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房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點(文件)

2024-10-21 01:22 上一頁面

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【正文】 。提示:煤炭生產(chǎn)企業(yè)的特殊規(guī)定開采煤炭資源的煤礦企業(yè),還須取得《煤炭生產(chǎn)許可證》。資產(chǎn)并購中目標企業(yè)的采礦權是否已具備轉(zhuǎn)讓條件;(1)出讓方應具備的條件 投產(chǎn)期限、權屬無爭議、繳納相關費用。(2)已出租的礦業(yè)權不得設定抵押其他三、上市公司并購盡職調(diào)查關注要點(一)適用法律法規(guī) 《公司法》、《證券法》等(二)關注要點目標公司非公開發(fā)行股票是否履行了董事會及股東大會決議程序 關注:董事會、股東大會的召開程序及披露。上市公司非公開發(fā)行股票需報請證監(jiān)會核準。借款人在并購完成后是否仍保持目標公司控股股東或?qū)嶋H控制人地位; 為滿足監(jiān)管要求,借款人在并購完成后須保持上市公司實際控制人地位。不大包大攬,不與企業(yè)同生死、共存亡? 循序漸進:不了解的不做;了解多少做多少? 周轉(zhuǎn)使用:收回再貸,還舊借新,考察企業(yè)的現(xiàn)金流三、每筆授信業(yè)務應回答的幾個問題市場人員調(diào)查、風險人員審查時要注意回答以下幾個問題::合法嗎?:貸給誰?:干什么?:用什么還?:擔保如何?如果難以決策,你愿意把自己的錢借給它嗎?四、信貸業(yè)務合法性審查對經(jīng)辦行提供的資料及法律文件的齊備性、完整性、規(guī)范性和借貸行為及擔保行為的合法性進行審查。雖不具備法律效力,但對市政項目或事業(yè)單位項目而言,當?shù)卣赡茉敢獬袚€款責任。(二)介紹授信對象基本情況,重點介紹授信對象的企業(yè)性質(zhì)(是否民營企業(yè))及主營業(yè)務范圍。房產(chǎn):評估值,抵押率原則上不超過6折,一般為5折——依坐落位置而定(包括工業(yè)區(qū)集群等因素)機器設備:一般4折,專業(yè)化程度,變現(xiàn)性如為質(zhì)押方式(目前我行所接受基本為權利質(zhì)押),應分析質(zhì)押的合法合規(guī)性、是否可辦理質(zhì)押登記、是否具備變現(xiàn)能力,等等。第五篇:流動資金授信及貸款審查要點企業(yè)流動資金授信及貸款審查要點為指導和規(guī)范信貸業(yè)務審查,提高審查質(zhì)量,有效防控信貸風險,根據(jù)《中國XX銀行信貸管理基本制度》、《中國XX銀行法人客戶授信管理辦法》和《中國XX銀行流動資金貸款管理辦法》等相關文件,特編定本審查要點。集團性客戶識別執(zhí)行《中國XX銀行集團客戶授信業(yè)務風險管理辦法》的規(guī)定;小企業(yè)客戶的識別執(zhí)行《中國XX銀行小企業(yè)信貸管理辦法(試行)》的規(guī)定。(四)存量客戶附加審查情況存量業(yè)務評價報告要素是否齊全;存量業(yè)務中是否存在風險點。二、客戶主體審查(一)主體資格的合法有效性審查企業(yè)是否具有獨立的法人資格,如屬分支機構,應了解所屬企業(yè)的詳細情況及對分支機構的授權。章程及有關修正案是否齊全,是否有股東簽章,對公司辦理融資業(yè)務是否有限制。綜合查詢中是否存在不良的信用記錄及對外擔保記錄;了解企業(yè)整體融資(含直接融資)額度、用信品種、擔保方式及對外擔保情況。(四)集團客戶審查關聯(lián)或集團的認定理由;集團股權及關聯(lián)架構;業(yè)務關系如何;資金往來情況如何;整體融資情況及對外擔保情況;在我行融資額度、業(yè)務品種及擔保方式。