【正文】 當(dāng)?shù)剞k理相關(guān)質(zhì)押登記的相關(guān)規(guī)定、流程以及可操作性。有意向性銷售或定向銷售的，根據(jù)具體協(xié)議內(nèi)容分析未來(lái)銷售情況。關(guān)注外部融資（包括本項(xiàng)目和項(xiàng)目公司其他項(xiàng)目）情況：金額、期限、利率、擔(dān)保方式、還款來(lái)源。土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。大型居住新區(qū)：關(guān)注政府對(duì)該區(qū)域的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，以及當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)該區(qū)域的認(rèn)可度。自償性特征。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營(yíng)。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證。2．房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。4．城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容1989年我國(guó)頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。實(shí)際上這種方式也可以作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。但對(duì)一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補(bǔ)充合同。目前，國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。有關(guān)途徑和方式簡(jiǎn)述如下。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。3．可行性研究的步驟。(2)市場(chǎng)需求、供給預(yù)測(cè)——租售價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)。即通常意義上的可行性研究。在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。(6)作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分，2．可行性研究的作用。四、營(yíng)銷階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷是幾乎貫穿整個(gè)開發(fā)過(guò)程的。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，施工組織管理主要是指對(duì)施工單位管理、工程計(jì)劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場(chǎng)管理等。由建筑單位進(jìn)行場(chǎng)地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)平整場(chǎng)地，修建施工現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)圍墻和臨時(shí)用房。(三)征地、拆遷、安置按照國(guó)家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。據(jù)此，開發(fā)商如果認(rèn)為該項(xiàng)目的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策。(二)初步可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項(xiàng)目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀清有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽證。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)于尚沒有超過(guò)批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑，可考慮臨時(shí)建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長(zhǎng)短，給予適當(dāng)補(bǔ)償。3．設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。拆遷租賃用房時(shí)被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。為保護(hù)被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人)給予補(bǔ)償。(四)實(shí)施拆遷拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時(shí)，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。審查貸款期限。（二）申請(qǐng)貸款資料開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料。有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。二．貸款項(xiàng)目材料1．國(guó)有土地出讓合同； 2．國(guó)有土地使用證； 3．中標(biāo)通知書； 4．付清土地出讓金憑證；5．建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 6．建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 7．建筑工程施工許可證；8．建筑總承包合同；9．項(xiàng)目總投資測(cè)算及建筑資金缺口證明； 10．項(xiàng)目可行性報(bào)告；11．其他相關(guān)材料。2．具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求的特殊材料：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書；《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，已開始預(yù)售的，還需提供《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；土地招拍掛文件（成交確認(rèn)書）、土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅線圖；項(xiàng)目資本金到位（或投入）證明；抵押物保險(xiǎn)單或借款人同意對(duì)抵押物投保的承諾函；與貸款相關(guān)的其他資料?！吨袊?guó)建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)材料清單》相關(guān)欄內(nèi)標(biāo)示“ 252。條件在建設(shè)銀行開立基本結(jié)算帳戶或一般存款帳戶，經(jīng)營(yíng)收支全部或部分在建行結(jié)算；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常，經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好；信譽(yù)良好，具有按期償還貸款本息的能力；能提供足值有效的抵押、質(zhì)押或資信程度高的保證擔(dān)保；開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)可行性預(yù)測(cè)分析研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)銷路較好；開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)納入國(guó)家或地方住房建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效；已經(jīng)取得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)；開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程預(yù)算和施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；借款人計(jì)劃投入開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的自有資金不低于規(guī)定的比例。在實(shí)行貸款證（卡）的地區(qū)，持有中國(guó)人民銀行頒發(fā)的、年審合格的《貸款證（卡）》?！?。附1：借款申請(qǐng)書齊魯銀行：我公司為需要，申請(qǐng)借款萬(wàn)元（幣種：，期限月，計(jì)劃采用（抵押、質(zhì)押、保證）擔(dān)保方式。3．開發(fā)項(xiàng)目與其資質(zhì)等級(jí)相符。三．擔(dān)保材料按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長(zhǎng)期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。單位資料（1）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件；（2）單位章程、成立批文；（3）經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表；（4）工商管理部門的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；（5）法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告；（6）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書；（7）借款申請(qǐng)報(bào)告；（8）公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議；（9）若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；（10）公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款最長(zhǎng)期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長(zhǎng)不超過(guò)1年。貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。若屬住房開發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前，與借款人就該貸款項(xiàng)目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。（三）簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問(wèn)題簽訂書面協(xié)議。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。應(yīng)當(dāng)明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補(bǔ)償。(2)房屋拆遷糾紛的處理。房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。(一)開發(fā)投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目選擇投資決策分析的第一步是對(duì)開發(fā)投資機(jī)會(huì)的鑒別和開發(fā)投資項(xiàng)目的選擇。初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。然而，如果某些開發(fā)項(xiàng)目關(guān)系到國(guó)計(jì)民生并具有很大社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益時(shí)，即使經(jīng)濟(jì)效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。依據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，由開發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進(jìn)行拆遷安置。綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生某些變化。(三)項(xiàng)目控制與監(jiān)理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中，開發(fā)商通常聘請(qǐng)監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工合同要求進(jìn)行。只有通過(guò)營(yíng)銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價(jià)值和價(jià)值得以真正實(shí)現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤(rùn)?？尚行匝芯康闹饕饔帽憩F(xiàn)在如下的方面：(1)作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟1．可行性研究的階段。主要解決的問(wèn)題包括： ①在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。主要是對(duì)擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。(3)開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問(wèn)題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托，明確研究目標(biāo)。(3)設(shè)計(jì)方案。(6)制定實(shí)施計(jì)劃。(一)通過(guò)政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國(guó)有土地，可由政府行政劃撥。1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓。否則，將不得改變合同約定的用途。拍賣方式充分引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，政府也可以獲得最高地價(jià)。2．國(guó)有土地使用權(quán)租賃。這種方式在目前的國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，又為國(guó)有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。但在實(shí)際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對(duì)總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。我國(guó)城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目才能破土動(dòng)工。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：(1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