【正文】 三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評價(jià) 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評價(jià) 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價(jià) 七、環(huán)境保護(hù)評價(jià) 第四章 通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。 通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)。 總經(jīng)理：，男，39歲，碩士。 (單位:萬元) 項(xiàng)該公司的“”項(xiàng)目2001年3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 新加坡設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場風(fēng)險(xiǎn)加大，競爭激烈。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中成都花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形 成規(guī)模開發(fā)。同時(shí)有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為225298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。 五、項(xiàng)目分析 1．“”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢： A.“”三面環(huán)水，緊鄰公園，大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。 　　　　　　　　　第五章 房屋開發(fā)費(fèi) (1)建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。 (1)按銷售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。詳見評估主表1。 市場方面 （元/平方米） 該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 5000萬元貸款按銀行預(yù)期執(zhí)行利率 % ，期限以1年計(jì)算，（貸款償還期內(nèi)無重大意外發(fā)生）。但是因“”項(xiàng)目是該公司在四川的第一個(gè)項(xiàng)目，對四川的房地產(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對成都地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 單位 備 　　　　　　　　　　　　第六章 相關(guān)費(fèi)稅 (1) 按照成都市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。截止評估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬元。 C．“”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。％，％。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。 中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1991993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。整個(gè)施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。四川房地產(chǎn)有限公司依托這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。目 存款 貸款 備 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬元，實(shí)現(xiàn)利潤5852萬元，%。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) ，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。(單位:萬元) 項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（%） 88% 94% 63% 流動(dòng)比率（%） 255% 157% 速動(dòng)比率（%） 112% 77% （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(與上一年比較): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢表開盤以來，“”已獲得2001年度“成都市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)。 ，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），銷售滾動(dòng)投入 。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482 萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。 概四川房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估報(bào)告 四川在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準(zhǔn)日。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。 （三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析： 通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對其變動(dòng)較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。 成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用35年的時(shí)間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。 稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 商業(yè)營業(yè)用房施工面積 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營業(yè)用房空置面積 從上表可看出從1998年國家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積199％、％，住宅銷售面積199％、％，住宅銷售額199％、％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長一倍，短期供需矛盾顯現(xiàn)。 隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢： 樓盤品質(zhì)高檔化。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場需求，對高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。 ％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。 前期工程費(fèi) (2) 自來水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬元。償債能力評估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。單因素敏感變化表 投資方面 如該項(xiàng)目成功開發(fā)，預(yù)計(jì)將會(huì)為。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在1。 稱 萬科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園 地理位置 成龍路8號(hào) 青羊大道8號(hào) 人民南路四段 二環(huán)路外西 交易時(shí)間 20021125 20021121 2002528 2001424 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價(jià)格（元/m2） 5800 5200 5830 4000 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通便捷度 一般，有17路等公交車 一般，有25路公交車 通達(dá)，有1306路公交車 通達(dá)，有577路公交車 自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善 生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架 比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 綠化率 50％ 62% 45% 60％ 容積率 11．1 0．98 1．5 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶 聯(lián)排別墅比較案例修正表 至評估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)計(jì)銷售收入的49％（實(shí)際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。 三、資金來源與運(yùn)用分析 根據(jù)第五章投資來源及籌資評價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 ，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按成都市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計(jì)劃見第四章。 (4) 天然氣集資費(fèi):。 根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、 萬元?！啊表?xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。 開發(fā)規(guī)?；?與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購置大幅增長。房屋竣工面積815萬平方米，％，比上年增加 ％。 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場實(shí)際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評價(jià) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡設(shè)計(jì)公司和成都建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。 注 工行支行 557 7000 11月份還款1100萬元，無拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 2000 無拖欠本息 營業(yè)部 92 0 銀行 1001 0 納稅專戶 130 0 合但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，%，%，%，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。 四川房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男，39歲，碩士。 六、 貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行分行審核評定信用等級(jí)為未評級(jí)。借款人評價(jià) 一、借款人概況 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評價(jià) 四、資產(chǎn)負(fù)債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評價(jià) 八、企業(yè)前景評價(jià) 第三章2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。 四、 投資籌資評價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，