房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法(參考版)
2025-04-20 13:46本頁面
【正文】 附: 固定資產(chǎn)借款合同（房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款專用） －23－。第四十一條 本辦法自2014年10月13日起施行。（十五）客戶經(jīng)營/出租收入未按照約定收入我行。（十三）銀行貸款出現(xiàn)逾期、欠息，或被分類為關(guān)注、不良類。（十一）貸款擔(dān)保發(fā)生不利于我行貸款的變化。（九）借款人未能在我行開立銷售回款賬戶有意隱瞞項目銷售進(jìn)度或其他項目資金，未按規(guī)定將項目資金納入專戶管理的。（七）借款人存在囤地、炒地、捂盤惜售、囤積房源、拖欠土地出讓金等違法違紀(jì)行為的。（五）擅自改變土地用途和性質(zhì)。（三）項目實施進(jìn)度嚴(yán)重滯后或項目拆遷遇到重大糾紛。（一）法定代表人、主要股東或注冊資本發(fā)生不利變更。第三十九條 借款人在出現(xiàn)下列情形之一時，經(jīng)辦行應(yīng)及時進(jìn)行風(fēng)險重評估，必要時安排風(fēng)險經(jīng)理參與風(fēng)險排查。重點檢查內(nèi)容除封閉管理要求內(nèi)容外，還包括：（一）借款人經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況是否良好，是否存在被政府相關(guān)部門曝光、處罰等違規(guī)情況。第三十八條 經(jīng)辦行應(yīng)根據(jù)我行授信后檢查頻率要求開展貸后檢查。第三十七條 客戶經(jīng)理在進(jìn)行本次撤押申請調(diào)查時，應(yīng)對前次撤押房產(chǎn)（在建工程）后尚未全額到賬的銷售資金歸集情況進(jìn)行跟蹤核查。第三十六條 對申請撤銷抵押登記的房產(chǎn)（在建工程），經(jīng)辦行應(yīng)進(jìn)行預(yù)（銷）售的真實性調(diào)查，應(yīng)跟蹤核查對應(yīng)房產(chǎn)預(yù)（銷）售款的入賬情況以及住房貸款審批情況，在確保轉(zhuǎn)化過程中貸款安全的前提下釋放押品。第三十五條 因房產(chǎn)預(yù)（銷）售需要，可根據(jù)借款人申請注銷部分抵押房產(chǎn)（在建工程）抵押登記手續(xù)。第三十四條 對于開發(fā)+經(jīng)營項目，須在項目竣工驗收合格后，及時辦理竣工物業(yè)的房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，并辦理商業(yè)財產(chǎn)保險手續(xù)，我行為保險第一受益人。對于客戶將經(jīng)營/出租收入存入他行的，要求客戶整改，整改無效的，我行有權(quán)提前收回貸款。第三十二條 開發(fā)+經(jīng)營模式項目，進(jìn)入經(jīng)營期后，在物業(yè)竣工驗收完成后，須及時辦理房地產(chǎn)權(quán)抵押給我行的登記手續(xù)。（三）貸款回收比例與銷售進(jìn)度是否匹配，是否存在未按銷售比例收回貸款的問題。通過現(xiàn)場調(diào)查、查閱當(dāng)?shù)胤抗懿块T網(wǎng)上銷售備案系統(tǒng)和借款人按月提供的銷售明細(xì)表、查詢企業(yè)銷售合同及收費(fèi)收據(jù)、分析企業(yè)財務(wù)報表等方法核實分析項目銷售情況，重點核實以下內(nèi)容：（一）項目銷售策略是否合理，銷售進(jìn)度是否正常，是否存在滯銷風(fēng)險。（三）項目建設(shè)資金是否充足，是否存在資金缺口，施工單位墊款金額是否較大等。第三十條 建設(shè)期內(nèi)至少每月現(xiàn)場檢查一次，檢查重點內(nèi)容如下：（一）項目工程建設(shè)是否順利，建設(shè)進(jìn)度是否符合計劃，是否存在項目停工或爛尾的風(fēng)險。第二十九條 “進(jìn)度監(jiān)控、按比例回收”指經(jīng)辦行客戶經(jīng)理在建設(shè)期內(nèi)要按月對項目進(jìn)行現(xiàn)場檢查以監(jiān)控建設(shè)進(jìn)度；銷售期內(nèi)要通過查詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T網(wǎng)上銷售備案情況或通過現(xiàn)場檢查方式監(jiān)控房地產(chǎn)項目銷售進(jìn)度，按銷售進(jìn)度回收貸款。嚴(yán)禁用貸款資金支付土地出讓金、拆遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)和其他與項目無關(guān)的費(fèi)用；嚴(yán)禁將貸款用于置換已投入的項目資本金；嚴(yán)禁將貸款轉(zhuǎn)到借款人同名賬戶（銀團(tuán)貸款除外）；嚴(yán)禁將信貸資金用于歸還他行貸款和股東借款（項目審批時同意的除外）；嚴(yán)禁將信貸資金用于借款人的其他開發(fā)項目資金支付。第二十七條 “用款審核”指專戶內(nèi)資金使用必須經(jīng)過有權(quán)人審批，確保專戶內(nèi)資金用于項目開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)，保證項目順利完工實現(xiàn)銷售。（五）開發(fā)+經(jīng)營模式項目的經(jīng)營/出租收入。如項目進(jìn)入銷售階段或經(jīng)營階段，借款人需要另行開立銷售回款/經(jīng)營收入專戶的，該等賬戶必須開立在我行，并接受我行專戶管理要求對專戶資金的管理。貸款結(jié)清前，專戶內(nèi)資金只能用于項目建設(shè)、企業(yè)合理的經(jīng)營管理費(fèi)用或歸還我行貸款。第二十五條 “專戶管理”指要求借款人須在我行開立項目資金專用結(jié)算賬戶。管戶客戶經(jīng)理、支行行長/經(jīng)營團(tuán)隊負(fù)責(zé)人是封閉管理的第一責(zé)任人和主要責(zé)任人。放款中心應(yīng)根據(jù)《放款中心放款操作規(guī)程》負(fù)責(zé)放款資料的審核，在確認(rèn)貸款前提條件全部落實，抵（質(zhì)）押相關(guān)權(quán)證收妥后，方可在系統(tǒng)進(jìn)行額度生效或合同生效操作。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和總行授信擔(dān)保管理、集中核保等有關(guān)規(guī)定，與借款人簽訂《固定資產(chǎn)借款合同 (
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