【正文】 業(yè)。貸款審查部門對貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。所有人既包括公民也包括法入。(三)特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償1．出租房屋的拆遷補(bǔ)償。抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達(dá)成協(xié)議的，拆遷補(bǔ)償按正常情況進(jìn)行；抵押當(dāng)事人無法達(dá)成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵押人進(jìn)行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。四、城市房屋拆遷的安置根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。拆遷入與被拆遷人對拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積租安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門裁決。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強(qiáng)制拆遷。其思路一般是從宏觀到微觀。初步可行性研究足在投資機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收集較為詳細(xì)的房地產(chǎn)市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進(jìn)行初步分析、預(yù)測和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評價投資機(jī)會選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進(jìn)行詳細(xì)可行什研究，確定一些重要性的問題是否進(jìn)行專題研究?？尚行匝芯繄蟾娼?jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后，開發(fā)項目將正式立項，可以進(jìn)入項目前期工作階段。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。開發(fā)商應(yīng)隨時對那些變化的影響因素進(jìn)行分析和驗證，制定出應(yīng)變措施，確保項目的順利開工建設(shè)和預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進(jìn)行施工監(jiān)理。因此，開發(fā)商應(yīng)采取有效的營銷手段，進(jìn)行市場推廣活動。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否操作該投資項目。一般而言，可行性研究分為機(jī)會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段。②確定對某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的輔助研究。(4)項目的評估和決策。(5)根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進(jìn)度要求。在項目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。對于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實施計劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項目實施總進(jìn)度計劃。因為行政劃撥土地使用權(quán)是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。國有土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費用的行為。目前，國有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強(qiáng)的行業(yè)用地可以采用。國有土地使用權(quán)租賃是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國家繳納租金的行為。這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時適用。根據(jù)城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項建設(shè)進(jìn)行有序有效的管理。(4)臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設(shè)地上線路，鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。3．居住區(qū)的組成內(nèi)容。(1)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進(jìn)行外，同時也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。⑥美觀要求。股東（實際控制人）的實力和品牌：21）股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構(gòu)成有各類財務(wù)投資者，須關(guān)注是否明股實債、股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權(quán)益的措施；（2）股東主營業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成。（二）周邊生活配套設(shè)施情況與主城區(qū)之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。授信區(qū)域項目規(guī)劃情況。（五）項目建設(shè)進(jìn)度審查要點項目目前建設(shè)進(jìn)度、計劃開盤時間和竣工入住時間。（七）封閉管理審查要點根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實預(yù)售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。擔(dān)保人的擔(dān)保履約能力：股東背景、資金實力、償債壓力等。抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設(shè)定。關(guān)注已售部分去化率情況以及銷售收入、價格、資金回款情況。關(guān)注土地樓面價與周邊項目對比有無優(yōu)勢，單位建安成本是否當(dāng)?shù)厥袌龊侠韰^(qū)間；籌資計劃和已投入情況。土地證取得情況及相關(guān)記載內(nèi)容。申請人財務(wù)情況，關(guān)注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實、申請人其他項目融資落實情況、本項目已取得的外部融資和銷售回款被集團(tuán)或其他項目占用等情況。資金密集性。同時，運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動場地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。(2)居住區(qū)的用地組成。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設(shè)施等。(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關(guān)機(jī)構(gòu)的用地申請以及規(guī)劃和建設(shè)項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。反映城市土地開發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。三、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(一)城市規(guī)劃的含義關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，對其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。3．國有土地使用權(quán)作價人股。具體說，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。這里還要說的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價，還應(yīng)考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同，否則土地?zé)o償收回。(二)國有土地使用權(quán)的有償使用國有土地使用權(quán)有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分向國家繳納土地有償使用費的行為。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補(bǔ)地價的方式重新獲取土地使用權(quán)。(5)方案比較與選擇。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項目的競爭能力。(9)國民經(jīng)濟(jì)評價和項目財務(wù)評價。由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。(2)初步可行性研究。(4)作為開展項目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對擬建項目在工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究、論證。經(jīng)驗收合格的項目即可辦理交付使用手續(xù)。(二)施工組織管理房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由多個分項工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計劃，施工圖設(shè)計方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進(jìn)度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計劃等。(二)獲取土地使用權(quán)土地使用權(quán)可以從土地一級市場，通過出讓以協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式獲??；也可以從土地二級市場通過轉(zhuǎn)讓的方式獲?。换蛲ㄟ^其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營等?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場分析、項目財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)社會評價。進(jìn)一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過一系列的投資機(jī)會鑒別和項目篩選，投資意向初步建立，再進(jìn)一步與城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當(dāng)前的土地?fù)碛姓呋蚴褂谜咭约捌渌锌赡芎献鞯耐顿Y商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項目設(shè)想具體化，：并草簽投資意向書。一、投資決策分析階段及其程序投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進(jìn)行開發(fā)項目的選擇、可行性研究和決策立項。為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行，當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時騰退周轉(zhuǎn)房。臨時建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償。2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。三、城市房屋拆遷的補(bǔ)償(一)補(bǔ)償對象房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)我國《憲法》規(guī)定，國家、全民、集體所有的財產(chǎn)受法律保護(hù)，國家保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋等合法財產(chǎn)的所有權(quán)。補(bǔ)償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的實審意見，并由行長簽署上報。復(fù)算貸款風(fēng)險度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險度。審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權(quán)限評估，評估報告是否已批準(zhǔn)，項目情況是否可行。1企業(yè)信用等級和風(fēng)險度符合貸款人的要求。信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式意見。8．項目資本金應(yīng)達(dá)到項目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設(shè)。借款主體經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請資料清單房地產(chǎn)開發(fā)貸款