【正文】 申請資料清單、公司章程復印件、企業(yè)組織機構代碼證復印件、稅務登記證（國稅、地稅）復印件 、工程設計方案 、資金來源及落實的證明材料：企業(yè)經營狀況、借款項目情況、借款金額、借款期限、借款用途、還款來源等7.《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》 、項目已投入資金的證明材料（含資產負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、報表附注等）和最近一期及上年同期財務報表（附主要科目明細）。，如無變更的，可不需提供客戶基本材料，只需提供貸款項目材料和擔保材料。房地產開發(fā)類貸款按貸款用途分為房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款以及房地產開發(fā)貸款、經濟適用住房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產開發(fā)貸款。新建企業(yè)免提交；成立不足三年的企業(yè)，提交自成立以來的年度和近期報表；稅務部門年檢合格的稅務登記證明；利稅清算表；公司合同（原件及影印件）；公司章程（原件及影印件）；企業(yè)董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本等。利率和結息利率（1）人民幣貸款利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的貸款利率。我公司承諾恪守誠實守信原則，按照貴行要求提供相關資料，并承諾所提供資料真實、完整、有效。5．項目的實際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當?shù)刈≌袌龅男枨?，有良好的市場租售前景。一般上?5%—30%。第一節(jié) 房地產開發(fā)貸款程序房地產開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請——受理調查——項目評估——核查審批 辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保一、房地產開發(fā)貸款申請（一）借款人資格借款人申請房地產開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：借款人是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業(yè)法人、其他經濟組織。貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報告。（三）、房地產開發(fā)貸款的審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調查部門提供的資料進行核實，評價貸款風險，復測貸款風險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。質押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質押貸款。經審查崗主管審查同意后，按授權授信審批權限報有權人簽批。五、貸款的發(fā)放經符合規(guī)定的貸款審批人審核批準后，信貸員通知借款人、擔保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質押）合同，并按規(guī)定辦妥有關公證（見證）、抵押登記、保險等手續(xù)。二、城市房屋拆遷程序（一）房屋拆遷申請無論單位或個人因從事建設項目需要進行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，并同時提交下列材料：建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆行計劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務的金額機構出具的拆遷補償安置資金證明。補償安置協(xié)議應當規(guī)定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責任等事項。拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。(二)補償形式 房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷入給予補償。4．拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償。拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。被拆遷人是批準的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標準的安置用房、周轉用房的，不得實施強制拆遷。首先，在一定地區(qū)范圍內尋找最為有利的投資機會。初步可行性研究是編制項目建議書的依據(jù)。二、前期工作階段及其程序前期工作階段是指在投資決策和項目立項后至建設工程施工這段時間。(四)規(guī)劃設計規(guī)劃設計是房地產項目開發(fā)建設的藍圖，要以人為本，合理確定各項技術經濟指標，統(tǒng)籌安排各項建設用地，滿足使用者對各項功能的要求，盡量做到經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。三、建設階段及其程序建設階段是將前期階段的各項方案和計劃以及項目開發(fā)過程中所涉及的人力、材料、機械設備、資金等資源集中于開發(fā)地塊上和特定的時間段上，進行正式施工建設的活動。施工建設中的項目控制主要包含進度、質量和投資三個方面的內容。在開發(fā)建設初期，盡可能地預售或預租房屋，盡早回籠資金用于開發(fā)建設；在竣工驗收后，最主要的工作重點是房地產營銷，盡量在較短的時間內將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開發(fā)收益。(2)作為向銀行和其他金融機構融資的依據(jù)。房地產開發(fā)項目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：(1)投資機會研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，對上報立項的建設項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估。(6)項目投資、銷售費用的投入時間。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內容，制定工作計劃。(4)財務評價和國民經濟評價。(7)編制可行性研究報告。同時限定了批準權限，嚴格保護基本農田，凡基本農田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報國務院批準；其余由省級人民政府批準。