【正文】 詳見(jiàn)表 44。 (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的管理機(jī)構(gòu)，特別是財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等部門(mén)，機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，制度健全，工作嚴(yán)謹(jǐn)。 按《評(píng)估報(bào)告》的估價(jià)值，按抵押率占 50%及 70%計(jì)，可 貸款的本息額為17219 萬(wàn)元至 24000 萬(wàn)元。據(jù)該公司《估價(jià)報(bào)告》，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果為 萬(wàn)元。 表 42 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度 (%) 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 (%) 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 投資回收期 (年 ) 0 基本方案 2868 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 191 10 5926 2 售房?jī)r(jià)格 +10 6563 10 826 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 3440 10 991 12 從表 42 和圖 4— 1 來(lái)看，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動(dòng) 10%，內(nèi)部收益率分別下降至 %和 %，投資回收期也將分別增加至 年。詳見(jiàn)附表 4附表 46。 收入及成本 商品房銷(xiāo)售收入共為 67749萬(wàn)元，與之相對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為 43456萬(wàn)元。 (3)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格：住宅每平方米第 1 年 1450 美元、第 2 年 1550 美元、第 3 年 1650 美元 (1 美元 = 元人民幣 )，折人民幣分別為 12035 元、 12865 元及13695 元。 項(xiàng)目建設(shè)及用款計(jì)劃 該項(xiàng)目自 1997 年開(kāi)始建設(shè)，計(jì)劃 2000 年完工。 1998 年 l0 月將大力開(kāi)展銷(xiāo)售活動(dòng)，并做出了銷(xiāo)售保證。 五、企業(yè)資信評(píng)價(jià) (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是經(jīng)我國(guó)政府批準(zhǔn)的中美合資企業(yè)。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)中高檔住宅的需求會(huì)與目前大體持平。 8 (2)中高檔住宅的需求：項(xiàng)目主要銷(xiāo) 售對(duì)象是外交人事和海外客商。 四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)評(píng)估 AAA 住宅順口地處朝陽(yáng)區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開(kāi)發(fā)中的第三使館區(qū)，周?chē)赓Y企業(yè)和國(guó)內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷(xiāo)售的有利條件。大樓住宅部分均用市話，在各層預(yù)留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報(bào)裝。 工程項(xiàng)目冬季采暖用熱量 263 萬(wàn)大卡 /時(shí) 工程項(xiàng)目生活熱水用熱量 138 萬(wàn)大卡 /時(shí) 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。經(jīng)市供電局 1998 年 7 月 2l日批準(zhǔn)，由工程?hào)|側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。 公用工程 該工程項(xiàng)目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應(yīng)量，給工程項(xiàng)目創(chuàng)造了優(yōu) 越的條件。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。 (2)工程特點(diǎn)。 三、項(xiàng)目工程建設(shè) 主體工程 (1)工程概況。地下 4 層為汽車(chē)停車(chē)庫(kù)，有車(chē)位 237 個(gè)；首層及 2 層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身 娛樂(lè)及變配電、保安、消防等用房：地面 3 層以上 (標(biāo)準(zhǔn)層 )為住宅，共有 9 種戶型計(jì) 238 套，屬中高檔住宅。 