【正文】 詳見表 44。 (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的管理機構(gòu)，特別是財務、銷售等部門，機構(gòu)簡練，制度健全，工作嚴謹。 按《評估報告》的估價值，按抵押率占 50%及 70%計，可 貸款的本息額為17219 萬元至 24000 萬元。據(jù)該公司《估價報告》，房地產(chǎn)估價結(jié)果為 萬元。 表 42 敏感性分析表 序號 項目 變動幅度 (%) 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 (%) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回收期 (年 ) 0 基本方案 2868 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 191 10 5926 2 售房價格 +10 6563 10 826 3 預售款回籠進度 +10 3440 10 991 12 從表 42 和圖 4— 1 來看，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動 10%，內(nèi)部收益率分別下降至 %和 %，投資回收期也將分別增加至 年。詳見附表 4附表 46。 收入及成本 商品房銷售收入共為 67749萬元，與之相對應的開發(fā)產(chǎn)品成本為 43456萬元。 (3)商品房的銷售價格：住宅每平方米第 1 年 1450 美元、第 2 年 1550 美元、第 3 年 1650 美元 (1 美元 = 元人民幣 )，折人民幣分別為 12035 元、 12865 元及13695 元。 項目建設及用款計劃 該項目自 1997 年開始建設，計劃 2000 年完工。 1998 年 l0 月將大力開展銷售活動，并做出了銷售保證。 五、企業(yè)資信評價 (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)我國政府批準的中美合資企業(yè)。因此，預計未來中高檔住宅的需求會與目前大體持平。 8 (2)中高檔住宅的需求：項目主要銷 售對象是外交人事和海外客商。 四、市場營銷評估 AAA 住宅順口地處朝陽區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開發(fā)中的第三使館區(qū)，周圍外資企業(yè)和國內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷售的有利條件。大樓住宅部分均用市話，在各層預留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報裝。 工程項目冬季采暖用熱量 263 萬大卡 /時 工程項目生活熱水用熱量 138 萬大卡 /時 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。經(jīng)市供電局 1998 年 7 月 2l日批準，由工程東側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。 公用工程 該工程項目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎設施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應量，給工程項目創(chuàng)造了優(yōu) 越的條件。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。 (2)工程特點。 三、項目工程建設 主體工程 (1)工程概況。地下 4 層為汽車停車庫，有車位 237 個；首層及 2 層為供住戶使用的商務、辦公、餐飲、健身 娛樂及變配電、保安、消防等用房：地面 3 層以上 (標準層 )為住宅，共有 9 種戶型計 238 套，屬中高檔住宅。 審批單位 該公司是 1996年 10月經(jīng)北京市對外經(jīng)濟貿(mào) 易委員會同意并報請北京市計劃委員會批準建立的 (見《京計基宇 [1996 年 ]第 xx 號》文 )， 1997 年 11 月北京市人 4 民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準證書》 (外經(jīng)貿(mào)京 [1997]xx 號 )，1998 年 4 門國家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 (企合京總副字第 xxx 號 )。 項目總投資、注冊資本、各方出資比例、出資方式 (1)合資公司投資總額為 5236 萬美元 (合 43456 萬元人民幣 )。 1 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 策劃單位：廣州廣興實業(yè)公司 2 目 錄 一、項目主辦單位概況 二、項目概況 三、項目工程建議 四、市場營銷評估 五、企業(yè)資信評估 六、投資總額及資金來源評估 七、項目財務效益評估 八、不確定分析 九、貸款風險評估 十、評估結(jié)論和建議 十一、附表 3 一、項目主辦單位概況 主辦單位名稱、法定地址、營業(yè)范圍 主辦單位名稱：北京 BBB 房地戶開發(fā)有限公司。 (2)注冊資本為 1000 萬美元，其中： 甲方認繳 100 萬美元，占注冊資本的 10%： 乙方認繳 890 萬美元，占注冊資本的 89%； 丙方認繳 10 萬美元，占注冊資本的 1%。 