按目前的規(guī)定：土地使用權出讓的年限，由國家和土地使用權受讓方通過國有土地使用權出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地 50年。(1)招標出讓土地使用權。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。詳細規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務、目標和深度要求，可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃兩種類型。城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：1．城市規(guī)劃對房地產開發(fā)經濟效益的影響。具體辦法如下：(1)關于項目選址意見書。(五)居住區(qū)規(guī)劃 1．居住區(qū)規(guī)劃的任務。(1)居住區(qū)的工程類型組成。居住區(qū)規(guī)劃設計是一項綜合性較強的工作。因此，必須對各種可能產生的災害進行分析，并按照有關規(guī)定，對建筑的防火、防震構造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。居住區(qū)是城市中建設量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設對城市的面貌有著很大的影響。關注房地產開發(fā)從業(yè)時間，開、竣工面積等；關注其他主營板塊的行業(yè)地位和集團整體經營穩(wěn)定、綜合實力情況；（3）市場對其品牌的認可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區(qū)域性排名。是否在學區(qū)房范圍（劃歸的重點小學和初中情況），六、項目自身審查要點（一）項目土地審查要點主要審查土地取得程序、合同特別條款、價款支付情況。即上述具體規(guī)劃情況。（六）項目銷售審查要點主要審查周邊銷售去化率和價格、本項目前期銷售去化和價格、授信項目按可比價格測算的銷售收入。經營機構是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項小組、責任人、抵解押和資金封閉管理（建設資金和預售回款）的具體要求。八、授信方案審查要點制訂明確的授信方案（參照審查報告模版），主要關注是否符合總行政策和模版相關要求，風險管控方案是否合理。七、項目擔保方式審查要點（一）抵押擔保土地、在建工程能否全程辦理抵押；無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實預售階段的風險防控措施。授信項目前期銷售情況（如有）。（四）項目總投資和籌資計劃審查要點主要審查投資成本、籌資計劃是否合理，資本金能否落實，對銷售滾動投入依賴度是否過高總投資構成以及投入情況。土地成本和支付情況，并計算樓面地價。集團財務情況，關注集團整體債務壓力情況，判斷整體抗風險能力。二、房地產行業(yè)總體特征政策敏感性。居住區(qū)的規(guī)劃與建設應與國民經濟發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應，也就是說在確定居住建筑的標準、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當時當?shù)氐慕ㄔO投資及居民的經濟狀況，降低居住區(qū)建設的造價，并節(jié)約城市用地。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設計最基本的要求。其內容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設施)，以及擋土墻、護坡、踏步等構筑物。其任務就是為城市居民經濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。建設單位在進行項目可行性研究時，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關于項目選址的規(guī)劃指導，審批任務設計書時應當尊重選址意見書。其中與房地產開發(fā)關系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強度的控制。2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務院審批；省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。為了鼓勵經行政劃撥得到土地使用權的單位將土地使用權推向市場，國家在收取補繳的土地出讓金時，都有不同程度的優(yōu)惠。目前有關法規(guī)的制定正在研究之中。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權。招標的文件包括：招標通知書、投標指引(或招標須知)、投標書、中標證明通知書、土地使用權出讓合同(含土地使用條件)等。在土地使用期限內，土地使用者應當按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉讓、出租和抵押土地。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設基金；在土地使用過程中，建設單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關費用。二、土地使用權獲取目前，我國土地使用權的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。研究論證項目在經濟上的合理性和潛在盈利能力。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。(8)項目租售收入預測。2．可行性研究的基本內容。依據(jù)初步可行性研究結果編制初步可行性研究報告。投資機會研究的主要內容有：地區(qū)情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。(3)可行性研究報告是向當?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設管理部門申請立項和建設執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。第三節(jié) 房地產開發(fā)的主要內容一、房地產開發(fā)項目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用1．可行性研究的基本概念。(四)項目竣工驗收開發(fā)項目的竣工驗收是全面考核建筑產品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開發(fā)商組織設計單位、施工單位、建設管理部門、質量監(jiān)督部門及其他相關管理部門，按照被審核批準的設計、施工文件和國家頒布的有關施工驗收