【正文】 足項目發(fā)展的需要。 (2)工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、自動噴灑系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)，以解決高層建筑的防火問題。 四、市場營銷評估 AAA 住宅順口地處朝陽區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開發(fā)中的第三使館區(qū)，周圍外資企業(yè)和國內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷售的有利條件。若按此價格計算，項目的內(nèi)部收益率高達 46%。 2000 年前竣工的外銷房在建總面積仍高達 50 萬平方米。盡管如此，由于有上述的高額回報，不少開發(fā)商仍正尋找商機。 8 (2)中高檔住宅的需求：項目主要銷 售對象是外交人事和海外客商。投資增值量取決于資源的稀缺程度。盡管北京是中外商入駐最多的城市，但北京也是國際權(quán)威機構(gòu)評定的全世界生活費用矗高的三個城市之一 ，其中包括住宅價格。從功能和質(zhì)量上來講，外銷房和內(nèi)銷房出入不大，價格卻差 20003000 元 (見表 41)，這一 價差也會搶走一些外銷房的中外方客戶。因此，預(yù)計未來中高檔住宅的需求會與目前大體持平。 表 41 為正在出售的類似于 AAA 項目的中高檔住宅消價統(tǒng)計資料 。從表 41 可以看出，目前外銷房每平方米平均價格為 12000元左右，現(xiàn)房比期房略高，內(nèi)銷房每平方米單價要比外銷低 20003000 元。 9 但是，綜合考慮該項目自身的優(yōu)勢 (如地理位置 、專項住宅和優(yōu)良的物業(yè)管理 )，中高檔住宅的供給顯和可預(yù)見的需求量，對未來房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的期望，參考目前同類住宅的市場成交價，同時依照項目評估的穩(wěn)妥原則，建議在本項目評估中樓盤銷售價格以 1450 美元。 五、企業(yè)資信評價 (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)我國政府批準(zhǔn)的中美合資企業(yè)。 (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事會亦由中美合資三方人組成。 (3)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有辦公室、工程部、財務(wù)部和銷售部。銷售部的工作人員均為最近公開招聘的研究生和大學(xué)生；同時聘請香港某測量師行北京地區(qū)總經(jīng)理擔(dān)任市場總監(jiān)。 1998 年 l0 月將大力開展銷售活動，并做出了銷售保證。 自 1997 年以來，該項目已投入 7910 萬元，財務(wù)狀況較好。 六、投資總額及資金來源評估 評估依據(jù) (1)北水市 xx 設(shè)訓(xùn)院編制的《 AAA 項目初步設(shè)計概算》； (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《貸款申請報告》； (3)項目實施進度與實際投資使用情況； (4)末完工程所需投資的預(yù)測。開發(fā)產(chǎn)品成本中不含財務(wù)費用部分為 41367 萬元，其中：土地開發(fā)費用 16570 萬元；前期工程費用532 萬元；基礎(chǔ)設(shè)施及 配套工程費 1379 萬元；建筑安裝工程費 19409 萬元；預(yù)備費 1351 萬元。 項目建設(shè)及用款計劃 該項目自 1997 年開始建設(shè)，計劃 2000 年完工。 10 項目資金來源 資金來源有注冊資本金 8300 萬元，股東貸款 6641 萬元，擬向農(nóng)業(yè)銀行申請住房建設(shè)抵押貸款 15000 萬元，以上約 29000 萬元，其余部分可用商品房預(yù)售收入款解決，因此，資金來源可以說是可靠落實的。 七、項目財務(wù)效益評估 評估依據(jù) (1)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》計劃出版社， 2000 年； (2)《中國 xx 銀行中長期貸款項目評估方法》； (3)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《貸款申請報告》； (4)國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī)。 (2)貸款：向銀行借款 15000 萬，借款利 率 5%，項目第 2 年借款 11000 萬元，第 3 年借款 4000 萬元。 (3)商品房的銷售價格：住宅每平方米第 1 年 1450 美元、第 2 年 1550 美元、第 3 年 1650 美元 (1 美元 = 元人民幣 )，折人民幣分別為 12035 元、 12865 元及13695 元。汽車庫車位每個250000 元。預(yù)售房分期付款，合同簽 訂當(dāng)年交 50%，余款第 2 年交 30%，第 3 年交 20%。 (6)稅費率：營業(yè)稅稅率為 5%；城市維護建設(shè)稅稅率 7%，教育費附加費率3%；土地增值稅稅率按不同的增扣比為 0~40%；企業(yè)所得稅稅率為 33%，管理費用按建筑工程費用的 3%提??；銷售費用按工程費的 5%提??