審批單位 該公司是 1996年 10月經(jīng)北京市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào) 易委員會(huì)同意并報(bào)請(qǐng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)建立的 (見(jiàn)《京計(jì)基宇 [1996 年 ]第 xx 號(hào)》文 )， 1997 年 11 月北京市人 4 民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》 (外經(jīng)貿(mào)京 [1997]xx 號(hào) )，1998 年 4 門(mén)國(guó)家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 (企合京總副字第 xxx 號(hào) )。 項(xiàng)目總投資、注冊(cè)資本、各方出資比例、出資方式 (1)合資公司投資總額為 5236 萬(wàn)美元 (合 43456 萬(wàn)元人民幣 )。 1 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 策劃單位：廣州廣興實(shí)業(yè)公司 2 目 錄 一、項(xiàng)目主辦單位概況 二、項(xiàng)目概況 三、項(xiàng)目工程建議 四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)評(píng)估 五、企業(yè)資信評(píng)估 六、投資總額及資金來(lái)源評(píng)估 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 八、不確定分析 九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 十、評(píng)估結(jié)論和建議 十一、附表 3 一、項(xiàng)目主辦單位概況 主辦單位名稱(chēng)、法定地址、營(yíng)業(yè)范圍 主辦單位名稱(chēng)：北京 BBB 房地戶開(kāi)發(fā)有限公司。 (2)注冊(cè)資本為 1000 萬(wàn)美元，其中： 甲方認(rèn)繳 100 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 10%： 乙方認(rèn)繳 890 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 89%； 丙方認(rèn)繳 10 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 1%。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)日背景 AAA 項(xiàng)日前身系北京市 xx 單位建設(shè)的綜合業(yè)務(wù)樓，并已于 1996 年破土動(dòng)工。該項(xiàng)目的住宅采取預(yù)售與現(xiàn)房出售，銷(xiāo)售對(duì)象主要是外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)等單位和個(gè)人。擬建高層住宅樓 —— AAA 由北京市 xx 設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，經(jīng)北京市有關(guān)部門(mén)各級(jí)審定，并于 1998 年 4 月 20 日首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定。 1)地理環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)日建成后適合外銷(xiāo)。 (1)給排水系統(tǒng)。該工程建筑物一層設(shè)有刀閘室及變配電室。 7 (4)天然氣系統(tǒng)。 2)工程設(shè)有共用電視系統(tǒng) 、可視對(duì)講電話系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系境、保安監(jiān)視及停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)。因此，開(kāi)發(fā)商將本項(xiàng)目定位為中高檔專(zhuān)項(xiàng)住宅，銷(xiāo)售對(duì)象定為外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外資企業(yè)、港澳客商、東南亞客商和部分國(guó)內(nèi)企業(yè)家，在綜合考慮住宅的開(kāi)發(fā)成本和客戶的購(gòu)買(mǎi)力后，開(kāi)發(fā)商將住宅的起步銷(xiāo)售價(jià)格 定為 1750 美元 /平方米 (14525 元 /平方米 )。海外客商在京購(gòu)置地產(chǎn)的目的有二：投資增值和工作住房。 (3)市場(chǎng)現(xiàn)狀：據(jù) 1998 年北京居民貸款購(gòu)房展統(tǒng)計(jì)，預(yù)售的 l0 萬(wàn)平方米普通住宅平均價(jià)為 4300 元，預(yù)獸的 萬(wàn)平方米中高檔住宅平均售價(jià)為 7700 元，預(yù)售的 萬(wàn)平方米別墅平均售價(jià)為 10000 元。中方股東有： XXX 總公司和北京 XXXX 工程有限公司；美方股東是美國(guó) XXX 公司。 (4)AAA 項(xiàng)口是在建項(xiàng)目，也是北京 BBB 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司唯一從事的項(xiàng)目。