井提供相關(guān)的咨詢服務(wù)” (見《京經(jīng)貿(mào)資字 [1997]xxx 號(hào)》文 )。 (2)美國 xxxx 公司 (簡(jiǎn)稱：乙方 )，是根據(jù)美國法律成立的公司，法定地址是美國馬薩諸塞州波 士頓市，法定代表人 XXXX，美國籍。 項(xiàng)目總投資、注冊(cè)資本、各方出資比例、出資方式 (1)合資公司投資總額為 5236 萬美元 (合 43456 萬元人民幣 )。 (3)注冊(cè)資本出資方式： 甲、丙方：以認(rèn)繳額折合人民幣現(xiàn)金出資： 乙方：以 890 萬美元現(xiàn)金出資。 (4)投資方貸款。 合營期限、利潤分配 合營期限 50 年。 審批單位 該公司是 1996年 10月經(jīng)北京市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào) 易委員會(huì)同意并報(bào)請(qǐng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)建立的 (見《京計(jì)基宇 [1996 年 ]第 xx 號(hào)》文 )， 1997 年 11 月北京市人 4 民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準(zhǔn)證書》 (外經(jīng)貿(mào)京 [1997]xx 號(hào) )，1998 年 4 門國家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 (企合京總副字第 xxx 號(hào) )。由于建設(shè)資金不足，經(jīng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該項(xiàng)目于 1996 年 10 月轉(zhuǎn)給北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營。 1998 年 l 月 6 日經(jīng)北京市地名辦公室核準(zhǔn)，取得“ AAA 公寓”《建筑名稱核準(zhǔn)證》。 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 AAA 項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)。地下 4 層為汽車停車庫，有車位 237 個(gè)；首層及 2 層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身 娛樂及變配電、保安、消防等用房：地面 3 層以上 (標(biāo)準(zhǔn)層 )為住宅，共有 9 種戶型計(jì) 238 套，屬中高檔住宅。 AAA 項(xiàng)日開發(fā)、建設(shè)總投資為 43456 萬元 (除特別說明外，指人民幣，下同 )。 1997 年以來已投入 7910 萬元。 AAA 項(xiàng)日的設(shè)計(jì)單位是北京市 xx 設(shè)計(jì)研究院， 施工單位是北京 xx 建筑工程公司，工程監(jiān)理單位是北京 xxxx 監(jiān)理公司。 三、項(xiàng)目工程建設(shè) 主體工程 (1)工程概況。現(xiàn)己完成主體結(jié)構(gòu)工程地下 4 層和地上 2 層的施工，計(jì)劃 1998 年底主體工程封頂，1999 年 11 月全部工程竣下入住。 該建筑 3 層以上為住宅，設(shè)有四房二廳、三房二廳、一房一廳等 9 種戶型，共有 238 套住房，其中主力戶型為二居室，共 152 套。 地下 4 層 除設(shè)備及人防用房外，均為汽車停車庫及自行車庫房。 (2)工程特點(diǎn)。該工程基地周圍已建成多座作為城市標(biāo)志性的高層建筑：如長城飯店、京城大廈、燕莎中心、中日文流中心等，它們已構(gòu)成門北京現(xiàn)代化城巾的新面貌，是目前北京的黃金地帶，是高級(jí)商務(wù)、商業(yè)區(qū)。 2)區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境較好。毗鄰中日交流中心、凱賓斯基飯店，大部分為外國使館和國內(nèi)外賓客工作及生活的地區(qū)，人文環(huán)境較好，項(xiàng)目建立后最適合提供北京市國內(nèi)外駐京機(jī)構(gòu)人員居住。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。 4)該工程場(chǎng)地呈南北長、東西短，建筑主要朝向?yàn)闁|西向，設(shè)計(jì)上為了最大限度地提高用地效益和建筑面積的要求，對(duì)住戶的朝向功能未能完美解決。 5)該工程內(nèi)的廚房及衛(wèi)生間均通過天開通風(fēng)、采光。盡管設(shè)計(jì)己采取了相應(yīng)措施，但今后在使用上必須加強(qiáng)專業(yè)管理。 公用工程 該工程項(xiàng)目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應(yīng)量，給工程項(xiàng)目創(chuàng)造了優(yōu) 越的條件。 1)該工程項(xiàng)目西側(cè)，現(xiàn)有市政給水管線 DN400 通過。 最高生活用水量 306 立方米 /天 室內(nèi)消防用水量 30 升 /秒 室外消防用水量 20 升 /秒 自動(dòng)噴灑滅火用水量 26 升 /秒 2)紅線內(nèi)設(shè)有生活污水及雨水排出管線，并分流排 入工程建筑物北側(cè)亮馬橋路和西側(cè)麥子店西路的市政雨、污水管網(wǎng)內(nèi)。 (2)供電系統(tǒng)。經(jīng)市供電局 1998 年 7 月 2l日批準(zhǔn)，由工程?hào)|側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。變配電室內(nèi)設(shè)有兩臺(tái) 1600KV 工程總設(shè)備容量 其中：動(dòng)力設(shè)備 照明設(shè)備 總計(jì)算容量 需要系數(shù) 該工程主要用電為三級(jí)負(fù)荷用電：消防用電設(shè)備屬一級(jí)負(fù)荷；背通電梯、生活水泵、公用照明及通風(fēng)為二級(jí)負(fù)荷：住宅為三級(jí)負(fù)荷。該工程所需采暖和生活熱水均由市政熱力管網(wǎng)提供。 工程項(xiàng)目冬季采暖用熱量 263 萬大卡 /時(shí) 工程項(xiàng)目生活熱水用熱量 138 萬大卡 /時(shí) 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。該工程項(xiàng)目所需生活用燃?xì)庥墒刑烊粴夤竟┙o。該工程擬引入管線，經(jīng)調(diào)壓箱降為低壓天然氣入戶，供使用。 1)電訊：市政電信干線已設(shè)置在該工程樓前。大樓住宅部分均用市話，在各層預(yù)留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報(bào)裝。 (6)道路。 綜上所述，本工程項(xiàng)目的水、電、氣、熱力、通訊等公用工程基礎(chǔ)條件基本落實(shí)，技術(shù)設(shè)備齊全、合理，能滿