；不可預(yù)見費為1351 萬元；職工獎勵及福利基金、儲備基金和企業(yè)發(fā)展發(fā)展基金均按 5%提取，余下可供分配的利潤在借款未償還前暫不分配，留 在企業(yè)，直至項目計算期末再分配。 收入及成本 商品房銷售收入共為 67749萬元，與之相對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品成本為 43456萬元。詳見附表 4附表 43 和附表 44。詳見附表 44。因此在財務(wù)上是可行的。詳見附表 4附表 46。經(jīng)測算，預(yù)售收入除少量用于項目投資外，其余款項用來還款是富富有余的。項目資產(chǎn)負債率是比較低的，僅在第 2 年達到 67%，其余年份均在 37%~58%之間。 八、不確定分析 項目的敏感因素 影響項目收益的主要敏感因素為開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格和售房款回籠進度三項。 表 42 敏感性分析表 序號 項目 變動幅度 (%) 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 (%) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回收期 (年 ) 0 基本方案 2868 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 191 10 5926 2 售房價格 +10 6563 10 826 3 預(yù)售款回籠進度 +10 3440 10 991 12 從表 42 和圖 4— 1 來看，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動 10%，內(nèi)部收益率分別下降至 %和 %，投資回收期也將分別增加至 年。由此看，項目有一定的抗風(fēng)險能力。從臨界點分析可見 (表43)，項目對土地費用變動的承受力最強。 抵押物及其估價 抵押物為主辦單位取得的《國有土地使用權(quán)證》。據(jù)該公司《估價報告》，房地產(chǎn)估價結(jié)果為 萬元。熟地價是委估地塊達到七通一平，公寓用地 70 年土地使用權(quán)的市場價格。 抵押貸款風(fēng)險的評估 《評估報告》是 1998 年 2 月 27 日簽署的。該估價依據(jù)的市場價為 2500 美元 /平方米，目前來看似偏高。 按《評估報告》的估價值，按抵押率占 50%及 70%計，可 貸款的本息額為17219 萬元至 24000 萬元。如按抵押率 70%計算，抵押物價值是可以接受的。因此，貸款償還能力是強的。其經(jīng)營范圍就是 AAA 項目的開發(fā)、建設(shè)、出租、出售與物 業(yè)管理。 (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的管理機構(gòu)，特別是財務(wù)、銷售等部門，機構(gòu)簡練，制度健全，工作嚴(yán)謹。 (4)北京市朝陽區(qū)是北京市規(guī)劃的商務(wù)辦公區(qū)， AAA 項目正處于該區(qū)范圍的中心地帶，為外商機構(gòu)、外資 (合資 )企業(yè)包圍，又與北京新開辟的第三使館區(qū)隔 14 路相望，交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備，因此，相對于北京市其他中高檔住宅而言，具有叫優(yōu)越的地理 環(huán)境，如銷售適當(dāng)，必然有較強的競爭力。目前是該項目工程使用資金較集中的時間，如能獲得貸款支持，將有利于工程進展和投資效益的發(fā)揮。只要銷售價格合理，營銷得力，可以按計劃完成銷售任務(wù)，回收資金。詳見表 44。 總之，該項貸款是可 行的，安全度較高。 15 表 44 主要經(jīng)濟指標(biāo) 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 2 設(shè)計規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 其中：住宅 服務(wù)用房 汽車庫車位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 56600 56600 42100 4195 10305 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：財務(wù)費用 資金籌措 其中：資本金 借款 經(jīng)營收入 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 43456 43456 2089 43456 8300 15000 13550 745 8691 2904 958 1946 1210 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 財務(wù)評價指標(biāo) 商品房投資利潤率 商品房投資利稅綠 商品房資本金凈利潤率 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) 全部投資投資回收期 (所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) 全部投資投資回收期 (所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 長期借款償還期 (房地產(chǎn)投資 ) % % % % 年 % 年 % 年 貸款期起 16 附表 41 項目總投資估算表