【正文】 四川房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估報告 項(xiàng)目名稱：“”項(xiàng)目 企業(yè)名稱：四川房地產(chǎn)有限公司 評估單位： 二ΟΟ三年十一月二十九日 目錄 第一章 概要 一、借款人評價 二、項(xiàng)目評價 三、市場評價 四、投資籌資評價 五、財務(wù)評價 六、貸款風(fēng)險評價 七、評估結(jié)論 第二章借款人評價 一、借款人概況 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評價 四、資產(chǎn)負(fù)債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評價 八、企業(yè)前景評價 第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評價 一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評價 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評價 五、設(shè)計單位資質(zhì)評價 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價 七、環(huán)境保護(hù)評價 第四章市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產(chǎn)市場分析 三、市場定位分析 四、市場預(yù)測分析 五、項(xiàng)目分析 第五章投資估算和籌資評價 一、投資估算 二、投資來源及籌資評價 三、項(xiàng)目投資計劃評價 四、有關(guān)說明 第六章償債能力評估 一、項(xiàng)目財務(wù)效益預(yù)測 二、項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量分析 三、資金來源與運(yùn)用分析 四、項(xiàng)目償債能力評估 五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價 一、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔(dān)保評價 　　　　　　　　　　第一章 概 要 根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項(xiàng)目進(jìn)行全面評估（評估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險等多方面分析得出評估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下： 一、借款人評價 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“ ”。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482 萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。 四川在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行分行審核評定信用等級為未評級。 通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。 二、項(xiàng)目評價 “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。，綠化率53%。 項(xiàng)目各項(xiàng)報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。 三、市場評價 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價4183元/ m2。，,。 四、 投資籌資評價 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他），開發(fā)費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 。；其中：、房屋開發(fā)費(fèi)為 、費(fèi)稅(主要為綜合報建費(fèi)、集資費(fèi))、。 ，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），銷售滾動投入 。%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準(zhǔn)日。 五、 財務(wù)評價 經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（詳見評估主表4項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量表） 1； 內(nèi)部投資收益率：%； 財務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：； 動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計算期內(nèi)按行財務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)可行。 六、 貸款風(fēng)險評價 通過定性及定量分析，項(xiàng)目財務(wù)抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 通過定量計算，本項(xiàng)目風(fēng)險等級為AA級。 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方，，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 七、 評估結(jié)論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算，認(rèn)為：“”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務(wù)評價符合貸款要求，項(xiàng)目被評為AA級，具有一定的抗風(fēng)險能力，該公司向 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 ，財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險，應(yīng)對項(xiàng)目資金?？顚Ｓ茫瑢Ψ课蓍_發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 　　　　　　　　　　　　第二章　借款人評價 一、借款人概況 并通過了“ 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本2000 萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。 四川房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為集團(tuán)有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川 在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“”。售房率已接近50%。開盤以來，“”已獲得2001年度“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務(wù)部7個部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。 四川房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男，39歲，碩士。 總經(jīng)理：，男，39歲，碩士。 副總經(jīng)理：，男，47歲，博士。 財務(wù)部經(jīng)理：，男，28歲。 三、信用狀況評價 該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2002年度信用等級為未評級。 四、資產(chǎn)負(fù)債分析： 企業(yè)財務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表(單位:萬元) 項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（%） 88% 94% 63% 流動比率（%） 255% 157% 速動比率（%） 112% 77% （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(與上一年比較): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動趨勢表 (單位:萬元) 項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)增長絕對數(shù) 16390 9798 5463 增長百分比 2686% 57% 20% 負(fù)債增長絕對數(shù) 14990 10442 11960 增長百分比 149900% 69% 47% 權(quán)益增長絕對數(shù) 1400 644 6496 增長百分比 233% 32% 479% 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代集團(tuán)在成都建行貸款15000 萬元，投入“花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小。 （二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)負(fù)債率（%） 88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0 流動比率（%） 255% 157% 速動比率（%） 112% 77% 資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，%。企業(yè)的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，%。企業(yè)的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) ，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。 （三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析： 通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表 單位：萬元 項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月 項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 一、流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 一、流動負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728 其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長期負(fù)債 15000 15000 0 二、長期投資 0 0 0 三、固定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權(quán)益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852 變動說明: 應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。 其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“花園”的15000萬元收回。 存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。 其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團(tuán)之間往來帳款增加2248萬元，與金