【正文】 擔(dān)保人的擔(dān)保履約能力：股東背景、資金實(shí)力、償債壓力等。抵押物評(píng)估方式以及估值的合理性，抵押率的設(shè)定。（七）封閉管理審查要點(diǎn)根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實(shí)預(yù)售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。關(guān)注已售部分去化率情況以及銷售收入、價(jià)格、資金回款情況。（五）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度審查要點(diǎn)項(xiàng)目目前建設(shè)進(jìn)度、計(jì)劃開(kāi)盤(pán)時(shí)間和竣工入住時(shí)間。關(guān)注土地樓面價(jià)與周邊項(xiàng)目對(duì)比有無(wú)優(yōu)勢(shì)，單位建安成本是否當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)合理區(qū)間；籌資計(jì)劃和已投入情況。授信區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃情況。土地證取得情況及相關(guān)記載內(nèi)容。（二）周邊生活配套設(shè)施情況與主城區(qū)之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。申請(qǐng)人財(cái)務(wù)情況，關(guān)注有無(wú)資本金抽逃或差額能否放款前落實(shí)、申請(qǐng)人其他項(xiàng)目融資落實(shí)情況、本項(xiàng)目已取得的外部融資和銷售回款被集團(tuán)或其他項(xiàng)目占用等情況。股東（實(shí)際控制人）的實(shí)力和品牌：21）股東是否央企、省市國(guó)企或大型民營(yíng)房企；如股東構(gòu)成有各類財(cái)務(wù)投資者，須關(guān)注是否明股實(shí)債、股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權(quán)益的措施；（2）股東主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成。資金密集性。⑥美觀要求。同時(shí)，運(yùn)用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進(jìn)行外，同時(shí)也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點(diǎn)，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動(dòng)場(chǎng)地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。(1)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求。(2)居住區(qū)的用地組成。3．居住區(qū)的組成內(nèi)容。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動(dòng)場(chǎng)地、道路廣場(chǎng)、市政工程設(shè)施等。(4)臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證，這和永久性開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審批程序類似，是對(duì)于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線路，鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時(shí)占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開(kāi)發(fā)單位或有關(guān)機(jī)構(gòu)的用地申請(qǐng)以及規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。為此，城市規(guī)劃管理部門通過(guò)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對(duì)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行有序有效的管理。反映城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有三個(gè)，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長(zhǎng)期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。城市人民政府和縣人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)審查同意。根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)(一)城市規(guī)劃的含義關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國(guó)由于其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，對(duì)其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。這主要是針對(duì)現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。3．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股。國(guó)有土地使用權(quán)租賃是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國(guó)家繳納租金的行為。具體說(shuō)，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)的行業(yè)用地可以采用。這里還要說(shuō)的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價(jià)，還應(yīng)考慮對(duì)土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。目前，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請(qǐng)，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同，否則土地?zé)o償收回。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。(二)國(guó)有土地使用權(quán)的有償使用國(guó)有土地使用權(quán)有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。因?yàn)樾姓潛芡恋厥褂脵?quán)是國(guó)家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對(duì)可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。對(duì)原先已通過(guò)行政劃撥的土地，在更新改造、再開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)補(bǔ)地價(jià)的方式重新獲取土地使用權(quán)。對(duì)于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。(5)方案比較與選擇。根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開(kāi)發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢?cè)u(píng)估公司或投資顧問(wèn)公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。(9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。(5)根據(jù)慣常條件，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。(4)項(xiàng)目的評(píng)估和決策。初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。②確定對(duì)某些關(guān)鍵性問(wèn)題需要進(jìn)行專題的輔助研究。(2)初步可行性研究。一般而言，可行性研究分為機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策四個(gè)階段。(4)作為開(kāi)展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)某一方案的評(píng)估結(jié)論，決定是否操作該投資項(xiàng)目。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益最大化，必須對(duì)擬建項(xiàng)目在工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究、論證。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取有效的營(yíng)銷手段，進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)。經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目即可辦理交付使用手續(xù)。有條件的開(kāi)發(fā)公司也可依靠自己進(jìn)行施工監(jiān)理。(二)施工組織管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般由多個(gè)分項(xiàng)工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等。開(kāi)發(fā)商應(yīng)隨時(shí)對(duì)那些變化的影響因素進(jìn)行分析和驗(yàn)證，制定出應(yīng)變措施，確保項(xiàng)目的順利開(kāi)工建設(shè)和預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，施工圖設(shè)計(jì)方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃，編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計(jì)劃等。拆遷實(shí)施辦法可以是實(shí)物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(二)獲取土地使用權(quán)土地使用權(quán)可以從土地一級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)出讓以協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式獲?。灰部梢詮耐恋囟?jí)市場(chǎng)通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式獲??；或通過(guò)其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營(yíng)等。可行性研究報(bào)告經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將正式立項(xiàng)，可以進(jìn)入項(xiàng)目前期工作階段?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)。初步可行性研究足在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收集較為詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料，對(duì)擬投資項(xiàng)日所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進(jìn)行初步分析、預(yù)測(cè)和估算，形成開(kāi)發(fā)投資初步方案，據(jù)此評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進(jìn)行詳細(xì)可行什研究，確定一些重要性的問(wèn)題是否進(jìn)行專題研究。進(jìn)一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說(shuō)的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過(guò)一系列的投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目篩選，投資意向初步建立，再進(jìn)一步與城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當(dāng)前的土地?fù)碛姓呋蚴褂谜咭约捌渌锌赡芎献鞯耐顿Y商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項(xiàng)目設(shè)想具體化，：并草簽投資意向書(shū)。其思路一般是從宏觀到微觀。一、投資決策分析階段及其程序投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇、可行性研究和決策立項(xiàng)。未經(jīng)行政裁決，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行，當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。拆遷入與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積租安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門裁決。拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。四、城市房屋拆遷的安置根據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。臨時(shí)建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達(dá)成協(xié)議的，拆遷補(bǔ)償按正常情況進(jìn)行；抵押當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵押人進(jìn)行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償。(三)特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償1．出租房屋的拆遷補(bǔ)償。2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。所有人既包括公民也包括法入。三、城市房屋拆遷的補(bǔ)償(一)補(bǔ)償對(duì)象房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，國(guó)家、全民、集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋等合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。補(bǔ)償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請(qǐng)人房屋拆遷許可證。貸款審查部門對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無(wú)誤后，由信貸員填寫(xiě)貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的專戶。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說(shuō)明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。凡是要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的實(shí)審意見(jiàn)，并由行長(zhǎng)簽署上報(bào)。貸款審查意見(jiàn)中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)審批表》交審查主管復(fù)審。復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。審查貸款項(xiàng)目是否需要評(píng)估，有無(wú)評(píng)估報(bào)告，有否超權(quán)限評(píng)估，評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況是否可行。項(xiàng)目資料（1）項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建筑工程規(guī)劃許可證；（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證；（5）地