【文章內容簡介】 音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入 戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。 三、項目實施進程評價 該項目經(jīng)成都市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有： 成都市計委：成計投資 [2020]449 號“關于四川房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項目建議書的批復”； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管 [2020]第 1845 號《定點通知書》； 成都市計委：成計投資 [2020]272 號“關于四川房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項目可行性研究報告暨調整建設規(guī)模申請的批復”； 成都市國土局：成國土錦 [2020]出讓合同第號《國有土地使用權出讓合同》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管 [2020]第號《建設用地規(guī)劃許可證》； 成都市國土局：成國用 2020 字第號《國有土地使用證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管 [2020] 號《建設工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管 [2020] 號《建設工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑 [2020] 號《建設工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑 [2020] 號《建設工程規(guī)劃許可證》； 成都市建委：， , , , , , 號《施工許可證》。 成都市房地產(chǎn)管理局：成房（ 2020）預售證第號、號、號、號、成房（ 2020）預售證第號、、號《商品房預售許可證》。 小區(qū)于 2020 年 8月全面開工，截止 2020 年 11 月已完成 52 棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景 觀綠化工程建設還在進行之中，預計在 2020 年 12 月完工交房。 四、項目建設條件評價 “”小區(qū)建設用地為城市建設規(guī)劃用地，由成都道建設指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)成都市國土局批準轉讓給四川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設施均可直接與市政管線碰接。 小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條 DN150 聯(lián)絡管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設計電容量為 3000KVA，并實 施一戶一表工程；天燃氣全部到戶；為完成以上各項配套設施建設，公司已取得供水、供電、供氣等相關部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質的公司實施有關工程設施的建設。 五、設計單位資質評價 該項目設計方案由新加坡設計公司和成都建筑設計有限公司完成。 新加坡設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。 成都建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有 7名一級注冊建筑師 、 7名一級注冊結構師， 6名設備專業(yè)高級工程 師，技術人員 60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設計獲省市級優(yōu)秀設計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔的工程設計有：青城白鷺洲 100,000 平方米，清華坊住宅區(qū) 50,000 平方米等項目。 六、施工、監(jiān)理單位資質評價 工程施工由成都市區(qū)建筑工程總公司、四川第建筑工程公司等五家公司組織進行，各公司資質等級及所承擔項目建設規(guī)模見下表： 承建單位名稱 公司資質等級 承建規(guī)模（平方米） 成都市區(qū)建筑工程總公司 壹級 31,777 成都市建筑工程公司 16,840 四川省建筑工程公司 壹級 12,690 成都市建筑工程公司 15,435 成都市區(qū)建筑安裝工程公司 貳級 22,336 成都市第、第建筑工程公司屬于成都市建總集團，該集團資質等級為壹級 項目工程質量監(jiān)理由資質等級為丙級的成都建設監(jiān)理有限責任公司和資質等級為乙級的成都工程監(jiān)理有限責任公司承擔。 七、環(huán)境保護評價 “”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。 工程建設 施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達到國家二級排放標準后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。 宅間距設計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風，具有良好的自然采光和通風條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內設施，室內外環(huán)境較為理想。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設計施工，遵循現(xiàn)代城市建設與環(huán)境協(xié)調發(fā)展的關系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑， 建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。 綜合以上分析認為，四川房地產(chǎn)有限公司的“”項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設計合理，各項報批手續(xù)齊備，項目建設條件具備，現(xiàn)土建已完成 90%，景觀已完成 40%，評價可行。 第四章 市場評估 一、 市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 （一）宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策導向 2020 年全球經(jīng)濟增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟環(huán)境不利的條件下， 中國經(jīng)濟以高于 7％的增長速度受到世界各國普遍關注。在北京申奧成功和中國成功加入 WTO，國際地位顯著上升的基礎上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟環(huán)境 穩(wěn)定的前提下，通過實施西部大開發(fā)，加大基礎設施建設力度的擴大內需的經(jīng)濟政策，充分挖掘國內經(jīng)濟的潛力，維持了國民經(jīng)濟的高速增長。 中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 199 1993 年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟的調控進入了低谷。為擴大內需、拉動經(jīng)濟增長，中央提出要把住宅建設培育成為新的經(jīng)濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策 。