(六)客戶的準入標準授信主體準入(1)增量授信(含核定特別授信額度)、存量續(xù)授信客戶應同時具備以下條件:①持有有權部門頒發(fā)并年檢有效的營業(yè)執(zhí)照(或事業(yè)單位法人證書)、組織機構代碼證、貸款卡(銀行、信用社等金融機構客戶可不提供貸款卡)。⑤客戶信用等級原則上應在A級以上(含);對辦理出口信用保險項下的融資和保理業(yè)務的貿(mào)易型客戶,客戶信用等級可放寬至B級;辦理注資盤活業(yè)務或低風險業(yè)務,可不受客戶信用等級和五級分類限制。(3)中期流動資金貸款申請人除需滿足上述基本條件規(guī)定的條 件外,還應滿足下列條件:①XX銀行信用評級在AA+級以上(含);②居行業(yè)排名前列,財務結構合理,現(xiàn)金流量充足(經(jīng)營未滿兩年的申請人或雖經(jīng)營已滿兩年但根據(jù)經(jīng)營計劃尚未達產(chǎn)的,預計現(xiàn)金流量充足),發(fā)展前景良好,預計具備到期還本付息能力;③與XX銀行合作關系良好,無不良信用記錄;④若不符合信用貸款條件,申請人能夠提供合法、足值、有效的抵(質(zhì))押擔?;蛴尚庞玫燃壴贏A級以上(含)客戶提供的保證擔保。(12)以下客戶不作為小企業(yè)準入: ①房地產(chǎn)企業(yè); ②集團成員企業(yè)。軟件情況企業(yè)在該行業(yè)的積累;經(jīng)營及管理模式;技術裝備情況,產(chǎn)品質(zhì)量檢測及保障。(七)小企業(yè)經(jīng)營審查除對企業(yè)進行上述第(一)至第(五)審查外,要特別對企業(yè)上及本年納稅申報表或有效匯總納稅申報資料和近二年及近期電費、水費繳納清單或有效匯總繳納憑證(新建企業(yè)可不提供)進行審查。(三)財務數(shù)據(jù)及比率準確性審查核對財務數(shù)據(jù)調(diào)查報告中的財務數(shù)據(jù)與企業(yè)財務報表中的數(shù)據(jù)是否一致、財務報表數(shù)據(jù)是否與CMS錄入一致、財務比率的計算是否準確(需要采用有效數(shù)值和平均數(shù)值進行測算的是否已進行了相應的測算)(四)重點科目關注對于報表中余額較大的科目應關注其形成原因、構成及帳齡;是否存在關聯(lián)單位往來資金,存在往來資金的形成原因。財務情況的分析應注意以下幾個問題:財務分析時應以剔除待處理損失、待攤費用、遞延資產(chǎn)等無效資產(chǎn)后的有效資產(chǎn)作為審查、評價客戶財務狀況的數(shù)據(jù)。如經(jīng)營活動中的現(xiàn)金凈流量明顯低于報告期內(nèi)實現(xiàn)的凈利潤與計提的折舊、攤銷、壞帳準備、減值準備之和,往往說明企業(yè)經(jīng)營活動中的現(xiàn)金大量被應收帳款、存貨所占用,經(jīng)營質(zhì)量較差;如造成當期經(jīng)營活動中現(xiàn)金凈流量偏低的主要原因是季節(jié)性大額原料采購所引起,則應區(qū)別對待。注意揭示并分析或有負債、對外借款、關聯(lián)交易、涉訴案件等重大事項對客戶生產(chǎn)經(jīng)營和財務狀況的影響。在測算企業(yè)授信額度理論值時應注意以下幾點:確定客戶對應行業(yè)可接受值時,要對照行業(yè)目錄,盡量選擇較細分的行業(yè)級別所對應的行業(yè)可接受值,無法找到對應目錄的,可選擇盡量接近的行業(yè)可接受值。(二)授信及貸款額度核定的理由企業(yè)正常的流動資金需求及使用安排;企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況;整體流動資金使用包括的企業(yè)自有資金及融資的相應比例;授信額度是否考慮了企業(yè)對整體授信的償還能力。(二)保證擔保(上市公司及關聯(lián)企業(yè)擔保應在對其他保證擔保審查要點的基礎上進行,不含自然人擔保)上市公司保證擔保是否符合《關于規(guī)范上市公司對外擔保行為的通知》(證監(jiān)發(fā)[2005]120號)的要求。