【文章內(nèi)容簡介】 關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國家工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營活動是否正常，有無重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。對保證人的償債能力進(jìn)行評估。主要分析保證人的資信、財務(wù)狀況，進(jìn)行代償能力現(xiàn)實狀況評估和代償能力變動趨勢分析，計算和分析保證限額、保證率指標(biāo)?？疾毂ＷC人現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務(wù)的能力。②抵押措施評估，應(yīng)對抵押人、抵押物、抵押物價值等進(jìn)行評估審查。對抵押人的主體資格進(jìn)行評估。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對該財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。對抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否具有堅固耐用、容易變現(xiàn)、價值穩(wěn)定的特點，以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價值部分再作抵押。對抵押物進(jìn)行評估。主要審查抵押物的評估機(jī)構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可；評估報告是否合法、真實、科學(xué)；評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時間是否接近評估基準(zhǔn)日，是否在評估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計算抵押率，并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過70%，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的計算公式為： 本次貸款本息總額本次貸款抵押率= 100% 抵押物評估價值額 以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計貸款抵押率= 100% 抵押物評估價值額 本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝? 100% 抵押物優(yōu)先受償價值額③質(zhì)押措施評估，應(yīng)對出質(zhì)人、質(zhì)押財產(chǎn)、質(zhì)押財產(chǎn)價值進(jìn)行評估。對出質(zhì)人的主體資格進(jìn)行評估。主要審查出質(zhì)人是否是依法對質(zhì)押財產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人一致，質(zhì)押是否經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、公司董事會等有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對該質(zhì)押財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。對質(zhì)押財產(chǎn)的審查。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的范圍，是否具有易估價、易變現(xiàn)、易保管的特點，權(quán)利證明文件是否真實、合法、有效。對質(zhì)押財產(chǎn)價值進(jìn)行評估。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)的評估機(jī)構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可；評估報告是否合法、真實、科學(xué)；評估物與質(zhì)押財產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押的時間是否接近評估基準(zhǔn)日，是否在評估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計算質(zhì)押率，并判斷其是否合理，審查質(zhì)押率是否考慮了各類質(zhì)押擔(dān)保的不同情況，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質(zhì)押財產(chǎn)，其質(zhì)押率是否偏高。（1）應(yīng)對借款人基本情況、項目建設(shè)情況、市場狀況、項目投資估算及資金來源籌措、項目財務(wù)效益、項目建設(shè)的環(huán)保情況、銀行效益與風(fēng)險防范措施及項目的經(jīng)濟(jì)、社會經(jīng)濟(jì)效益等方面做綜合性論述。（2）應(yīng)對貸款項目當(dāng)前存在的有關(guān)問題進(jìn)行闡述，并提出建議及解決措施。（3）應(yīng)對貸款項目提出最終評估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目簡要評估進(jìn)行簡要項目評估，應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：（1）借款人基本情況（借款人名稱、法定代表人、經(jīng)營范圍、開發(fā)資質(zhì)、信用等級、注冊資本及各股東單位投資等有關(guān)情況）。