【正文】 ；(2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大?。?3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共服務(wù)設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式；(7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計方案；(8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和造價估算。4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計。③安全要求。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進行機械化施工時，更應(yīng)注意各建設(shè)項目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。三、項目審查判斷三大關(guān)鍵因素（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型購房群體）區(qū)位和客戶群銷售風(fēng)險完工風(fēng)險股東（股東和集團實力、開發(fā)經(jīng)歷、銷售排名、市場品牌）品牌和實力商住項目財務(wù)風(fēng)險實力：完工風(fēng)險、整體抗風(fēng)險能力品牌：銷售風(fēng)險（跌價空間市場波動風(fēng)險、定價合理可比項目成本與價格除上述外部條件外，內(nèi)部的管理和操作風(fēng)險（抵押、預(yù)售資金監(jiān)管）是風(fēng)險管控的關(guān)鍵四、申請人及股東審查要點主要審查股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東背景，實際控制人（追溯到最高一級）的實力和市場品牌。是否政務(wù)/商務(wù)或居住新區(qū)核心地段等其他地區(qū)：分析該地區(qū)有哪些特殊優(yōu)勢，針對的銷售對象。（二）項目規(guī)劃審查要點主要審查項目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風(fēng)險整體規(guī)劃情況：項目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯，分期概況（包括前期開發(fā)進展）。對我行融資安全的影響，授信方案的應(yīng)對措施。計算可售面積成本、保全價格和跌價空間。（三）連帶責(zé)任擔(dān)保擔(dān)保人與借款人的關(guān)系。（二）質(zhì)押擔(dān)保質(zhì)押物的評估方式、估值的合理性、質(zhì)押率的設(shè)定。授信項目預(yù)計未來銷售價格和總收入情況。關(guān)注資本金能否在放款前落實到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。五、項目位置審查要點主要審查項目在該城市所處區(qū)域和具體地段的居住組團、配套成熟度，關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌鰧υ搮^(qū)域的認(rèn)可度（一）地理位置：分為三類，主城區(qū)、大型居住新區(qū)以及其他地區(qū)，具體由各分行根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況進行判斷、歸類。區(qū)域性較強。⑤施工要求。②衛(wèi)生要求。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等；②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等；③道路及廣場用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的用地；④綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護綠地等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)而進行的綜合部署和具體安排。國有土地使用權(quán)作價人股是指將一定時期的國有土地使用權(quán)出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。(2)拍賣出讓土地使用權(quán)。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補償。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。(10)項目評價與結(jié)論。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個方面：(1)總論：包括開發(fā)項目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議。(3)詳細(xì)可行性研究。亦稱“預(yù)可行性研究”。(5)根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計劃。決策者不僅要掌握項目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。對于設(shè)計規(guī)定或主管部門要求分階段建設(shè)的單項工程，則應(yīng)分期分批進行檢查驗收。因此，要保證房地產(chǎn)開發(fā)項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)，就必須對各分項工程的施工建設(shè)進行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實施。(七)施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”是為正式進行建筑施工做準(zhǔn)備，包括：與供水、供電部門聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時用水、用電管線，修筑施工用的臨時道路。開發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目的需要和自身條件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。通過可行性研究，進一步明確了影響開發(fā)項目的確定性和不確定性因素，并對多個方案預(yù)測出其開發(fā)成本和預(yù)期收益水平，經(jīng)過多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。然后，進入下一步工作，即項目可行性研究。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的階段。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置補助費。因此，拆除已超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑，不給予補償。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。若屬抵押（質(zhì)押）擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物（質(zhì)物）權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。計算公式為：貸款項目綜合風(fēng)險度=貸款方式風(fēng)險系數(shù)[企業(yè)信用等級系數(shù)（1Y）+項目風(fēng)險等級系數(shù)Y] Y=項目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項目投資總額）貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=（正常貸款金額項目貸款風(fēng)險度+逾期貸款金額項目貸款見儀式+呆滯貸款金額項目貸款風(fēng)險度+呆賬貸款金額項目貸款風(fēng)險度）/貸款總額審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。1貸款人規(guī)定的其他條件。有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。3．銀行審查人員對調(diào)查人員提供的調(diào)查報告、評估報告及所依據(jù)的資料、文件進行審查核實，提出審查意見。貸款所需材料 一．基本材料1．.法人營業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建設(shè)管理部門核準(zhǔn)的資質(zhì)證明； 2．法人代碼證書(原件及復(fù)印件)； 3．稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件)； 4．企業(yè)貸款卡；5．財政部門或會計(審計)事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個財務(wù)報表和審計報告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來的審計報告和近期報表； 6．公司章程（原件及復(fù)印件）； 7．驗資報告（原件及復(fù)印件）； 8．法定代表人證明、簽字樣本；9． 企業(yè)董事會成員和主要負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本；10． 若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；11．貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）； 12．其他所需材料。貸款條件1．必須經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機關(guān)注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢，取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如新成立公司請?zhí)峁┊?dāng)年及近一起的財務(wù)報表 、今年近一起經(jīng)稅務(wù)局蓋章的增值稅納稅申報表 （如有請?zhí)峁┮陨腺Y料復(fù)印件均需加蓋公章，如為數(shù)頁資料，請加蓋騎縫章！第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請表房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請人提供的資料：（一）基礎(chǔ)資料：借款申請書（格式見附1）；營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、國（地）稅稅務(wù)登記證、貸款卡、開戶許可證、印章樣本、個人征信查詢授權(quán)書以及其他必要的證、書等；驗資報告、公司章程、法定代表人身份證明、履歷等；前三年及本最新財務(wù)報表；股東會或董事會等有權(quán)機構(gòu)同意申請貸款的決議、文件；其他能夠證明經(jīng)營和還款能力的資料。、擔(dān)保材料和《貸款證（卡）》。對象經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及具有房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資格的企事業(yè)單位。申請開發(fā)類貸款所需提供的資料法人營業(yè)執(zhí)照(副本及影印件)；法人代碼證書(副本及影印件)；法定代表人證明、簽字樣本(原件及影印件)；貸款（卡）(原件及影印件)；財政部門或會計(審計)事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個年度財務(wù)報表和審計報告。期限房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。我公司將以作為還款來源。4．項目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。貸款利率貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4．貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》。項目資料（1）項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建筑工程規(guī)劃許可證；（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；（5）地價款繳交憑證復(fù)印件；（6）施工許可證；（7）房地產(chǎn)預(yù)算許可證；（8）合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表》交審查主管復(fù)審。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企