【正文】 方案的評價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：(1)投資機(jī)會研究。亦稱“預(yù)可行性研究”。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。(3)詳細(xì)可行性研究。項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，對上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評估。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：(1)總論：包括開發(fā)項(xiàng)目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議。(6)項(xiàng)目投資、銷售費(fèi)用的投入時(shí)間。(10)項(xiàng)目評價(jià)與結(jié)論。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計(jì)劃。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。(4)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理的方案。(7)編制可行性研究報(bào)告。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。同時(shí)限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)；其余由省級人民政府批準(zhǔn)。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地使用權(quán)出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地 50年。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。(1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。(2)拍賣出讓土地使用權(quán)。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機(jī)制，缺乏公開性和公平競爭。目前這種方式正在試點(diǎn)之中，并取得了較好的效果，彌補(bǔ)了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時(shí)期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。國有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國家的投資計(jì)作國家的股份。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類型。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報(bào)城市人民政府審批。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：1．城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。具體辦法如下：(1)關(guān)于項(xiàng)目選址意見書。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。(五)居住區(qū)規(guī)劃 1．居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。(1)居住區(qū)的工程類型組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等；②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等；③道路及廣場用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項(xiàng)內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的用地；④綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運(yùn)動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護(hù)綠地等。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。②衛(wèi)生要求。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。⑤施工要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對城市的面貌有著很大的影響。區(qū)域性較強(qiáng)。關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)時(shí)間，開、竣工面積等；關(guān)注其他主營板塊的行業(yè)地位和集團(tuán)整體經(jīng)營穩(wěn)定、綜合實(shí)力情況；（3）市場對其品牌的認(rèn)可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區(qū)域性排名。五、項(xiàng)目位置審查要點(diǎn)主要審查項(xiàng)目在該城市所處區(qū)域和具體地段的居住組團(tuán)、配套成熟度，關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌鰧υ搮^(qū)域的認(rèn)可度（一）地理位置：分為三類，主城區(qū)、大型居住新區(qū)以及其他地區(qū)，具體由各分行根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行判斷、歸類。是否在學(xué)區(qū)房范圍（劃歸的重點(diǎn)小學(xué)和初中情況），六、項(xiàng)目自身審查要點(diǎn)（一）項(xiàng)目土地審查要點(diǎn)主要審查土地取得程序、合同特別條款、價(jià)款支付情況。土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。即上述具體規(guī)劃情況。關(guān)注資本金能否在放款前落實(shí)到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。（六）項(xiàng)目銷售審查要點(diǎn)主要審查周邊銷售去化率和價(jià)格、本項(xiàng)目前期銷售去化和價(jià)格、授信項(xiàng)目按可比價(jià)格測算的銷售收入。授信項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來銷售價(jià)格和總收入情況。經(jīng)營機(jī)構(gòu)是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項(xiàng)小組、責(zé)任人、抵解押和資金封閉管理（建設(shè)資金和預(yù)售回款）的具體要求。（二）質(zhì)押擔(dān)保質(zhì)押物的評估方式、估值的合理性、質(zhì)押率的設(shè)定。八、授信方案審查要點(diǎn)制訂明確的授信方案（參照審查報(bào)告模版），主要關(guān)注是否符合總行政策和模版相關(guān)要求，風(fēng)險(xiǎn)管控方案是否合理。（三）連帶責(zé)任擔(dān)保擔(dān)保人與借款人的關(guān)系。七、項(xiàng)目擔(dān)保方式審查要點(diǎn)（一）抵押擔(dān)保土地、在建工程能否全程辦理抵押；無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實(shí)預(yù)售階段的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。計(jì)算可售面積成本、保全價(jià)格和跌價(jià)空間。授信項(xiàng)目前期銷售情況（如有）。對我行融資安全的影響，授信方案的應(yīng)對措施。（四）項(xiàng)目總投資和籌資計(jì)劃審查要點(diǎn)主要審查投資成本、籌資計(jì)劃是否合理，資本金能否落實(shí)，對銷售滾動投入依賴度是否過高總投資構(gòu)成以及投入情況。（二）項(xiàng)目規(guī)劃審查要點(diǎn)主要審查項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風(fēng)險(xiǎn)整體規(guī)劃情況：項(xiàng)目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯，分期概況（包括前期開發(fā)進(jìn)展）。土地成本和支付情況，并計(jì)算樓面地價(jià)。是否政務(wù)/商務(wù)或居住新區(qū)核心地段等其他地區(qū)：分析該地區(qū)有哪些特殊優(yōu)勢，針對的銷售對象。集團(tuán)財(cái)務(wù)情況，關(guān)注集團(tuán)整體債務(wù)壓力情況，判斷整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。三、項(xiàng)目審查判斷三大關(guān)鍵因素（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型購房群體）區(qū)位和客戶群銷售風(fēng)險(xiǎn)完工風(fēng)險(xiǎn)股東（股東和集團(tuán)實(shí)力、開發(fā)經(jīng)歷、銷售排名、市場品牌）品牌和實(shí)力商住項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力：完工風(fēng)險(xiǎn)、整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力品牌：銷售風(fēng)險(xiǎn)（跌價(jià)空間市場波動風(fēng)險(xiǎn)、定價(jià)合理可比項(xiàng)目成本與價(jià)格除上述外部條件外，內(nèi)部的管理和操作風(fēng)險(xiǎn)（抵押、預(yù)售資金監(jiān)管）是風(fēng)險(xiǎn)管控的關(guān)鍵四、申請人及股東審查要點(diǎn)主要審查股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東背景，實(shí)際控制人（追溯到最高一級）的實(shí)力和市場品牌。二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征政策敏感性。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工時(shí)，更應(yīng)注意各建設(shè)項(xiàng)目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時(shí)，均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)，并節(jié)約城市用地。③安全要求。為居民創(chuàng)造一個(gè)生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最基本的要求。4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施)，以及擋土墻、護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：(1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；(2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大?。?3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共服務(wù)設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式；(7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；(8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個(gè)滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目才能破土動工。建設(shè)單位在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項(xiàng)目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計(jì)書時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強(qiáng)度的控制。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國務(wù)院審批；省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)縣人民政府審批。但在實(shí)際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。為了鼓勵(lì)經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場，國家在收取補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí)，都有不同程度的優(yōu)惠。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。2．國有土地使用權(quán)租賃。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。拍賣方式充分引進(jìn)競爭機(jī)制，政府也可以獲得最高地價(jià)。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。否則，將不得改變合同約定的用途。在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。1．國有土地使用權(quán)出讓。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用。(一)通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，