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房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點(diǎn)-資料下載頁

2024-10-21 01:22本頁面
  

【正文】 實(shí)合法、風(fēng)險可控。(2)可循環(huán)流動資金貸款的申請人除需滿足上述基本條件規(guī)定的條件外,還應(yīng)滿足下列條件:①XX銀行信用評級在AA+級以上(含);②財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理,現(xiàn)金流量充足(經(jīng)營未滿兩年的申請人或雖經(jīng)營已滿兩年但根據(jù)經(jīng)營計(jì)劃尚未達(dá)產(chǎn)的,預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量充足),發(fā)展前景良好,預(yù)計(jì)具備到期還本付息能力;③與XX銀行合作關(guān)系良好,無不良信用記錄。(3)中期流動資金貸款申請人除需滿足上述基本條件規(guī)定的條 件外,還應(yīng)滿足下列條件:①XX銀行信用評級在AA+級以上(含);②居行業(yè)排名前列,財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理,現(xiàn)金流量充足(經(jīng)營未滿兩年的申請人或雖經(jīng)營已滿兩年但根據(jù)經(jīng)營計(jì)劃尚未達(dá)產(chǎn)的,預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量充足),發(fā)展前景良好,預(yù)計(jì)具備到期還本付息能力;③與XX銀行合作關(guān)系良好,無不良信用記錄;④若不符合信用貸款條件,申請人能夠提供合法、足值、有效的抵(質(zhì))押擔(dān)?;蛴尚庞玫燃壴贏A級以上(含)客戶提供的保證擔(dān)保。小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)客戶主體的準(zhǔn)入(1)具備企業(yè)法人資格,生產(chǎn)經(jīng)營符合國家政策,設(shè)備先進(jìn),產(chǎn)品或服務(wù)具有較強(qiáng)的市場競爭力和成長性;(2)有限責(zé)任公司和股份有限公司對外股本權(quán)益性投資符合國家有關(guān)規(guī)定;實(shí)行公司制的企業(yè)法人申請信用符合公司章程,或具有董事會授權(quán)或決議;(3)持有人民銀行核準(zhǔn)發(fā)放并經(jīng)過年檢的貸款卡,以及技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的組織機(jī)構(gòu)代碼;(4)經(jīng)過工商行政管理機(jī)關(guān)辦理營業(yè)執(zhí)照年檢手續(xù),從事特殊行業(yè)的須持有有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的營業(yè)許可證;(5)在XX銀行開立賬戶,自愿接受XX銀行信貸監(jiān)督和結(jié)算監(jiān)督;(6)銷售回籠好,現(xiàn)金流量充足,還款意愿強(qiáng),能夠按期償還本息;(7)主要管理人員具有1年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn);企業(yè)盈利,評定的信用等級在A+級(含)以上;(8)信用記錄良好,無不良貸款和欠息;企業(yè)主要投資人和管理人員遵紀(jì)守法、信譽(yù)良好;(9)能夠提供合法、足值、有效的擔(dān)保,符合信用貸款條件的除外。(10)只辦理低風(fēng)險信貸業(yè)務(wù)的小企業(yè)可不受第(7)款的限制。(11)禁止對以下小企業(yè)辦理信貸業(yè)務(wù):①法人代表以及主要投資人、管理人員有惡意逃廢銀行債務(wù)、信用卡惡意透支、以及涉黑、涉賭、涉毒等不良行為的;②財(cái)務(wù)管理混亂、有嚴(yán)重偷漏稅行為的; ③生產(chǎn)技術(shù)落后、嚴(yán)重污染環(huán)境等不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境保護(hù)政策的;④大中型企業(yè)由于生產(chǎn)經(jīng)營惡化、規(guī)??s小而符合小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的。(12)以下客戶不作為小企業(yè)準(zhǔn)入: ①房地產(chǎn)企業(yè); ②集團(tuán)成員企業(yè)。