【文章內(nèi)容簡介】 ，由同級人民政府裁決。《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》對行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應當以事實為依據(jù)、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進行，當拆遷人已根據(jù)規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責成有關部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀清有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領導班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強制拆遷。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個階段進行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設階段和營銷階段。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進行的。一、投資決策分析階段及其程序投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進行開發(fā)項目的選擇、可行性研究和決策立項。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關重要的階段?？梢哉f，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。(一)開發(fā)投資機會鑒別和項目選擇投資決策分析的第一步是對開發(fā)投資機會的鑒別和開發(fā)投資項目的選擇。其思路一般是從宏觀到微觀。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機會。因為房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關系不同，投資機會也不一樣。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。進一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過一系列的投資機會鑒別和項目篩選，投資意向初步建立，再進一步與城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當前的土地擁有者或使用者以及其他有可能合作的投資商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項目設想具體化，：并草簽投資意向書。然后，進入下一步工作，即項目可行性研究。(二)初步可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設項目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。初步可行性研究也稱為預可行性研究。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎上，進一步收集較為詳細的房地產(chǎn)市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預期投資效益，進行初步分析、預測和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評價投資機會選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進行詳細可行什研究，確定一些重要性的問題是否進行專題研究。初步可行性研究是編制項目建議書的依據(jù)。(三)可行性研究可行性研究是在初步可行性研究后，對開發(fā)投資項目進行深入細致的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，為開發(fā)項目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟財務上的評價依據(jù)。故可行性研究也稱為詳細可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟可行性研究?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場分析、項目財務評價和經(jīng)濟社會評價。通過可行性研究，進一步明確了影響開發(fā)項目的確定性和不確定性因素，并對多個方案預測出其開發(fā)成本和預期收益水平，經(jīng)過多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。據(jù)此，開發(fā)商如果認為該項目的預期收益水平可以接受，即可拍板決策。然而，如果某些開發(fā)項目關系到國計民生并具有很大社會和環(huán)境生態(tài)效益時，即使經(jīng)濟效益不佳，也應多渠道籌集資金，進行開發(fā)建設?？尚行匝芯繄蟾娼?jīng)有關主管部門批準后，開發(fā)項目將正式立項，可以進入項目前期工作階段。二、前期工作階段及其程序前期工作階段是指在投資決策和項目立項后至建設工程施工這段時間。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開發(fā)場地的工程勘測、獲取土地使用權(quán)、進行拆遷安置、規(guī)劃設計、施工現(xiàn)場的基礎設施配套建設、開發(fā)資金籌措、工程建設方案制定、辦理各項開工手續(xù)等。(一)開發(fā)場地的工程勘測開發(fā)地塊確定后，需要請勘測部門對地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設計、建筑設計及地基處理提供依據(jù)。(二)獲取土地使用權(quán)土地使用權(quán)可以從土地一級市場，通過出讓以協(xié)議、招標或拍賣的方式獲??；也可以從土地二級市場通過轉(zhuǎn)讓的方式獲??；或通過其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營等。開發(fā)投資者應根據(jù)開發(fā)項目的需要和自身條件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。(三)征地、拆遷、安置按照國家土地管理法的有關規(guī)定，通過當?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。依據(jù)國家和當?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理條例、標準和細則，由開發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進行拆遷安置。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(四)規(guī)劃設計規(guī)劃設計是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的藍圖，要以人為本，合理確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標，統(tǒng)籌安排各項建設用地，滿足使用者對各項功能的要求，盡量做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。(五)落實開發(fā)資金開發(fā)資金是關系房地產(chǎn)項目能否順利進行建設的重要保證，因此，在項目決策立項后，應進一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計劃。