房地產(chǎn)開發(fā)-房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃(編輯修改稿)
2025-08-28 16:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 化。 確定戶型大小 房地產(chǎn)開發(fā)中最常見(jiàn)的問(wèn)題是某個(gè)地塊適合做大戶型還是小戶型？ 最普遍的說(shuō)法是市中心的戶型小的好，郊區(qū)戶型可以做大。 那么，發(fā)展商如何確定自己的戶型大小呢？ 第一個(gè)辦法：市場(chǎng)調(diào)查。 第二種辦法是：彈性設(shè)計(jì)方案。 戶型內(nèi)部中的彈性設(shè)計(jì)，留出一兩室變成三室四室的可能。銷售時(shí)甚至可以是無(wú)隔墻的大空間，可以提高使用率，到交樓時(shí)提供三種選擇，根據(jù)客戶的需求決定如何分隔。 戶型設(shè)計(jì)的基本流程 4. 戶型的設(shè)計(jì) 配置戶型類別 結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者定位，確定項(xiàng)目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶型為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？顯然需要精心策劃。 戶型類別分布 我們?cè)诤芏囗?xiàng)目中都見(jiàn)過(guò)一些單純從設(shè)計(jì)角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫(kù)存，其原因在于發(fā)展商將它們放錯(cuò)誤了位置：面積大、總價(jià)高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或有西曬、或是底層 ?? 位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則，背離這一點(diǎn)，收獲的就可能是積壓或低價(jià)低利潤(rùn)。 戶型設(shè)計(jì)的基本流程 4. 戶型的設(shè)計(jì) 進(jìn)行功能分區(qū) 住宅的使用功能雖然簡(jiǎn)單，但卻是不能隨意混淆的。簡(jiǎn)言之，一般有如下幾個(gè)分區(qū)： ⑴ 公共活動(dòng)區(qū)。供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等； ⑵ 秘密休息區(qū)。供處理私人事務(wù)、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等； ⑶ 輔助區(qū)。供以上兩部分的輔助支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、陽(yáng)臺(tái)等。 在戶型的平面設(shè)計(jì)中要注意以下幾點(diǎn)： 一是動(dòng)靜分開。 二是公私分開。 三是主次分開。 四是干濕、潔污分開。 戶型設(shè)計(jì)的基本流程 4. 戶型的設(shè)計(jì) 進(jìn)行戶型布局 在具體的戶型布局上，從客戶評(píng)價(jià)的重要度從高到低次序排列為起居廳、主臥、餐廳、次臥。有專家認(rèn)為目前在 130～ 140 平方米總面積的戶型里設(shè)計(jì) 30平方米的廳比較合適。從趨勢(shì)上看，廳的面積下調(diào)，主臥室面積從 15～ 18平方米上調(diào)至 25平方米。其中的原因可能是： ⑴ 客戶年輕化，很少在家度過(guò)，回家時(shí)臥室是常用的空間，需要組合柜、電視、看書的位置，廳的一部分功能轉(zhuǎn)移到臥室中； ⑵ 社區(qū)設(shè)置會(huì)所，會(huì)所改變了交友一定要在家的概念；整個(gè)社會(huì)文明程度提高，人的隱私權(quán)要求增加。 ⑶ 高標(biāo)準(zhǔn)的住宅內(nèi)，客廳餐廳可以考慮分開設(shè)置。但如果分開后，餐廳的光線、通風(fēng)以及視野等條件均沒(méi)有得到改善，或餐廳分離后反而更像擴(kuò)大的通道，則不如不分開。特別是小型住宅，一個(gè)大起居廳的空間感、尺度感和生活氛圍，更優(yōu)于兩個(gè)廳的分設(shè)。 戶型設(shè)計(jì)的基本流程 4. 戶型的設(shè)計(jì) 確定戶型構(gòu)成 戶型的構(gòu)成比例受到目標(biāo)客戶群、需求層次、平面布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)等因素影響。確定戶型比例應(yīng)注意以下原則： ⑴ 戶型不宜過(guò)雜，戰(zhàn)線不宜拉長(zhǎng)。不要以為戶型較多就能兼容并滿足各種需求，戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，往往無(wú)法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。 ⑵ 主力戶型如果差異性過(guò)大，定位亦不準(zhǔn)確。例如某樓盤，將三房二廳、一房一廳作為主力戶型，勢(shì)必拉大購(gòu)房者層次，給物業(yè)管理造成相當(dāng)大的難度。若在整體小區(qū)的統(tǒng)一格局下，各分區(qū)獨(dú)立布局，問(wèn)題可得到緩解。 ⑶ 具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來(lái)確定。每個(gè)樓盤必然有其預(yù)期的目標(biāo)客戶群，針對(duì)目標(biāo)客戶群的不同需求特點(diǎn)，細(xì)分出各個(gè)特征群體，然后再根據(jù)各個(gè)群體的購(gòu)買力、購(gòu)買目的、購(gòu)買心理等因素進(jìn)行研究分析及調(diào)查摸底，確定對(duì)應(yīng)的戶型具體比例。 4. 戶型的設(shè)計(jì) 戶型評(píng)鑒 G a r a g eF a m i ly r o o mL i vi n g r o o mK it c h e n該戶型功能分區(qū)混亂，動(dòng)靜空間相互交叉，相互干擾。入戶走道過(guò)長(zhǎng)且導(dǎo)向性不強(qiáng)，臥室布局散亂，各置一端，而且主臥室的門正對(duì)客廳，無(wú)適當(dāng)過(guò)渡，私密性很差。餐廳位于整個(gè)戶型的中部，不僅采光受到局限，形成明顯的暗廳，而且被走道占用過(guò)多，使用不便。書房和次臥離廚房太近，易受干擾，離主臥室又太遠(yuǎn)，交通路線不簡(jiǎn)捷。主衛(wèi)沒(méi)有天然通風(fēng)和采光。該戶型的 優(yōu)點(diǎn) 是平面方正，南北通風(fēng)尚可。 ⑴ 三房二廳二衛(wèi) (116m2 ) ⑵ 三房二廳二衛(wèi) +陽(yáng)光花房 ( m2 ) 無(wú)論在采光通風(fēng)的處理上（如餐廳臨陽(yáng)臺(tái)并安裝落地玻璃門），還是在室內(nèi)通道的安排上，都有細(xì)致的處理。在主臥內(nèi)另設(shè)一化妝間也屬匠心之筆。北向左側(cè)次臥在采光上有些不足。 入戶花園的設(shè)計(jì)是本案最大的亮點(diǎn)，也是目前三房設(shè)計(jì)中，尤其在多層的住宅結(jié)構(gòu)中，是比較前衛(wèi)和新穎的設(shè)計(jì)理念。室內(nèi)平面布局也十分合理，功能分區(qū)明確， ⑶ 三房二廳二衛(wèi) +工人房 ( m2 ) 平面布局方正有序，廳房、臥室以及廚衛(wèi)等各功能區(qū)分區(qū)明確，客廳外設(shè)花園陽(yáng)臺(tái)，視野開闊。主臥設(shè)有大窗臺(tái)，南臥有外凸窗。廚房與工人房之間連接一較大工作陽(yáng)臺(tái)，并且工人房帶有獨(dú)立衛(wèi)生間。入戶設(shè)有一玄關(guān)，有很好的轉(zhuǎn)折過(guò)渡空間。該戶型不足之處是整體朝向朝北，不太適合北方地域的生活習(xí)慣，而且公用衛(wèi)生間位置過(guò)于深入，使用起來(lái)略感不便。 ⑷ 三房二廳二衛(wèi) (115m2 ) 入戶門居中，使雙廳自然分區(qū)。雙向操作廚房配弧型角窗是一大亮點(diǎn)，自然、通風(fēng)、采光俱佳。南、北雙陽(yáng)臺(tái)的通透設(shè)計(jì)也保證了略顯狹長(zhǎng)的大廳光線充足?；⌒屯怙h窗是主臥的出彩之處，而獨(dú)立的儲(chǔ)物間設(shè)計(jì)也符合現(xiàn)代消費(fèi)的習(xí)慣。該戶型最大的問(wèn)題是兩個(gè)衛(wèi)生間的通風(fēng)問(wèn)題，因?yàn)槲恢谜谡麄€(gè)戶型平面的中央，如果沒(méi)有專門的通風(fēng)管道和設(shè)施，很不利于衛(wèi)生間健康環(huán)境的維持。此外主臥室正對(duì)客廳，主人私密性將大受影響。入戶門離廚房較遠(yuǎn)，要穿越整個(gè)餐廳，實(shí)際生活中不太方便。而且入口及主臥室存在空間浪費(fèi)的問(wèn)題。 ⑸ 三房二廳一衛(wèi) ( m2 ) 該戶型間隔方正，南北朝向，采光通風(fēng)俱佳。通過(guò)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，使兩間臥室與公共活動(dòng)空間分開，達(dá)到動(dòng)靜分離，廚房靠近入戶門，主臥室設(shè)有大飄窗?？蛷d帶有陽(yáng)臺(tái)。但也存在一些問(wèn)題：一是三房中有二間朝北，這種戶型在北方地區(qū)可能不太受歡迎，并且有一間臥室緊挨餐廳，難免經(jīng)常會(huì)受到油煙襲擾；二是主臥沒(méi)有帶獨(dú)立衛(wèi)生間，總是有一些美中不足；三是餐廳處于南北通道之
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