（2）借款人經(jīng)營情況調(diào)查分析借款人近三年來主要開發(fā)項目的運(yùn)作情況（介紹借款人開發(fā)的主要業(yè)績及主要開發(fā)的項目情況），逐個分析項目銷售及資金回籠情況及項目經(jīng)營的經(jīng)驗和教訓(xùn)。 （3）借款人財務(wù)狀況對借款人的財務(wù)報表進(jìn)行分析，說明借款人資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)方主要科目的情況，特別是存貨、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的情況，重點是這些資產(chǎn)的質(zhì)量和變現(xiàn)能力；負(fù)債方主要科目的情況，特別是預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款的情況，重點是這些商業(yè)負(fù)債的支付壓力；分析有關(guān)財務(wù)指標(biāo)，對借款人長期償債能力、短期償債能力和盈利能力做出分析判斷；分析借款人在銀行間的融資記錄，說明借款人融資能力、條件和信譽(yù)）。（1）項目基本情況 (說明項目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開發(fā)期)。（2）項目建設(shè)條件（調(diào)查項目建設(shè)是取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件的名稱和時間及主要內(nèi)容，明確土地使用權(quán)的獲取方式（如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、竟拍、與其他客戶合作等）及土地款的支付情況和資金來源）。（3）項目建設(shè)實施進(jìn)程評估（調(diào)查項目的實際進(jìn)展情況，并對工程資金進(jìn)度、形象進(jìn)度、時間進(jìn)度計劃和實際進(jìn)展情況，并進(jìn)行分析）。（4）項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績，并對本項目設(shè)計水平、施工質(zhì)量等做出分析預(yù)測）。（1）項目投資環(huán)境評估（主要對項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r，以及項目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物業(yè)配套的計劃和進(jìn)度等情況進(jìn)行分析）。（2）項目市場定位評估（根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準(zhǔn)確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體）。（3）項目租售情況評估①總體供求情況(分析項目所在區(qū)域同類物業(yè)的總體供求情況)。②周邊主要競爭項目情況(對周邊地段同類房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、設(shè)計、環(huán)境、配套、建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)管理、租售情況、成本等情況進(jìn)行分析，并選擇至少三個同類物業(yè)，列表綜合反映其租售情況)。③項目競爭能力分析（與本區(qū)域同類項目做比較，本項目的優(yōu)勢與劣勢）。④銷售方式分析（開發(fā)商自己銷售，還是委托銷售代理公司銷售，開發(fā)商以往的銷售經(jīng)驗及代理公司主要銷售的樓盤和業(yè)績）：④銷售前景分析（說明意向定購情況及滾動開發(fā)項目前一期開發(fā)和銷售以及資金回籠情況，并根據(jù)上述情況和對周邊項目情況的分析，對項目的租售計劃，包括租售時間、租售價格、租售率等做出科學(xué)合理的判斷（要致意經(jīng)濟(jì)適用房項目要注意考慮價格上限限制的因素），并在此基礎(chǔ)上列表逐年測算項目租售收入）。（1）房地產(chǎn)項目總投資預(yù)測分析。分析項目總投資及構(gòu)成投資估算有無漏項，投資構(gòu)成是否合理，并測算各項費(fèi)用,列表說明估算依據(jù)。（2）項目資金來源評估。分析項目資金來源渠道及可靠性。（3）項目損益預(yù)測。按照各年份經(jīng)營收入占總經(jīng)營收入的比例，將項目總投資分?jǐn)傔M(jìn)各年而得各年份的房地產(chǎn)開發(fā)成本，并據(jù)此列表測算項目損益。（4）項目投融資計劃評估。根據(jù)項目投資計劃及企業(yè)融資計劃，制訂項目分年度資金來源及運(yùn)用表。（5）項目有關(guān)財務(wù)效益指標(biāo)。依據(jù)上述結(jié)算結(jié)果，計算得出項目投資利潤率和貸款償還期及盈虧平衡點。測算資金結(jié)算量，進(jìn)行相關(guān)效益評估。（1）項目風(fēng)險評估。分析項目的政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金風(fēng)險、法律風(fēng)險，并針對風(fēng)險因素提出銀行防范風(fēng)險的瑣事和建議。