【正文】 （八）還款方案審查要點ABC三類：根據(jù)股東情況以及項目所在地區(qū)，并結(jié)合項目具體情況，以三類方案為基礎制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）。（三）四證取得情況主要審查已取得證照情況和預計后續(xù)取得時間。在建項目以及土地儲備情況，關(guān)注在一、二、三四線城市的占比。④經(jīng)濟要求。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設施用房以及小品建筑等；②室外工程：包括地上，地下兩部分。由城市管理部門建議的關(guān)于項目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報立項時必須具備的文件之一。(三)城市規(guī)劃的審批城市規(guī)劃是城市建設和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實行嚴格的分級審批制度，具體為： 1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。同時對現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。建設征用土地時，應按規(guī)定支付土地補償費和安置補助費。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和國民經(jīng)濟評價。(7)資金來源及融資方式。③根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎上，判斷借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。進度控制又包含總進度控制、設計進度控制、施工進度控制、驗收與交用進度控制四個方面；質(zhì)量控制又包含設計質(zhì)量、材料質(zhì)量、設備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設計成本、施工成本、建筑成本和設備安裝成本等的控制。(五)落實開發(fā)資金開發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項目能否順利進行建設的重要保證，因此，在項目決策立項后，應進一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計劃。(三)可行性研究可行性研究是在初步可行性研究后，對開發(fā)投資項目進行深入細致的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，為開發(fā)項目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟財務上的評價依據(jù)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個階段進行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設階段和營銷階段。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人應當白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對象，拆遷的實施步驟，對拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、安置費 的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。（二）貸款的審批房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項目評估權(quán)限辦理。（一）貸款審查的主要內(nèi)容審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。有經(jīng)工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準設立的證明文件。6．項目的工程預算、施工計劃符合國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。（2）外匯貸款利率根據(jù)建設銀行總行的有關(guān)規(guī)定和經(jīng)辦行資金籌集成本及同業(yè)水平確定，可為固定利率，也可為浮動利率；（3）貸款期間的利率變動根據(jù)建設銀行總行的通知執(zhí)行；（4）如展期貸款期限加上原期限達到新的利率期限檔次的，從展期之日起按新的期限檔次利率計收；（5）逾期貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行；（6）擠占、挪用貸款按建設銀行總行規(guī)定的利率進行罰息；結(jié)息（1）人民幣貸款按一年365日計算日利息，外匯貸款按一年360日計算日利息；（2）實行按季結(jié)息，結(jié)息日為每季度末月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日；執(zhí)行按月結(jié)息的，結(jié)息日為每月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日。第一篇：如何申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款如何申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款）是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的本外幣貸款。（3）貸款應付未付利息按照原貸款利率計算利息。7．貸款用途符合國家有關(guān)法規(guī)和政策。經(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。（二）房屋拆遷審批市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到拆遷申請之日起30日，對申請事項進行審查。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進行的。故可行性研究也稱為詳細可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟可行性研究。(六)制定建設施工方案制定詳盡的建設施工方案，對保證開發(fā)項目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實現(xiàn)目標利潤都很重要。(四)項目竣工驗收開發(fā)項目的竣工驗收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開發(fā)商組織設計單位、施工單位、建設管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)管理部門，按照被審核批準的設計、施工文件和國家頒布的有關(guān)施工驗收規(guī)范與標準，進行綜合檢查驗收。(3)可行性研究報告是向當?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設管理部門申請立項和建設執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報告。(8)項目租售收入預測。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設基金；在土地使用過程中，建設單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費用。招標的文件包括：招標通知書、投標指引(或招標須知)、投標書、中標證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務院審批；省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。建設單位在進行項目可行性研究時，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項目選址的規(guī)劃指導，審批任務設計書時應當尊重選址意見書。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設施)，以及擋土墻、護坡、踏步等構(gòu)筑物。居住區(qū)的規(guī)劃與建設應與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應，也就是說在確定居住建筑的標準、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當時當?shù)氐慕ㄔO投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設的造價，并節(jié)約城市用地。集團財務情況，關(guān)注集團整體債務壓力情況，判斷整體抗風險能力。（四）項目總投資和籌資計劃審查要點主要審查投資成本、籌資計劃是否合理，資本金能否落實，對銷售滾動投入依賴度是否過高總投資構(gòu)成以及投入情況。七、項目擔保方式審查要點（一）抵押擔保土地、在建工程能否全程辦理抵押；無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實預售階段的風險防控措施。經(jīng)營機構(gòu)是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項小組、責任人、抵解押和資金封閉管理（建設資金和預售回款）的具體要求。即上述具體規(guī)劃情況。關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)時間，開、竣工面積等；關(guān)注其他主營板塊的行業(yè)地位和集團整體經(jīng)營穩(wěn)定、綜合實力情況；（3）市場對其品牌的認可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區(qū)域性排名。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災害進行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。(1)居住區(qū)的工程類型組成。具體辦法如下：(1)關(guān)于項目選址意見書。詳細規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務、目標和深度要求，可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃兩種類型。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。(1)招標出讓土地使用權(quán)。同時限定了批準權(quán)限，嚴格保護基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報國務院批準；其余由省級人民政府批準。(4)財務評價和國民經(jīng)濟評價。(6)項目投資、銷售費用的投入時間。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。(2)作為向銀行和其他金融機構(gòu)融資的依據(jù)。施工建設中的項目控制主要包含進度、質(zhì)量和投資三個方面的內(nèi)容。(四)規(guī)劃設計規(guī)劃設計是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的藍圖，要以人為本，合理確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標，統(tǒng)籌安排各項建設用地，滿足使用者對各項功能的要求，盡量做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。初步可行性研究是編制項目建議書的依據(jù)。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強制拆遷。拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷入給予補償。拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。二、城市房屋拆遷程序（一）房屋拆遷申請無論單位或個人因從事建設項目需要進行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，并同時提交下列材料：建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件、拆行計劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務的金額機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報有權(quán)人簽批。（三）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料進行核實，評價貸款風險，復測貸款風險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請——受理調(diào)查——項目評估——核查審批 辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請（一）借款人資格借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：借款人是經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織。5．項目的實際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當?shù)刈≌袌龅男枨?，有良好的市場租售前景?br />