抵押可行性及價值是否屬于我行不得接受的財產(chǎn)抵押八種類型;抵押人經(jīng)營期限是否覆蓋抵押期限;抵押物是否進行了評估并經(jīng)有關調(diào)查人員確認抵押的價值,應當予以扣除的款項是否已經(jīng)扣除;抵押比率是否符合規(guī)定;抵押物是否存在在先抵押情況;抵押登記是否需要有權機關批準;抵押權屬證書記載是否有有效期限制。(四)質(zhì)押擔保(應對質(zhì)押人主體資格及信用情況進行審查)質(zhì)押權屬是否為出質(zhì)人所有或出質(zhì)人依法可設定質(zhì)押。其他保證擔保(分支機構擔保應有所屬企業(yè)授權并了解其詳細情況)主體審查及財務審查參照受信主體審查進行,另外,應重點關注以下內(nèi)容:經(jīng)營期限是否覆蓋保證期限;是否存在互保及循環(huán)保證;信用等級是否評定且符合要求;信用擔保機構作為保證人的,實繳的資本金是否符合要求以及擔保額度是否符合要求;是否存在需要一級分行以上審批方可擔保的情形;是否存在我行禁止接受保證的情況;是否屬于中短期信貸業(yè)務且擔保期限符合規(guī)定;可擔保額度測算是否準確。貿(mào)易背景真實性一般以交易合同為依據(jù),但非唯一依據(jù),審查人員還應結合企業(yè)的結算流水、交易特點及通常的交易規(guī)模分析判斷貿(mào)易背景的合理性,要重點關注關聯(lián)企業(yè)交易,應結合市場交易情況分析其對價的合理性及實際履行的可能性,必要時應要求調(diào)查部門補充調(diào)查過程及調(diào)查方法并結合分析。對于多元化經(jīng)營的客戶,客戶在某一行業(yè)營業(yè)(銷售)收入占營業(yè)(銷售)總收入的比例60%(含)以上的,采用該行業(yè)的可接受值測算授信額度理論值;否則(或其他難以歸并類別的客戶)采用綜合類行業(yè)的可接受值測算授信額度理論值。對不具備獨立法人資格的分公司申請信用的,應結合分公司財務報告以總公司財務報告審查為主。財務分析應結合行業(yè)、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)特點及歷史作具體分析。如難以估計或作出相應調(diào)整,則應在財務分析中予以揭示,并分析判斷該因素對財務評價的影響程度。(六)財務狀況評價財務核算規(guī)范是否;連續(xù)的對比,反映企業(yè)自身發(fā)展變化情 況;同行業(yè)企業(yè)績效評價標準值對比,反映企業(yè)在行業(yè)中盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量狀況、債務風險狀況及經(jīng)營增長狀況的優(yōu)劣;從保證授信安全性的角度,是否需要對企業(yè)某些財務科目或財務指標進行規(guī)范或限制及應采取的相應措施。四、財務情況審查(一)審計情況審查是否為需要審計的財務報表,未經(jīng)審計的是否有調(diào)查核實認定;審計的會計師事所是否為我行不予認可的事務所;審計是否有專門目的;審計報告的簽章是否符合要求;審計范圍是否包括資產(chǎn)負債表、損益表及現(xiàn)金流量表并附有報表附注;是否為標準無保留意見,有保留意見的,是否有調(diào)查說明。(五)企業(yè)發(fā)展情況審查企業(yè)發(fā)展?jié)摿蛙浻布脑焯嵘闆r;發(fā)展預測是否明顯偏離企業(yè)的經(jīng)營和市場情況。(二)農(nóng)行行業(yè)政策審查是否為本年總分行明確的高風險行業(yè);經(jīng)營方面是否符合特定行業(yè)或相關業(yè)務品種的準入條件。(10)只辦理低風險信貸業(yè)務的小企業(yè)可不受第(7)款的限制。