【正文】 規(guī)范與標準，進行綜合檢查驗收。(一)項目發(fā)包開發(fā)商一般通過招投標(公開招投標、邀請招投標或議標)的方式，經(jīng)過發(fā)標、投標、開標、議標和中標等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來約束和確保承包商順利完成項目工程施工。(六)制定建設施工方案制定詳盡的建設施工方案，對保證開發(fā)項目的施32212期和工程質量以及控制建筑成本和實現(xiàn)目標利潤都很重要。(一)開發(fā)場地的工程勘測開發(fā)地塊確定后，需要請勘測部門對地塊的工程地質和水文地質進行勘探，摸清土質構成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設計、建筑設計及地基處理提供依據(jù)。故可行性研究也稱為詳細可行性研究或技術經(jīng)濟可行性研究。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。每個階段的工作內容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進行的。當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。5．臨時建筑、違章建筑的拆遷補償。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務。2．房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征：(1)協(xié)議當事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關部門批準的單位和個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對的強制性。（二）房屋拆遷審批市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到拆遷申請之日起30日，對申請事項進行審查。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險，且投保期至少要長于借款期半年。貸款簽批人在授權范圍內簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務能力的法人、其他組織或者公民，《擔保法》規(guī)定國家機關、學校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權的分支機構不能作保證人；（2）核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議；（3）審查保證人的保證能力。根據(jù)國家產業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。1貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設。經(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好。2．銀行受理借款人申請后,應按銀行規(guī)定程序,指定調查人員調查借款人是否符合貸款條件，對工程項目的可行性和概預算情況進行評估，測定貸款的風險度。7．貸款用途符合國家有關法規(guī)和政策。借款人：法定代表人：經(jīng)辦人：日期：第四篇：房地產開發(fā)貸款程序房地產項目開發(fā)貸款基本流程開發(fā)貸款定義房地產開發(fā)類貸款是指對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。（3）貸款應付未付利息按照原貸款利率計算利息。按保證、抵押或質押的不同要求提供材料。第一篇：如何申請房地產開發(fā)貸款如何申請房地產開發(fā)貸款定義房地產開發(fā)類貸款（含房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、房地產開發(fā)貸款）是指對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的本外幣貸款。若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權委托書（原件）2．貸款項目材料開發(fā)建設項目可行性研究報告及批準文件（原件及影印件）；有權部門批準的項目建設、實施和開發(fā)的文件和計劃（原件及影印件）。（2）外匯貸款利率根據(jù)建設銀行總行的有關規(guī)定和經(jīng)辦行資金籌集成本及同業(yè)水平確定，可為固定利率，也可為浮動利率；（3）貸款期間的利率變動根據(jù)建設銀行總行的通知執(zhí)行；（4）如展期貸款期限加上原期限達到新的利率期限檔次的，從展期之日起按新的期限檔次利率計收；（5）逾期貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行；（6）擠占、挪用貸款按建設銀行總行規(guī)定的利率進行罰息；結息（1）人民幣貸款按一年365日計算日利息，外匯貸款按一年360日計算日利息；（2）實行按季結息，結息日為每季度末月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日；執(zhí)行按月結息的，結息日為每月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日。我公司承諾將按合同約定償還貸款本息。6．項目的工程預算、施工計劃符合國家和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定，工程預算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。貸款程序 1．借款人申請借款時，應首先填寫《借款申請書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關資料。有經(jīng)工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權部門批準設立的證明文件。貸款項目工程預算報告合理真實。（一）貸款審查的主要內容審查調查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。抵押貸款：包括房地產、營運車輛抵押貸款。（二）貸款的審批房地產開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權限及項目評估權限辦理。借款人取得貸款之前，應為項目辦理有效的建筑工程保險。拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對象，拆遷的實施步驟，對拆遷范圍內的被拆遷居民、機關、團體、企事業(yè)單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、安置費 的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。1．拆遷補償安置協(xié)議的主要內容：(1)被拆除房屋的坐落地點、面積和用途；(2)補償方式；(3)補償金額；(4)安置用房面積和安置地點；(5)搬遷過渡方式及期限；(6)違約責任等。拆遷人應當白拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。1．貨幣補償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產市場評估價格，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會公共福利方面的非生產性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決工作規(guī)程》對行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應當以事實為依據(jù)、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。第二節(jié) 房地產開發(fā)的階段與程序房地產開發(fā)一般分為四個階段進行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設階段和營銷階段。因為房地產市場是一個區(qū)域性的市場，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產市場供求關系不同，投資機會也不一樣。(三)可行性研究可行性研究是在初步可行性研究后，對開發(fā)投資項目進行深入細致的技術經(jīng)濟分析論證，為開發(fā)項目投資決策提供技術上和經(jīng)濟財務上的評價依據(jù)。這一階段的工作內容主要包括：開發(fā)場地的工程勘測、獲取土地使用權、進行拆遷安置、規(guī)劃設計、施工現(xiàn)場的基礎設施配套建設、開發(fā)資金籌措、工程建設方案制定、辦理各項開工手續(xù)等。(五)落實開發(fā)資金開發(fā)資金是關系房地產項目能否順利進行建設的重要保證，因此，在項目決策立項后，應進一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計劃。這一階段的工作任務主要是：通過招標投標方式，優(yōu)選承包商；進行項目施工建設的組織管理；項目控制和工程監(jiān)理；項目竣工驗收和交付使用。進度控制又包含總進度控制、設計進度控制、施工進度控制、驗收與交用進度控制四個方面；質量控制又包含設計質量、材料質量、設備質量和施工質量控制；投資控制主要指設計成本、施工成本、建筑成本和設備安裝成本等的控制。商品房的租售策略應根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營理念和市場需求情況而定。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎上，判斷借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找有利的投資機會。③根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。其內容包括：①全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；②分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎數(shù)據(jù)、定額費率的選擇；③從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟效益和社會效益；④分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策； ⑤最后寫出項目評估報告。(7)資金來源及融資方式。(2)收集資料，調查研究。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和國民經(jīng)濟評價。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。建設征用土地時，應按規(guī)定支付土地補償費和安置補助費。合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。是指在規(guī)定的期限內，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，再由土地使用權出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。(3)協(xié)議出讓土地使用權。同時對現(xiàn)有劃撥土地使用權逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。(三)補地價方式鑒于我國土地使用權的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其，信附著所有權可以轉讓、出租、抵押。(三)城市規(guī)劃的審批城市規(guī)劃是城市建設和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實行嚴格的分級審批制度，具體為： 1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。為了使一個城市的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標實現(xiàn)這一目標。由城市管理部門建議的關于項目選址意見書是房地產開發(fā)申報立項時必須具備的文件之一。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細規(guī)劃的主要內容之一。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產性建筑、市政公用設施用房以及小品建筑等；②室外工程：包括地上，地下兩部分。它涉及的面比較廣，一般應滿足以下幾方面的要求：①使用要求。④經(jīng)濟要求。有一些原有第五篇：房地產開發(fā)貸款審查要點房地產開發(fā)貸款審查要點一、定義本文所指房地產開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。在建項目以及土地儲備情況，關注在一、二、三四線城市的占比。土地取得過程和取得方式。（三）四證取得情況主要審查已取得證照情況和預計后續(xù)取得時間。周邊可比項目銷售情況。（八）還款方案審查要點ABC三類：根據(jù)股東情況以及項目所在地區(qū)，并結合項目具體情況，以三類方案為基礎制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）。