資金使用計(jì)劃 4 年， 1997年已投資 7910 萬(wàn)元， 1998 年投資 20955 萬(wàn)元， 1999 年有著 9792 萬(wàn)元， 2000 年投資 4214 萬(wàn)元。服務(wù)用房每平方米 2000 美元，折人民幣 16600 元。 11 其中管理費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用分別為 582 萬(wàn)元及 970 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 2089 萬(wàn)元。 清償能力分析 申請(qǐng)抵押貸款 15000 萬(wàn)元，約定從第 4 年起兩年內(nèi)償還，其資金來(lái)源主要為可利用預(yù)售收入。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目影響不太大。 《估價(jià)報(bào)告》 將價(jià)格定義為：委估物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值包含地塊的熟地地價(jià)和部分工程費(fèi)用、部分設(shè)備費(fèi)用。該項(xiàng)目需貸款 15000 萬(wàn)元人民幣，加利息共計(jì)為 17400萬(wàn)元。 (3)AAA 項(xiàng)目設(shè)計(jì)外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量 — 流，地下工程曾獲 1998 年北京建委“長(zhǎng)城杯”獎(jiǎng)；工程監(jiān)理嚴(yán)格。 (7)該項(xiàng)貸款為抵押貸款，抵押率符合國(guó)家規(guī)定的范圍。因此，該項(xiàng)目?jī)斶€貸款是有保證的。該公司注冊(cè)資本為 8300 萬(wàn)元，已全部到位。上述兩項(xiàng)相抵，抵押物原評(píng)估價(jià)值額仍應(yīng)有所調(diào)低。該抵押物辦單位委托北京xx 房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司評(píng)估，估價(jià)內(nèi)容為總建筑面積 56600 平方米，建設(shè)用地面積 5126 平方米。詳見(jiàn)表 42 和圖 41。投資回收期為 年。 基準(zhǔn)收益串 Ie 發(fā)定為 15。全部借款在第 5 等本還款。詳見(jiàn)附表 4l。該公司已對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行了培訓(xùn)，并擬定了銷(xiāo)售策略和銷(xiāo)售計(jì)劃。 (或 12035 元 )起步為宜。但是，我們也應(yīng)看到，隨著住房制度的改革，國(guó)內(nèi)各個(gè)階層人購(gòu)買(mǎi)私房的常識(shí)增強(qiáng)， — 部分成功的企業(yè)家和高級(jí)職員會(huì)在房屋市場(chǎng)低迷的時(shí)候買(mǎi)入適用的高檔住宅，這樣便增加一部分客戶。因此，短期內(nèi)中高檔住宅的供應(yīng)仍會(huì)保持上升趨勢(shì)。 工程考慮了環(huán)保和消防問(wèn)題，但在竣工后需進(jìn)一步核實(shí)，以免后患。為方便大樓管理部門(mén)需要，項(xiàng)目設(shè)有一個(gè) 500 門(mén)內(nèi)部電話系統(tǒng)。在工程兩側(cè)，麥子店西路有市政供熱管線 DN300，從上述供熱管線向東引出管徑為 DNl50的管線進(jìn)入工程建筑物西側(cè)的地下一層的熱力交換站。該工程采用兩路 10KV 電源儀電。 綜上所述， AAA 項(xiàng)目所處的地段及投資環(huán)境是良好的，如銷(xiāo)售價(jià)格合理， 6 銷(xiāo)售前景看好。 3)工程設(shè)計(jì)用地節(jié)約，平面布置緊湊，公用設(shè)施完善，戶型齊全，戶內(nèi)功能分區(qū)合理，客廳規(guī)整，視野開(kāi)闊，空間分隔靈活，可滿足住戶不同的要求。 建筑外形根據(jù)城市規(guī)劃部門(mén)要求，結(jié)合該區(qū)環(huán)境特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成北低南高臺(tái)階形，體型規(guī)整，氣派典雅。 為銷(xiāo)售 AAA 項(xiàng)日的住宅，北京 BBB 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)確限公司已成立銷(xiāo)售部，培訓(xùn)了銷(xiāo)售人員，確定了銷(xiāo)售策略和計(jì)劃，聘請(qǐng) xxx 先生擔(dān)任市場(chǎng)總監(jiān)。項(xiàng)目總占地面積為 5126 平方米，總建筑面積為 56600 平方米，其中：地上 1826 層，共 45776 平方米；地下 4 層，共 10824平方米。在合資經(jīng)營(yíng)期間，合營(yíng)各方按注冊(cè)資本出資比例分配利潤(rùn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。 (3)北京 XXXX 工程有限公司 (簡(jiǎn)稱(chēng)：丙方 )，是根據(jù)中國(guó)法律成立并在中國(guó)北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市 x 區(qū) x x 路 11 號(hào)，法定代表人 xxx，中國(guó)籍。 經(jīng)濟(jì)類(lèi)型：