流動資金貸款客戶主體準入(1)借款人申請流動資金貸款應具備以下基本條件: ①已經(jīng)XX銀行核定統(tǒng)一授信額度;②生產(chǎn)經(jīng)營合法合規(guī),符合營業(yè)執(zhí)照范圍,符合國家產(chǎn)業(yè)政策和XX銀行的信貸政策;③在XX銀行開立基本賬戶或一般存款賬戶(低風險業(yè)務品種可只要求開立臨時存款賬戶),自愿接受XX銀行信貸監(jiān)督和結算監(jiān)督;④持有有效的營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位登記證、組織機構代碼證,人民銀行核準發(fā)放并經(jīng)過年檢的貸款卡,特殊行業(yè)或按規(guī)定應取得環(huán)保許可的,還應持有有權部門的相應批準文件;⑤實行公司制的客戶、合資合作客戶或承包經(jīng)營客戶申請信用必須符合公司章程或合作各方的協(xié)議約定;⑥管理、財務制度健全,生產(chǎn)經(jīng)營情況正常,財務狀況良好,具備到期還款付息的能力;⑦無不良信用記錄,或雖然有過不良信用記錄,但不良信用記錄的產(chǎn)生并非由于主觀惡意且申請本次用信前已全部償還了不良信用,信用狀況已恢復正常的;⑧貸款用途符合國家法律、法規(guī)及有關政策規(guī)定;⑨不符合信用貸款條件,要提供合法、足值、有效的擔保; ⑩申請外匯流動資金貸款,須符合有關外匯管理政策; 辦理屬總行規(guī)定的低風險業(yè)務品種的流動資金貸款業(yè)務,應具備以下條件:借款人具備借款主體資格;生產(chǎn)經(jīng)營合法合規(guī),符合營業(yè)執(zhí)照范圍;無主觀惡意造成的不良信用記錄;貸款用途合法且符合國家產(chǎn)業(yè)政策;第二還款來源真實合法、風險可控。③有穩(wěn)定的經(jīng)營收入和良好的信用記錄,五級分類無不良,能按期償還貸款本息。法律文本簽定時是否有調(diào)查人員在場并核對身份;簽章的名稱(姓名)是否與有關資料一致。(三)客戶的股東、法定代表人及實際控制人情況審查特別要關注民營企業(yè)的法定代表人、主要個人股東及實際控制人的資質(zhì)、任職經(jīng)歷、從業(yè)經(jīng)驗、社會信譽及地位;是否有兼職情況,兼職企業(yè)是否有不良記錄,如有不良記錄,不良形成原因及解決情況;個人股東之間的關系;人行查詢情況中是否有不良,不良形成原因;個人財產(chǎn)調(diào)查是否詳細,財產(chǎn)權屬是否清晰,是否存在可供抵質(zhì)押的財產(chǎn)及擔保意向。涉及的資質(zhì)證書及行業(yè)許可證書,應查看其是否在有效期內(nèi)審核工商局打印的戶卡是否與上述情況一致,不一致的原因。注冊資本是否與現(xiàn)行章程相符;實收資本與驗資報告及財務報表入帳是否一致。存量批復 是否存在限制性條款未落實及貸后管理未到位情況。按照本級行轉(zhuǎn)授權文件,確定該客戶申請的業(yè)務是否為本級行審批權限,屬本級行權限的業(yè)務應進一步確定是否需要向上級行報備或備案,超本級行權限的業(yè)務應進一步確認有權審批行,并確定業(yè)務上報審批流程,具體業(yè)務審批流程執(zhí)行《中國XX銀行關于規(guī)范信貸決策行為的若干規(guī)定》。集團性客戶原則上對集團進行統(tǒng)一授信,不單獨對集團內(nèi)單個企業(yè)授信。(六)介紹銀企合作的歷史狀況,并分析合作潛力。(四)介紹擔保方式并分析擔保質(zhì)量(風險緩釋能力),重點包括:如為保證人擔保,應重點分析擔保人的代償能力(企業(yè)的實際經(jīng)營情況:財務分析、經(jīng)營風險分析),并分析擔保的實際意義(是否關聯(lián)企業(yè)擔保,是否互保,等等)。始、末點銀行借款減少? 對外擔保,規(guī)定不超過資本金的50%? 每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量(前十位)十二、流動資金貸款項目審查格式及內(nèi)容(一)介紹企業(yè)授信需求及具體條件。(申請人、擔保人)的審查、擔保人等關于借款、擔保等意思表示是否
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