二、項目概況 項日背景 AAA 項日前身系北京市 xx 單位建設的綜合業(yè)務樓，并已于 1996 年破土動工。該項目的住宅采取預售與現(xiàn)房出售，銷售對象主要是外國駐華機構(gòu)外資企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)等單位和個人。擬建高層住宅樓 —— AAA 由北京市 xx 設計研究院設計，經(jīng)北京市有關(guān)部門各級審定，并于 1998 年 4 月 20 日首都規(guī)劃委員會辦公室認定。 1)地理環(huán)境優(yōu)越。項日建成后適合外銷。 (1)給排水系統(tǒng)。該工程建筑物一層設有刀閘室及變配電室。 7 (4)天然氣系統(tǒng)。 2)工程設有共用電視系統(tǒng) 、可視對講電話系統(tǒng)、火災自動報警系境、保安監(jiān)視及停車場管理系統(tǒng)。因此，開發(fā)商將本項目定位為中高檔專項住宅，銷售對象定為外國駐華機構(gòu)、外資企業(yè)、港澳客商、東南亞客商和部分國內(nèi)企業(yè)家，在綜合考慮住宅的開發(fā)成本和客戶的購買力后，開發(fā)商將住宅的起步銷售價格 定為 1750 美元 /平方米 (14525 元 /平方米 )。海外客商在京購置地產(chǎn)的目的有二：投資增值和工作住房。 (3)市場現(xiàn)狀：據(jù) 1998 年北京居民貸款購房展統(tǒng)計，預售的 l0 萬平方米普通住宅平均價為 4300 元，預獸的 萬平方米中高檔住宅平均售價為 7700 元，預售的 萬平方米別墅平均售價為 10000 元。中方股東有： XXX 總公司和北京 XXXX 工程有限公司；美方股東是美國 XXX 公司。 (4)AAA 項口是在建項目，也是北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唯一從事的項目。資金使用計劃 4 年， 1997年已投資 7910 萬元， 1998 年投資 20955 萬元， 1999 年有著 9792 萬元， 2000 年投資 4214 萬元。服務用房每平方米 2000 美元，折人民幣 16600 元。 11 其中管理費用及銷售費用分別為 582 萬元及 970 萬元，財務費用為 2089 萬元。 清償能力分析 申請抵押貸款 15000 萬元，約定從第 4 年起兩年內(nèi)償還，其資金來源主要為可利用預售收入。相比之下，預售款回籠進度對項目影響不太大。 《估價報告》 將價格定義為：委估物業(yè)市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費用、部分設備費用。該項目需貸款 15000 萬元人民幣，加利息共計為 17400萬元。 (3)AAA 項目設計外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設施合理：施工質(zhì)量 — 流，地下工程曾獲 1998 年北京建委“長城杯”獎；工程監(jiān)理嚴格。 (7)該項貸款為抵押貸款，抵押率符合國家規(guī)定的范圍。因此，該項目償還貸款是有保證的。該公司注冊資本為 8300 萬元，已全部到位。上述兩項相抵，抵押物原評估價值額仍應有所調(diào)低。該抵押物辦單位委托北京xx 房地產(chǎn)咨詢評估有限公司評估，估價內(nèi)容為總建筑面積 56600 平方米，建設用地面積 5126 平方米。詳見表 42 和圖 41。投資回收期為 年。 基準收益串 Ie 發(fā)定為 15。全部借款在第 5 等本還款。詳見附表 4l。該公司已對銷售人員進行了培訓，并擬定了銷售策略和銷售計劃。 (或 12035 元 )起步為宜。但是，我們也應看到，隨著住房制度的改革，國內(nèi)各個階層人購買私房的常識增強， — 部分成功的企業(yè)家和高級職員會在房屋市場低迷的時候買入適用的高檔住宅，這樣便增加一部分客戶。因此，短期內(nèi)中高檔住宅的供應仍會保持上升趨勢。 工程考慮了環(huán)保和消防問題，但在竣工后需進一步核實，以免后患。為方便大樓管理部門需要，項目設有一個 500 門內(nèi)部電話系統(tǒng)。在工程兩側(cè)，麥子店西路有市政供熱管線 DN300，從上述供熱管線向東引出管徑為 DNl50的管線進入工程建筑物西側(cè)的地下一層的熱力交換站。該工程采用兩路 10KV 電源儀電。 綜上所述， AAA 項目所處的地段及投資環(huán)境是良好的，如銷售價格合理， 6 銷售前景看好。 3)工程設計用地節(jié)約，平面布置緊湊，公用設施完善，戶型齊全，戶內(nèi)功能分區(qū)合理，客廳規(guī)整，視野開闊，空間分隔靈活，可滿足住戶不同的要求。 建筑外形根據(jù)城市規(guī)劃部門要求，結(jié)合該區(qū)環(huán)境特點，設計成北低南高臺階形，體型規(guī)整，氣派典雅。 為銷售 AAA 項日的住宅，北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)確限公司已成立銷售部，培訓了銷售人員，確定了銷售策略和計劃，聘請 xxx 先生擔任市場總監(jiān)。項目總占地面積為 5126 平方米，總建筑面積為 56600 平方米，其中：地上 1826 層，共 45776 平方米；地下 4 層，共 10824平方米。在合資經(jīng)營期間，合營各方按注冊資本出資比例分配利潤和分擔風險及虧損。 (3)北京 XXXX 工程有限公司 (簡稱：丙方 )，是根據(jù)中國法律成立并在中國北京市注冊登記的公司，法定地址為北京市 x 區(qū) x x 路 11 號，法定代表人 xxx，中國籍。 經(jīng)濟類型：