房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法(編輯修改稿)
2025-05-14 13:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ；法定代表人和其他高級(jí)管理人員學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營(yíng)管理能力、誠(chéng)信狀況等；借款人為項(xiàng)目公司的，還應(yīng)調(diào)查借款人主要股東的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等情況。主要調(diào)查了解借款人資金管理體制和財(cái)務(wù)制度，核實(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的可靠性，了解企業(yè)近3年的經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)狀況，以往的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和開發(fā)項(xiàng)目情況等。調(diào)查并核實(shí)資產(chǎn)負(fù)債表中的各科目構(gòu)成內(nèi)容，主要了解存貨、在建工程、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)、預(yù)收預(yù)付款項(xiàng)、固定資產(chǎn)、銀行借款等會(huì)計(jì)科目的具體構(gòu)成，要特別關(guān)注重點(diǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)的異常變化、閑置土地和商品房存貨以及負(fù)債情況。對(duì)借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，并結(jié)合借款人上兩個(gè)年度和近期會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)借款人償債能力進(jìn)行初步判斷。如為項(xiàng)目公司，應(yīng)重點(diǎn)了解母公司上述情況。通過資信系統(tǒng)查詢借款人資信與違規(guī)情況，對(duì)于有不良記錄的借款人不得介入。主要調(diào)查核實(shí)借款人及其股東的關(guān)聯(lián)關(guān)系以及與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來，了解客戶項(xiàng)目資金真實(shí)來源及貸款真實(shí)用途。（二）貸款項(xiàng)目情況。主要調(diào)查項(xiàng)目“四證”及其附件是否齊全、真實(shí)，內(nèi)容是否一致，有無缺項(xiàng)及原因；核實(shí)項(xiàng)目資金憑證，驗(yàn)證項(xiàng)目資本金投入是否符合規(guī)定比例。項(xiàng)目資本金比例要求如下：（1）住房開發(fā)項(xiàng)目自有資本金不低于30%；（2）商用房開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%；（3）外資房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目自有資金比例不低于35%。如國(guó)家法律法規(guī)有調(diào)整的，以法律法規(guī)調(diào)整為準(zhǔn)。、規(guī)模和建設(shè)方案情況。主要調(diào)查項(xiàng)目用地性質(zhì)和用途；項(xiàng)目動(dòng)遷安置計(jì)劃；項(xiàng)目類型、特點(diǎn)、地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等建設(shè)內(nèi)容是否符合國(guó)家政策及土地出讓合同約定。主要調(diào)查土地出讓地價(jià)款是否全部繳交；項(xiàng)目周邊的市政規(guī)劃、市政設(shè)施、配套工程、環(huán)保指數(shù)情況；項(xiàng)目設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工企業(yè)的資質(zhì)情況；項(xiàng)目拆遷安置房源和補(bǔ)償政策，是否存在拆遷糾紛；項(xiàng)目土地閑置情況；項(xiàng)目總投資測(cè)算是否合理；預(yù)（銷）售款和其他融資占比是否合理；在項(xiàng)目投資預(yù)算被突破或某項(xiàng)資金來源未落實(shí)、未及時(shí)到位的情況下，是否有可以彌補(bǔ)資金缺口的措施；項(xiàng)目盈利能力是否較強(qiáng)，還款來源是否充足。如有必要，貸款人應(yīng)要求建設(shè)工程承包方提供同意在在建工程設(shè)定抵押期間放棄應(yīng)得工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。主要調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，包括市場(chǎng)房地產(chǎn)整體存量、銷量、去化周期以及價(jià)格水平，項(xiàng)目周邊同類物業(yè)銷售或出租情況，項(xiàng)目定價(jià)是否合理，目標(biāo)客戶定位是否明確，銷售或出租計(jì)劃是否可行。（三）擔(dān)保情況（質(zhì)）押物的性質(zhì)和權(quán)屬是否明晰、合法有效，價(jià)值是否充足。、在建工程預(yù)售解押的流程及風(fēng)險(xiǎn)可控程度。（四）其他需要調(diào)查核實(shí)的情況。第十八條 貸款審查。重點(diǎn)審查各項(xiàng)資料的完備性和有效性，借款人主體資格、資產(chǎn)負(fù)債情況、借款用途、貸款項(xiàng)目條件是否符合國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策和我行有關(guān)規(guī)定；貸款金額、期限、還款方式是否與借款人還款能力、貸款項(xiàng)目計(jì)劃相配套等。應(yīng)根據(jù)審查情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)判斷，提出合理有效的貸款前提條件和可操作的貸后管理要求。第十九條 貸款審批。有權(quán)審批人應(yīng)根據(jù)借款人、貸款項(xiàng)目、貸款擔(dān)保以及貸款金額、期限、利率、收益等情況，結(jié)合貸款風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，作出審批決策。對(duì)第十七條第（二）款中尚未提供的貸款項(xiàng)目資料，應(yīng)在授信審批意見中明確要求經(jīng)辦行在借款合同簽訂前收集并出具專項(xiàng)說明，提交審貸官或放款人員審核確認(rèn)。此項(xiàng)要求為放款必要前提條件。第五章 貸款發(fā)放第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目/業(yè)務(wù)品種發(fā)放，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目/業(yè)務(wù)品種發(fā)放。經(jīng)辦行應(yīng)根據(jù)授信審批意見全面落實(shí)放款前提條件。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和總行授信擔(dān)保管理、集中核保等有關(guān)規(guī)定，與借款人簽訂《固定資產(chǎn)借款合同 (房地產(chǎn)開發(fā)和土地儲(chǔ)備貸款專用) 》（附），辦妥抵（質(zhì)）押、保證等擔(dān)保手續(xù)。第二十一條 借款人在申請(qǐng)階段暫未能落實(shí)的資料必須由審批人員或放款人員確認(rèn)已經(jīng)補(bǔ)齊且核對(duì)無誤方可審批進(jìn)入放款程序。放款中心應(yīng)根據(jù)《放款中心放款操作規(guī)程》負(fù)責(zé)放款資料的審核，在確認(rèn)貸款前提條件全部落實(shí)，抵（質(zhì)）押相關(guān)權(quán)證收妥后，方可在系統(tǒng)進(jìn)行額度生效或合同生效操
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