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。 為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場， 2020 年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調整。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產(chǎn)消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準入門檻，促進房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了 積極的推動作用。 2020 年 2 月，中國人民銀行降低利率以及建設部降低房地產(chǎn)交易費用，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 （二）成都市經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況 作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內良好的經(jīng)濟環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟的快速增長。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進入；對內，加大經(jīng)濟結構的調整力度，加快產(chǎn)業(yè)結構升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。 2020 年全年完成國內生產(chǎn)總值（ GDP） 1491 億元，超額 完成目標任務 ，增幅達 ％；實現(xiàn)全年財政收入 億元，比上年增長 ％，其中地方財政收入 億元，比上年增長了 ％。為“十五”期間成都經(jīng)濟快速發(fā)展奠定了良好的基礎。 2020 年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同期增長 ％；人均購房和建房支出達到 元，較上年同期增長 ％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了 倍和 14倍。 2020 年成都市區(qū)人均居住面積 平方米，據(jù)預測到 2020 年末人均 住房居住面積將達到 平方米。目前成都市 ％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產(chǎn)權看， %的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權屬于個人，其中 %是房改房，居各類產(chǎn)權房之首， %是原有私房， %是商品房。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。 2020 年成都市政府加大了市政建設力度，市政府自 3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán) 境綜合整治工程以來，上半年共整治了 26 條市容形象示范街和 6 條出入城道路等 42 條街道和重點路段。 9月 28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結構調整的規(guī)劃 方案，并開始逐步實施， 2020 年將是東郊工業(yè)區(qū)的結構調整特別是企業(yè)搬遷改造的關鍵一年，全年將完成 15 戶企業(yè)搬遷改造，投資 20億元以上。 2020 年 11 月沙河整治拆遷工程正式啟動，2020 年春節(jié)后開始工程建設，預計用 35 年的時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進行全面綜合治理。在近 35 年的時間內還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止 2020 年 12月底共累計完成基本建設投資 億元、更新改造投資 億元，分別比去年同期增長 %、 %,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。 城市經(jīng) 濟的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向對居住文化、居住環(huán)境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強，開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風 格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創(chuàng)新。 根據(jù)《成都市“九五”及 2020 遠景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預測 2020－ 2020 年我市住宅 需求量約需 4600－ 4800 萬平方米，特別是進入新世紀以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設、住房金融、住宅管理和住房中介服務等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進入一個新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機會。 據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市 1996 年至 2020 年住宅開發(fā)竣工及 銷售量統(tǒng)計如下表 41： 成都市 1996 年至 2020 年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表 表 41 單位：萬平方米 名稱 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅銷售額（億元） 住宅空置面積 據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市 1996 年至 2020 年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表 42： 成都市 1996 年至 2020 年 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表 表 42 單位：萬平米 名 稱 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 商業(yè)營業(yè)用房施工面積 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營業(yè)用房空置面積 從上表可看出從 1998 年國家作出擴大內需、拉動經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟增長點開始，成都市住宅施工面 積以 30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積 199 2020 年分別比上年增長 ％、 ％，住宅銷售面積 199 2020年分別比上年增長 ％、 ％，住宅銷售額 199 2020 年分別比上年增長 ％、 ％。 在過去的 2020 年房地產(chǎn)共完成投資 億元，銷售 萬平方米，分別比去年同比增長 ％、 ％，其中住宅銷售面積 638 萬平方米，比上年增長 ％。房屋竣工面積 815 萬平方米，同比增長 ％，房屋空置面積 萬平方 米，比上年增加 ％。由以上數(shù)字可看出 2020 年房地產(chǎn)發(fā)展速