【正文】 四川房地產開發(fā)貸款項目評估報告 項目名稱：“”項目 企業(yè)名稱：四川房地產有限公司 評估單位： 二ΟΟ三年十一月二十九日 目錄 第一章 概要 一、借款人評價 二、項目評價 三、市場評價 四、投資籌資評價 五、財務評價 六、貸款風險評價 七、評估結論 第二章借款人評價 一、借款人概況 二、經營者素質及管理水平 三、信用狀況評價 四、資產負債分析 五、盈利能力及資產運用效率 六、現金流量分析 七、信用狀況評價 八、企業(yè)前景評價 第三章項目建設條件評價 一、項目建設的必要性 二、項目建設內容、規(guī)模和建設 三、項目實施進程評價 四、項目建設條件評價 五、設計單位資質評價 六、施工、監(jiān)理單位資質評價 七、環(huán)境保護評價 第四章市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產市場分析 三、市場定位分析 四、市場預測分析 五、項目分析 第五章投資估算和籌資評價 一、投資估算 二、投資來源及籌資評價 三、項目投資計劃評價 四、有關說明 第六章償債能力評估 一、項目財務效益預測 二、項目財務現金流量分析 三、資金來源與運用分析 四、項目償債能力評估 五、項目敏感性分析 第七章 貸款風險與效應評價 一、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔保評價 　　　　　　　　　　第一章 概 要 根據四川房地產有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。根據項目的現有資料、開發(fā)現狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于2002年11月29日完成評估工作。現將評估報告簡要概述如下： 一、借款人評價 四川房地產有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產開發(fā)，具有房地產三級開發(fā)資質。2001年1月起正式進行“”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“ ”。截止2002年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13482 萬元，所有者權益為7852萬元。 四川在工行支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經工行分行審核評定信用等級為未評級。 通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，得出以下結論：企業(yè)所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。 二、項目評價 “”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 永興村三、四組（村）二環(huán)路內側米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套、復式別墅84套。，綠化率53%。 項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設計、建設、監(jiān)理單位均具有相應資質。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。 三、市場評價 根據企業(yè)提供的資料，“”項目定位為大規(guī)模高檔聯排別墅和復式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯排別墅平均售價5391元/ m2，復式別墅平均售價4183元/ m2。，,。 四、 投資籌資評價 根據企業(yè)提供的經規(guī)劃局批準的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設項目經濟技術標準，并結合項目自身情況，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他），開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用） 。；其中：、房屋開發(fā)費為 、費稅(主要為綜合報建費、集資費)、。 ，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），銷售滾動投入 。%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準日。 五、 財務評價 經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4項目財務現金流量表） 1； 內部投資收益率：%； 財務凈現值（還原利率10％）：； 動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：； 由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10％），財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內按行財務評價標準可行。 六、 貸款風險評價 通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。 通過定量計算，本項目風險等級為AA級。 該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經對擔保企業(yè)提供的經過審計的財務報表分析，擔保方，，且全部為集團內部擔保。財務狀況良好，擔保方式可行。 七、 評估結論 評估小組經過對企業(yè)綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“”項目建設條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向 行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經對擔保企業(yè)提供的經過審計的財務報表分析，擔保方集團股份有限公司2001年所有者權益為 ，財務狀況良好，擔保方式可行。 由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 　　　　　　　　　　　　第二章　借款人評價 一、借款人概況 并通過了“ 四川房地產有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本2000 萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產有限公司投資200萬元構成；該公司主營房地產開發(fā)，具有房地產三級開發(fā)資質。 四川房地產有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。作為集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川 在最初的兩年主要代表集團從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進行“”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“”。售房率已接近50%。開盤以來，“”已獲得2001年度“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。 二、經營者素質及管理水平 四川房地產有限公司產權明晰，制度完善，對內對外經濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務部7個部門；現有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質較高，具有一定的專業(yè)技術水平。 四川房地產有限公司主要領導人基本情況如下： 法人代表：，男，39歲，碩士。 總經理：，男，39歲，碩士。 副總經理：，男，47歲，博士。 財務部經理：，男，28歲。 三、信用狀況評價 該公司在工行支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經省分行審核評定其2002年度信用等級為未評級。 四、資產負債分析： 企業(yè)財務狀況詳見附件企業(yè)的資產負債表。公司的資產負債狀況及主要經濟指標如下表： 資產負債及償債能力指標簡表(單位:萬元) 項目 2000年 2001年 2002年9月 總資產 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 流動資產 17014 26678 21172 流動負債 0 10442 13482 所有者權益 2000 1356 7852 資產負債率（%） 88% 94% 63% 流動比率（%） 255% 157% 速動比率（%） 112% 77% （一）、資產負債趨勢分析： 下表是企業(yè)近三年資產負債變化趨勢(與上一年比較): 資產負債橫向變動趨勢表 (單位:萬元) 項 目 2000年 2001年 2002年9月 資產增長絕對數 16390 9798 5463 增長百分比 2686% 57% 20% 負債增長絕對數 14990 10442 11960 增長百分比 149900% 69% 47% 權益增長絕對數 1400 644 6496 增長百分比 233% 32% 479% 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代集團在成都建行貸款15000 萬元，投入“花園”開發(fā)項目，2002年3月集團將“花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應的減少資產5463萬元，減少20%。由于資產減少的比例小于負債減少的比例，因此企業(yè)所有者權益呈現增長趨勢,企業(yè)的財務狀況越來越好，凈資產的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對負債的依賴程度減小。 （二）、資產負債比例分析 項 目 2000年 2001年 2002年9月 資產負債率（%） 88% 94% 63% 利息保障倍數 0 流動比率（%） 255% 157% 速動比率（%） 112% 77% 資產負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產負債率到評估日已經處于一個良好的水平，%。企業(yè)的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，%。企業(yè)的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數 ，說明企業(yè)有較強的付息能力。 （三）、資產負債增減變化原因分析： 通過對企業(yè)近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產負債簡表 單位：萬元 項目 2000年 2001年 2002年9月 項 目 2000年 2001年 2002年9月 總資產 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 一、流動資產 17014 26678 21172 一、流動負債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應收帳款 0 0 7759 應付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應付 0 1343 4728 其他應收款 16593 11252 424 預收帳款 0 787 0 預付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長期負債 15000 15000 0 二、長期投資 0 0 0 三、固定資產 0 124 158 三、所有者權益 2000 1356 7852 其中：固定資產清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形及遞延資產 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852 變動說明: 應收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。 其他應收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“花園”的15000萬元收回。 存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結轉部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉入經營成本部分。 其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金