房地產(chǎn)開發(fā)-房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃(編輯修改稿)
2024-08-28 16:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 化。 確定戶型大小 房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的問題是某個地塊適合做大戶型還是小戶型？ 最普遍的說法是市中心的戶型小的好，郊區(qū)戶型可以做大。 那么，發(fā)展商如何確定自己的戶型大小呢？ 第一個辦法：市場調(diào)查。 第二種辦法是：彈性設計方案。 戶型內(nèi)部中的彈性設計，留出一兩室變成三室四室的可能。銷售時甚至可以是無隔墻的大空間，可以提高使用率，到交樓時提供三種選擇，根據(jù)客戶的需求決定如何分隔。 戶型設計的基本流程 4. 戶型的設計 配置戶型類別 結(jié)合目標消費者定位，確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶型為主？一房、二房、三房、四房、五房、復（躍層）式等分別應占多少比例？顯然需要精心策劃。 戶型類別分布 我們在很多項目中都見過一些單純從設計角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在于發(fā)展商將它們放錯誤了位置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或有西曬、或是底層 ?? 位置最好的地方設置總價最高的戶型、位置最差的地方設置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則，背離這一點，收獲的就可能是積壓或低價低利潤。 戶型設計的基本流程 4. 戶型的設計 進行功能分區(qū) 住宅的使用功能雖然簡單，但卻是不能隨意混淆的。簡言之，一般有如下幾個分區(qū)： ⑴ 公共活動區(qū)。供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等； ⑵ 秘密休息區(qū)。供處理私人事務、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等； ⑶ 輔助區(qū)。供以上兩部分的輔助支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、陽臺等。 在戶型的平面設計中要注意以下幾點： 一是動靜分開。 二是公私分開。 三是主次分開。 四是干濕、潔污分開。 戶型設計的基本流程 4. 戶型的設計 進行戶型布局 在具體的戶型布局上，從客戶評價的重要度從高到低次序排列為起居廳、主臥、餐廳、次臥。有專家認為目前在 130～ 140 平方米總面積的戶型里設計 30平方米的廳比較合適。從趨勢上看，廳的面積下調(diào)，主臥室面積從 15～ 18平方米上調(diào)至 25平方米。其中的原因可能是： ⑴ 客戶年輕化，很少在家度過，回家時臥室是常用的空間，需要組合柜、電視、看書的位置，廳的一部分功能轉(zhuǎn)移到臥室中； ⑵ 社區(qū)設置會所，會所改變了交友一定要在家的概念；整個社會文明程度提高，人的隱私權(quán)要求增加。 ⑶ 高標準的住宅內(nèi)，客廳餐廳可以考慮分開設置。但如果分開后，餐廳的光線、通風以及視野等條件均沒有得到改善，或餐廳分離后反而更像擴大的通道，則不如不分開。特別是小型住宅，一個大起居廳的空間感、尺度感和生活氛圍，更優(yōu)于兩個廳的分設。 戶型設計的基本流程 4. 戶型的設計 確定戶型構(gòu)成 戶型的構(gòu)成比例受到目標客戶群、需求層次、平面布局、規(guī)劃設計等因素影響。確定戶型比例應注意以下原則： ⑴ 戶型不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長。不要以為戶型較多就能兼容并滿足各種需求，戰(zhàn)線過長，往往無法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。 ⑵ 主力戶型如果差異性過大，定位亦不準確。例如某樓盤，將三房二廳、一房一廳作為主力戶型，勢必拉大購房者層次，給物業(yè)管理造成相當大的難度。若在整體小區(qū)的統(tǒng)一格局下，各分區(qū)獨立布局，問題可得到緩解。 ⑶ 具體的戶型構(gòu)成比例，應以目標客戶群細分來確定。每個樓盤必然有其預期的目標客戶群，針對目標客戶群的不同需求特點，細分出各個特征群體，然后再根據(jù)各個群體的購買力、購買目的、購買心理等因素進行研究分析及調(diào)查摸底，確定對應的戶型具體比例。 4. 戶型的設計 戶型評鑒 G a r a g eF a m i ly r o o mL i vi n g r o o mK it c h e n該戶型功能分區(qū)混亂，動靜空間相互交叉，相互干擾。入戶走道過長且導向性不強，臥室布局散亂，各置一端，而且主臥室的門正對客廳，無適當過渡，私密性很差。餐廳位于整個戶型的中部，不僅采光受到局限，形成明顯的暗廳，而且被走道占用過多，使用不便。書房和次臥離廚房太近，易受干擾，離主臥室又太遠，交通路線不簡捷。主衛(wèi)沒有天然通風和采光。該戶型的 優(yōu)點 是平面方正，南北通風尚可。 ⑴ 三房二廳二衛(wèi) (116m2 ) ⑵ 三房二廳二衛(wèi) +陽光花房 ( m2 ) 無論在采光通風的處理上（如餐廳臨陽臺并安裝落地玻璃門），還是在室內(nèi)通道的安排上，都有細致的處理。在主臥內(nèi)另設一化妝間也屬匠心之筆。北向左側(cè)次臥在采光上有些不足。 入戶花園的設計是本案最大的亮點，也是目前三房設計中，尤其在多層的住宅結(jié)構(gòu)中，是比較前衛(wèi)和新穎的設計理念。室內(nèi)平面布局也十分合理，功能分區(qū)明確， ⑶ 三房二廳二衛(wèi) +工人房 ( m2 ) 平面布局方正有序，廳房、臥室以及廚衛(wèi)等各功能區(qū)分區(qū)明確，客廳外設花園陽臺，視野開闊。主臥設有大窗臺，南臥有外凸窗。廚房與工人房之間連接一較大工作陽臺，并且工人房帶有獨立衛(wèi)生間。入戶設有一玄關，有很好的轉(zhuǎn)折過渡空間。該戶型不足之處是整體朝向朝北，不太適合北方地域的生活習慣，而且公用衛(wèi)生間位置過于深入，使用起來略感不便。 ⑷ 三房二廳二衛(wèi) (115m2 ) 入戶門居中，使雙廳自然分區(qū)。雙向操作廚房配弧型角窗是一大亮點，自然、通風、采光俱佳。南、北雙陽臺的通透設計也保證了略顯狹長的大廳光線充足?；⌒屯怙h窗是主臥的出彩之處，而獨立的儲物間設計也符合現(xiàn)代消費的習慣。該戶型最大的問題是兩個衛(wèi)生間的通風問題，因為位置正在整個戶型平面的中央，如果沒有專門的通風管道和設施，很不利于衛(wèi)生間健康環(huán)境的維持。此外主臥室正對客廳，主人私密性將大受影響。入戶門離廚房較遠，要穿越整個餐廳，實際生活中不太方便。而且入口及主臥室存在空間浪費的問題。 ⑸ 三房二廳一衛(wèi) ( m2 ) 該戶型間隔方正，南北朝向，采光通風俱佳。通過錯層結(jié)構(gòu)，使兩間臥室與公共活動空間分開，達到動靜分離，廚房靠近入戶門，主臥室設有大飄窗。客廳帶有陽臺。但也存在一些問題：一是三房中有二間朝北，這種戶型在北方地區(qū)可能不太受歡迎，并且有一間臥室緊挨餐廳，難免經(jīng)常會受到油煙襲擾；二是主臥沒有帶獨立衛(wèi)生間，總是有一些美中不足；三是餐廳處于南北通道之
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