【文章內(nèi)容簡介】 取有效的營銷手段，進(jìn)行市場推廣活動。在開發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開發(fā)建設(shè)；在竣工驗(yàn)收后，最主要的工作重點(diǎn)是房地產(chǎn)營銷，盡量在較短的時(shí)間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開發(fā)收益。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營理念和市場需求情況而定。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 (一 )可行性研究的基本概念和作用 1．可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對擬建項(xiàng)目在工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究、論證。決策者不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)三個(gè)部分， 2．可行性研究的作用?？尚行匝芯康闹饕饔帽憩F(xiàn) 在如下的方面： (1)作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否操作該投資項(xiàng)目。 (2)作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。比如對銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。 (3)可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)。 (4)作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備 等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。 (5)根據(jù)可行性研究報(bào)告對特定方案的評價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。 (6)作為國家各級計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。 (二 )可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟 1．可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機(jī)會研究、初步可行性研究、可行性研究和項(xiàng)目評估決策四個(gè)階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則： (1)投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議 ，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會。 投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會的影響等。 (2)初步可行性研究。亦稱 “預(yù)可行性研究 ”。在投資機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括： ① 在機(jī)會研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。 ② 確定對某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的輔助研究 。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。 ③ 根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。 初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。 (3)詳細(xì)可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目 進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。 (4)項(xiàng)目的評估和決策。項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，對上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評估。其內(nèi)容包括： ① 全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)； ② 分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇； ③ 從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益； ④ 分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策； ⑤ 最后寫出項(xiàng)目評估報(bào)告。 2．可行性研究的基本內(nèi)容。由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面： (1)總論：包括開發(fā)項(xiàng)目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議。 (2)市場需求、供給預(yù)測 ——租售價(jià)格變化趨勢預(yù)測。 (3)開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)： (4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。 (5)根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。 (6)項(xiàng)目投資、銷售費(fèi)用的投入時(shí)間。 (7)資金來源及融資方式。 (8)項(xiàng)目 租售收入預(yù)測。 (9)國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)。 (10)項(xiàng)目評價(jià)與結(jié)論。 3．可行性研究的步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行： (1)接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計(jì)劃。 (2)收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價(jià)格、競爭能力等， 以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。 (3)設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。 (4)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。 (5)方案 比較與選擇。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。 (6)制定實(shí)施計(jì)劃。對于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。 (7)編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過上述分析與評價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。 二、土地使用權(quán)獲取 目前，我國土地使用權(quán)的 獲取主要通過行政劃撥和市場機(jī)制兩條途徑。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補(bǔ)地價(jià)的方式重新獲取土地使用權(quán)。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。有關(guān)途徑和方式簡述如下。 (一 )通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán) 根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因?yàn)樾姓潛芡恋厥褂脵?quán)是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時(shí)限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴(yán) 格保護(hù)基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過 35 公頃，其他土地超過 70 公頃，都必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)；其余由省級人民政府批準(zhǔn)。 建設(shè)征用土地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用。 (二 )國有土地使用權(quán)的有償使用 國有土地使用權(quán)有償使用是指國家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。土地有償使用方式是 今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。目前，國有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。 1．國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地使用權(quán)出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其他用地 50 年。 合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。 在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同，否則土地?zé)o償收回。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。 土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓 合同或土地使用權(quán)出讓的補(bǔ)充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。 目前，國有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。 (1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人 (受讓方 )，以書面投標(biāo)形式，競投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引 (或招標(biāo)須知 )、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同 (含土地使用條件 )等。這里還要說的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價(jià)，還應(yīng)考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。 (2)拍賣出 讓土地使用權(quán)。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場合由政府的代表者 ——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán) (也可以委托拍賣行拍賣 )，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣方式充分引進(jìn)競爭機(jī)制，政府也可以獲得最高地價(jià)。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強(qiáng)的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。 (3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方 (國家 )與受讓方 (土地使用者 )通過協(xié)商方式有償 出讓土地使用權(quán)。具體說，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機(jī)制，缺乏公開性和公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。 2．國有土地使用權(quán)租賃。國有土地使用權(quán)租賃是指國家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點(diǎn)之中，并取得了較好的效果，彌補(bǔ)了國有土地使 用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時(shí)期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時(shí)對現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。 3．國有土地使用權(quán)作價(jià)人股。國有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國家的投資計(jì)作國家的股份。實(shí)際上這種方式也可以作為國有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對現(xiàn)有 國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。 (三 )補(bǔ)地價(jià)方式 鑒于我國土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 為了鼓勵經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場，國家在收取補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí)，都有不同程度的優(yōu)惠。 三、房地產(chǎn) 開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì) (一 )城市規(guī)劃的含義 關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，對其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。 (二 )城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容 1989 年我國頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。但在實(shí)際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃 兩種類型。 (三 )城市規(guī)劃的審批 城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市