(六)制定建設施工方案制定詳盡的建設施工方案，對保證開發(fā)項目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實現(xiàn)目標利潤都很重要。建設施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計劃等。(七)施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”是為正式進行建筑施工做準備，包括：與供水、供電部門聯(lián)系，鋪設施工中臨時用水、用電管線，修筑施工用的臨時道路。由建筑單位進行場地清理并按豎向規(guī)劃設計平整場地，修建施工現(xiàn)場的防護圍墻和臨時用房。綜上所述，前期準備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長一段時間，市場情況可能會發(fā)生某些變化。開發(fā)商應隨時對那些變化的影響因素進行分析和驗證，制定出應變措施，確保項目的順利開工建設和預期目標的實現(xiàn)。三、建設階段及其程序建設階段是將前期階段的各項方案和計劃以及項目開發(fā)過程中所涉及的人力、材料、機械設備、資金等資源集中于開發(fā)地塊上和特定的時間段上，進行正式施工建設的活動。這一階段的工作任務主要是：通過招標投標方式，優(yōu)選承包商；進行項目施工建設的組織管理；項目控制和工程監(jiān)理；項目竣工驗收和交付使用。(一)項目發(fā)包開發(fā)商一般通過招投標(公開招投標、邀請招投標或議標)的方式，經(jīng)過發(fā)標、投標、開標、議標和中標等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來約束和確保承包商順利完成項目工程施工。(二)施工組織管理房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由多個分項工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎設施等。因此，要保證房地產(chǎn)開發(fā)項目總體目標的實現(xiàn)，就必須對各分項工程的施工建設進行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實施。在項目建設過程中，施工組織管理主要是指對施工單位管理、工程計劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場管理等。(三)項目控制與監(jiān)理在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設中，開發(fā)商通常聘請監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴格按照規(guī)劃設計和施工合同要求進行。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進行施工監(jiān)理。施工建設中的項目控制主要包含進度、質(zhì)量和投資三個方面的內(nèi)容。進度控制又包含總進度控制、設計進度控制、施工進度控制、驗收與交用進度控制四個方面；質(zhì)量控制又包含設計質(zhì)量、材料質(zhì)量、設備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設計成本、施工成本、建筑成本和設備安裝成本等的控制。(四)項目竣工驗收開發(fā)項目的竣工驗收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開發(fā)商組織設計單位、施工單位、建設管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關管理部門，按照被審核批準的設計、施工文件和國家頒布的有關施工驗收規(guī)范與標準，進行綜合檢查驗收。經(jīng)驗收合格的項目即可辦理交付使用手續(xù)。對于設計規(guī)定或主管部門要求分階段建設的單項工程，則應分期分批進行檢查驗收。四、營銷階段房地產(chǎn)項目的營銷是幾乎貫穿整個開發(fā)過程的。只有通過營銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價值和價值得以真正實現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤。因此，開發(fā)商應采取有效的營銷手段，進行市場推廣活動。在開發(fā)建設初期，盡可能地預售或預租房屋，盡早回籠資金用于開發(fā)建設；在竣工驗收后，最主要的工作重點是房地產(chǎn)營銷，盡量在較短的時間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開發(fā)收益。商品房的租售策略應根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營理念和市場需求情況而定。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用1．可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對擬建項目在工程技術(shù)和經(jīng)濟方面進行研究、論證。決策者不僅要掌握項目的基本情況及有關資料，還要研究該項目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場預測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分，2．可行性研究的作用?？尚行匝芯康闹饕饔帽憩F(xiàn)在如下的方面：(1)作為確定項目建設的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否操作該投資項目。(2)作為向銀行和其他金融機構(gòu)融資的依據(jù)。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎上，判斷借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。(3)可行性研究報告是向當?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設管理部門申請立項和建設執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。(4)作為開展項目工程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，為進行后續(xù)工作進行鋪墊。(5)根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設置、設定勞動定員和職工培訓計劃。(6)作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設計工作的依據(jù)。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟1．可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：(1)投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找有利的投資機會。投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。(2)初步可行性研究。亦稱“預可行性研究”。在投資機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括： ①在機會研究結(jié)論的基礎和詳細資料的基礎上作出是否投資的決定，并判