三、客戶經(jīng)營情況審查(一)國家行業(yè)政策審查企業(yè)所處行業(yè)的確定是否合理;是否為《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄》中限制或淘汰行業(yè)、工業(yè)設(shè)備及產(chǎn)品,外資企業(yè)投資行業(yè)是否為《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中限制或禁止的投資項(xiàng)目;國家當(dāng)前對行業(yè)的基本政策。(二)農(nóng)行行業(yè)政策審查是否為本年總分行明確的高風(fēng)險行業(yè);經(jīng)營方面是否符合特定行業(yè)或相關(guān)業(yè)務(wù)品種的準(zhǔn)入條件。(三)經(jīng)營條件審查硬件情況經(jīng)營場所(位臵、面積、權(quán)屬);人員配備情況及結(jié)構(gòu);涉及生產(chǎn)及加工的,應(yīng)提供其機(jī)器裝備情況及產(chǎn)能且是否有符合環(huán)保政策的證明材料;產(chǎn)品保管情況。軟件情況企業(yè)在該行業(yè)的積累;經(jīng)營及管理模式;技術(shù)裝備情況,產(chǎn)品質(zhì)量檢測及保障。(四)市場情況審查企業(yè)上下游客戶情況及穩(wěn)定與否;產(chǎn)品采購情況及資金結(jié)算情況;產(chǎn)品的市場銷售情況及回款情況;產(chǎn)品的平均利潤情況。(五)企業(yè)發(fā)展情況審查企業(yè)發(fā)展?jié)摿蛙浻布脑焯嵘闆r;發(fā)展預(yù)測是否明顯偏離企業(yè)的經(jīng)營和市場情況。(六)集團(tuán)客戶經(jīng)營審查除對集團(tuán)內(nèi)各企業(yè)進(jìn)行上述第(一)至第(五)審查外,還應(yīng)掌握集團(tuán)經(jīng)營模式、資金管理和財(cái)務(wù)核算情況、交易運(yùn)做情況和集團(tuán)內(nèi)經(jīng)營實(shí)體和非經(jīng)營實(shí)體。(七)小企業(yè)經(jīng)營審查除對企業(yè)進(jìn)行上述第(一)至第(五)審查外,要特別對企業(yè)上及本年納稅申報表或有效匯總納稅申報資料和近二年及近期電費(fèi)、水費(fèi)繳納清單或有效匯總繳納憑證(新建企業(yè)可不提供)進(jìn)行審查。(八)授信期內(nèi)辦理流動資金貸款業(yè)務(wù)的審查應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注與授信時相比,國家政策調(diào)整、市場環(huán)境變化、企業(yè)經(jīng)營策略調(diào)整、關(guān)鍵管理及技術(shù)人員更迭、軟硬件升級改造、上下游合作客戶變更及授信時發(fā)展預(yù)測的實(shí)際落實(shí)程度等情況,把握相關(guān)變化對企業(yè)經(jīng)營及還款風(fēng)險程度的影響情況。四、財(cái)務(wù)情況審查(一)審計(jì)情況審查是否為需要審計(jì)的財(cái)務(wù)報表,未經(jīng)審計(jì)的是否有調(diào)查核實(shí)認(rèn)定;審計(jì)的會計(jì)師事所是否為我行不予認(rèn)可的事務(wù)所;審計(jì)是否有專門目的;審計(jì)報告的簽章是否符合要求;審計(jì)范圍是否包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表及現(xiàn)金流量表并附有報表附注;是否為標(biāo)準(zhǔn)無保留意見,有保留意見的,是否有調(diào)查說明。(二)報表勾稽關(guān)系審查各張報表內(nèi)部各項(xiàng)目之間勾稽關(guān)系是否平衡;資產(chǎn)負(fù)債表、損益表及損益表表間勾稽關(guān)系是否平衡;本期與上期報表之間勾稽關(guān)系是否平衡。(三)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及比率準(zhǔn)確性審查核對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)調(diào)查報告中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與企業(yè)財(cái)務(wù)報表中的數(shù)據(jù)是否一致、財(cái)務(wù)報表數(shù)據(jù)是否與CMS錄入一致、財(cái)務(wù)比率的計(jì)算是否準(zhǔn)確(需要采用有效數(shù)值和平均數(shù)值進(jìn)行測算的是否已進(jìn)行了相應(yīng)的測算)(四)重點(diǎn)科目關(guān)注對于報表中余額較大的科目應(yīng)關(guān)注其形成原因、構(gòu)成及帳齡;是否存在關(guān)聯(lián)單位往來資金,存在往來資金的形成原因。(五)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有無異常變化連續(xù)財(cái)務(wù)報表及近期財(cái)務(wù)報表中有無異常變動科目,財(cái)務(wù)比率有無異常變動,如有,是否有相應(yīng)的調(diào)查說明及可明顯推知的理由。