（2）貸款擔(dān)保措施評估。通過對上述指標(biāo)進(jìn)行分析，得出評估結(jié)論與貸款建議（對貸款與否及貸款金額、期限、還款計劃提出具體建議）。 擔(dān)保評價參照本手冊第三篇第三章《信貸擔(dān)?！返姆椒ā⒁?、內(nèi)容對客戶提出的擔(dān)保人和擔(dān)保物進(jìn)行調(diào)查和評價。 撰寫調(diào)查評價報告信貸人員根據(jù)對借款人調(diào)查評估結(jié)果撰寫調(diào)查評價報告。調(diào)查評價報告由客戶信用評級報告、項目評估報告（見附件361）或項目簡要評估報告（見附件362）、擔(dān)保評價報告三部分組成。 審批參照本手冊第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》。 發(fā) 放參照本手冊第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》。在貸款支用時，要特別注意以下問題：1. 嚴(yán)格按照項目建設(shè)的工程進(jìn)度付款；2. 要求借款人提供工程建設(shè)合同、建設(shè)單位的付款通知書、材料供應(yīng)合同、設(shè)備采購合同等有關(guān)文件，作為支用貸款的依據(jù)；3. 借貸雙方約定我行貸款與其他資金按比例投入開發(fā)建設(shè)項目的，應(yīng)審核其他資金投入的落實情況。4. 必要時要求借款人對貸款項目辦理有效的建設(shè)工程保險。（1）應(yīng)到建設(shè)銀行指定的保險機(jī)構(gòu)辦理保險。（2）在償還全部貸款本息之前，借款人應(yīng)逐年向保險公司辦理房屋意外災(zāi)害保險。 貸后管理 貸后檢查參照本手冊第三篇第五章《信貸資產(chǎn)檢查》的要求進(jìn)行。 回收、展期與借新還舊參照本手冊《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》、 、展期與借新還舊的要求進(jìn)行。 不良貸款管理參照本手冊第三篇第七章《不良信貸資產(chǎn)經(jīng)營管理》的要求進(jìn)行。 檔案管理參照本手冊第三篇第八章《信貸檔案管理》的要求辦理。 附件361 評估報告編號： 項目代碼： 借款人代碼： 中國建設(shè)銀行 （項目名稱）房地產(chǎn)貸款項目評估報告參考格式（評估報告完成日期： 年 月 日）分（支）行(部)： 經(jīng)辦分行(處)： 評估認(rèn)定行公章年 月 日直接評估人(評估小組成員)姓名: 所在單位： 職稱: 姓名: 所在單位： 職稱: 姓名: 所在單位： 職稱: …評估審查人姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱: 姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱: ……評估審定人姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱: ……(本頁姓名打印)聲 明 與 保 證我們在此聲明與保證：此報告是按照《中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款項目評估暫行辦法》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接評估人簽字：年 月 日 評估審查人簽字：年 月 日評估審定人簽字： 年 月 日目 錄一、項目評估結(jié)論 31二、借款人及項目主要關(guān)系人資信評估 33三、項目概況和建設(shè)情況評估 36四、項目市場情況評估 37五、投資估算與融資方案評估 39六、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 42七、財務(wù)效益評估 43八、不確定性分析 45九、銀行效益與風(fēng)險防范措施評估 48十、附表及附件 5152 / 52一、項目評估結(jié)論（一）項目受理情況 （簡要介紹項目的由來，客戶提出貸款申請的時間、金額、期限、利率，建設(shè)銀行受理并開始評估項目的時間、過程）（二）貸款項目評估結(jié)論、期限、利率及貸款條件（如評估結(jié)果為不同意為項目提供貸款，說明不同意的理由）1）競爭優(yōu)勢 2）競爭劣勢 1）直接收益 2）間接收益 1）潛在風(fēng)險 2） 風(fēng)險防范措施 項目指標(biāo)說 明借款人名稱借款人客戶評價得分信用等級及評定時間借款人額度授信總控制量(注明是否經(jīng)過審批)此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率項目名稱評估機(jī)構(gòu)評估起止日期項目投資利潤率項目財務(wù)凈現(xiàn)值項目財務(wù)內(nèi)部收益率項目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期二、項目主要關(guān)系人資信評估（一）借款人評價1．借款人為_____________________2．借款人資信情況評價附：借款人基本情況表借款人名稱經(jīng)營情況資質(zhì)等級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財務(wù)情況注冊資本實收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)報酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)