【正文】 師， 6名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000 平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。 　　　　　　　　　　　第四章為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。 2002年2月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。從房屋產(chǎn)權(quán)看，%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，%是原有私房，%是商品房。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用35年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。表41單位：萬(wàn)平方米 名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅銷售額（億元） 住宅空置面積 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表42： 成都市1996年至2000年 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積 從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積199％、％，住宅銷售面積199％、％，住宅銷售額199％、％。 成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見表4－3。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，％；住宅投資比重繼續(xù)加大，％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，短期供需矛盾顯現(xiàn)。 今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。 成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。 二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東 至外環(huán)路。 隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)： 樓盤品質(zhì)高檔化。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。 三、市場(chǎng)定位分析 地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。 由于能購(gòu)買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。 根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，綠化率53%。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：5391元/平方米 （2）復(fù)式別墅：根據(jù)“”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選?。呕▓@、Ｆ雅園、Ｇ花園三個(gè)銷售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。 房地產(chǎn)有限公司是集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，集團(tuán)已在全國(guó)成功開發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。 2．“”項(xiàng)目有如下劣勢(shì)： A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。 ％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫(kù)，雖然開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 (一)投資估算的范圍及依據(jù) 估算范圍：“”工程規(guī)劃總占地245畝，,，其中：，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)。 （二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 ，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他），開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 。 3 電貼費(fèi) 戶 403 % 戶表工程。 前期工程費(fèi)投資指標(biāo)以2000年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取。 不可預(yù)見費(fèi)用 是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)取,。 (2) 自來水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬(wàn)元。售房收入的測(cè)算詳見第四章。該項(xiàng)目2001年8月以前為購(gòu)買土地、籌備報(bào)建，其投資額約為16693萬(wàn)元；2001年8月—2002年12月為房屋主體建設(shè)期，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。償債能力評(píng)估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 (2)營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)算，所得稅按33%計(jì)提。 (1)國(guó)家對(duì)個(gè)人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。 (二)靜態(tài)效益指標(biāo) 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、總成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率分別為： 表61 四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估 項(xiàng)目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。[1(稅費(fèi)率+銷售費(fèi)率)]平均單價(jià) %就可收回靜態(tài)投資。 從 “項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開發(fā)成本均為“”開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。單因素敏感變化表貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) (一)定量分析 經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)。 (二)定性分析 借款人方面 投資方面本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。而該項(xiàng)目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。 二、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià) 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 如該項(xiàng)目成功開發(fā)，預(yù)計(jì)將會(huì)為。 通達(dá)，有596路公交車 自然環(huán)境 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 一般 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 綠化率 58％ 45% 70% 容積率 1．14 0．9 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 復(fù)式別墅比較案例修正表 6．報(bào)建費(fèi)部分，憑證6份，金額6,860,。在2001年成都市還沒有能與其相提并論的純別墅區(qū)，四川在項(xiàng)目選址和定位上見解獨(dú)到，使一進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)就成為標(biāo)志性樓盤。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在1。 項(xiàng)目情況：“”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部區(qū)鄉(xiāng)村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 2002年9月30日開戶銀行存款證明（銀行對(duì)帳單清單）； 項(xiàng)目銷售方案及2002年9月30日銷售情況； 戶型明細(xì)表； 地質(zhì)說明1份； 1“河濱印象”室外、附屬工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 1“河濱印象”2期地勘報(bào)告各1份； 1“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。 6．土地征用及補(bǔ)償部分，憑證11份，金額161,860,000元。 （元/平方米） 案例可比單價(jià)修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個(gè)別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準(zhǔn)單價(jià) 復(fù)式別墅比較案例簡(jiǎn)況表 評(píng)估主表4 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 名 稱 萬(wàn)科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園 地理位置 成龍路8號(hào) 青羊大道8號(hào) 人民南路四段 二環(huán)路外西 交易時(shí)間 20021125 20021121 2002528 2001424 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價(jià)格（元/m2） 5800 5200 5830 4000 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通便捷度 一般，有17路等公交車 一般，有25路公交車 通達(dá)，有1306路公交車 通達(dá)，有577路公交車 自然環(huán)境 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善 生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架 比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 綠化率 50％ 62% 45% 60％ 容積率 11．1 0．98 1．5 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶 聯(lián)排別墅比較案例修正表 該項(xiàng)目開工時(shí)間為2001年8月，至評(píng)估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂觀，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)，調(diào)整營(yíng)銷策略以降低風(fēng)險(xiǎn)。至評(píng)估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)計(jì)銷售收入的49％（實(shí)際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。依托于集團(tuán)，四川房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財(cái)務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價(jià)每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。 從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。通過預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售均價(jià)可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 盈虧平衡點(diǎn)= 指標(biāo)如下表： ； 。 三、資金來源與運(yùn)用分析 根據(jù)第五章投資來源及籌資評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 (3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期