(六)財(cái)務(wù)狀況評價財(cái)務(wù)核算規(guī)范是否;連續(xù)的對比,反映企業(yè)自身發(fā)展變化情 況;同行業(yè)企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)值對比,反映企業(yè)在行業(yè)中盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量狀況、債務(wù)風(fēng)險狀況及經(jīng)營增長狀況的優(yōu)劣;從保證授信安全性的角度,是否需要對企業(yè)某些財(cái)務(wù)科目或財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)范或限制及應(yīng)采取的相應(yīng)措施。另外,授信期內(nèi)辦理流動資金貸款業(yè)務(wù)的,應(yīng)著重審查財(cái)務(wù)指標(biāo)變動狀況,特別注重財(cái)務(wù)異動情況,深入了解并分析其變動的深層原因及合理性,判斷對用信償還能力的影響程度,充分揭示企業(yè)風(fēng)險變化情況,并結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)際提出有針對性風(fēng)險防范措施。財(cái)務(wù)情況的分析應(yīng)注意以下幾個問題:財(cái)務(wù)分析時應(yīng)以剔除待處理損失、待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)等無效資產(chǎn)后的有效資產(chǎn)作為審查、評價客戶財(cái)務(wù)狀況的數(shù)據(jù)。對財(cái)務(wù)審查中發(fā)現(xiàn)的問題,應(yīng)根據(jù)會計(jì)政策和制度,對相關(guān)數(shù)據(jù)作相應(yīng)調(diào)整,并以調(diào)整后的數(shù)據(jù)作為財(cái)務(wù)分析的依據(jù)。如難以估計(jì)或作出相應(yīng)調(diào)整,則應(yīng)在財(cái)務(wù)分析中予以揭示,并分析判斷該因素對財(cái)務(wù)評價的影響程度。分析現(xiàn)金流量時應(yīng)注意與資產(chǎn)負(fù)債表和損益表相結(jié)合。如經(jīng)營活動中的現(xiàn)金凈流量明顯低于報告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的凈利潤與計(jì)提的折舊、攤銷、壞帳準(zhǔn)備、減值準(zhǔn)備之和,往往說明企業(yè)經(jīng)營活動中的現(xiàn)金大量被應(yīng)收帳款、存貨所占用,經(jīng)營質(zhì)量較差;如造成當(dāng)期經(jīng)營活動中現(xiàn)金凈流量偏低的主要原因是季節(jié)性大額原料采購所引起,則應(yīng)區(qū)別對待。具體審查時應(yīng)注意剔除季節(jié)性收購等偶然因素對現(xiàn)金流量的影響。財(cái)務(wù)分析應(yīng)結(jié)合行業(yè)、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)特點(diǎn)及歷史作具體分析。如新建企業(yè)由于處于投入期和業(yè)務(wù)拓展期,財(cái)務(wù)指標(biāo)不盡理想;受季節(jié)性影響較大的XX、規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè),財(cái)務(wù)狀況波幅較大;產(chǎn)品處于導(dǎo)入期企業(yè)往往銷售增長較快,成熟期企業(yè)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)較為穩(wěn)定,衰退期企業(yè),則出現(xiàn)銷售收入下降、財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)惡化等。注意揭示并分析或有負(fù)債、對外借款、關(guān)聯(lián)交易、涉訴案件等重大事項(xiàng)對客戶生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況的影響。對集團(tuán)母公司的財(cái)務(wù)審查,一般應(yīng)以集團(tuán)公司本部財(cái)務(wù)報告為依據(jù),合并財(cái)務(wù)報告為參考,匯總財(cái)務(wù)報告不能作為財(cái)務(wù)分析的依據(jù);對集團(tuán)合并財(cái)務(wù)報告的分析,應(yīng)當(dāng)注意合并財(cái)務(wù)報表的范圍,審查是否存在應(yīng)合并而未并,不應(yīng)合并而合并以及應(yīng)抵沖而未抵沖等情況,防止申請人通過報表合并虛增資產(chǎn)或少計(jì)負(fù)債、虛增收入或少計(jì) 成本。對不具備獨(dú)立法人資格的分公司申請信用的,應(yīng)結(jié)合分公司財(cái)務(wù)報告以總公司財(cái)務(wù)報告審查為主。五、授信及貸款額度核定(一)授信額度理論值以公式法測算的,采用的行業(yè)可接受值是否準(zhǔn)確,授信理論值測算表中各項(xiàng)數(shù)值填寫是否正確;采用擔(dān)保法測算理論值的是否符合相應(yīng)條件。在測算企業(yè)授信額度理論值時應(yīng)注意以下幾點(diǎn):確定客戶對應(yīng)行業(yè)可接受值時,要對照行業(yè)目錄,盡量選擇較細(xì)分的行業(yè)級別所對應(yīng)的行業(yè)可接受值,無法找到對應(yīng)目錄的,可選擇盡量接近的行業(yè)可接受值。能夠提供合并報表的集團(tuán)性客戶,應(yīng)根據(jù)集團(tuán)合并報表,結(jié)合所屬行業(yè)和集團(tuán)整體信用等級測算整體授信額度理論值;對于單一成員企業(yè),根據(jù)各自財(cái)務(wù)報表,結(jié)合各自所屬行業(yè)和信用等級測算授信額度理論值。對于多元化經(jīng)營的客戶,客戶在某一行業(yè)營業(yè)(銷售)收入占營業(yè)(銷售)總收入的比例60%(含)以上的,采用該行業(yè)的可接受值測算授信額度理論值;否則(或其他難以歸并類別的客戶)采用綜合類行業(yè)的可接受值測算授信額度理論值。測算公式中的De(客戶報告期負(fù)債總額)不得剔除企業(yè)銀行承兌匯票中保證金占用的相應(yīng)額度;C(客戶報告期在農(nóng)行信用余額)中如包含企業(yè)在農(nóng)行辦理的低風(fēng)險信用額度,則在得出的T(授信額度理論值)中應(yīng)剔除相應(yīng)部分額度才是企業(yè)非低風(fēng)險業(yè)務(wù)的授信額度理論值。(二)授信及貸款額度核定的理由企業(yè)正常的流動資金需求及使用安排;企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況;整體流動資金使用包括的企業(yè)自有資金及融資的相應(yīng)比例;授信額度是否考慮了企業(yè)對整體授信的償還能力。授信期內(nèi)辦理流動資金貸款業(yè)務(wù)的,應(yīng)著重審查其貿(mào)易背景的真實(shí)性。貿(mào)易背景真實(shí)性一般以交易合同為依據(jù),但非唯一依據(jù),審查人員還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的結(jié)算流水、交易特點(diǎn)及通常的交易規(guī)模分析判斷貿(mào)易背景的合理性,要重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易,應(yīng)結(jié)合市場交易情況分析其對價的合理性及實(shí)際履行的可能性,必要時應(yīng)要求調(diào)查部門補(bǔ)充調(diào)查過程及調(diào)查方法并結(jié)合分析。六、擔(dān)保情況審查(一)存在受信企業(yè)的物的擔(dān)保及第三人的擔(dān)保組合情況是否有其他擔(dān)保人就XX銀行實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的先后順序承諾放棄抗辯權(quán)的材料。(二)保證擔(dān)保(上市公司及關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保應(yīng)在對其他保證擔(dān)保審查要點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行,不含自然人擔(dān)保)上市公司保證擔(dān)保是否符合《關(guān)于規(guī)范上市公司對外擔(dān)保行為的通知》(證監(jiān)發(fā)[2005]120號)的要求。關(guān)聯(lián)企業(yè)保證擔(dān)保保證擔(dān)保授信額度比例是否超過規(guī)定。其他保證擔(dān)保(分支機(jī)構(gòu)擔(dān)保應(yīng)有所屬企業(yè)授權(quán)并了解其詳細(xì)情況)主體審查及財(cái)務(wù)審查參照受信主體審查進(jìn)行,另外,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容:經(jīng)營期限是否覆蓋保證期限;是否存在互保及循環(huán)保證;信用等級是否評定且符合要求;信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)作為保證人的,實(shí)繳的資本金是否符合要求以及擔(dān)保額度是否符合要求;是否存在需要一級分行以上審批方可擔(dān)保的情形;是否存在我行禁止接受保證的情況;是否屬于中短期信貸業(yè)務(wù)且擔(dān)保期限符合規(guī)定;可擔(dān)保額度測算是否準(zhǔn)確。(三)抵押擔(dān)保(應(yīng)對抵押人主體資格及信用情況進(jìn)行審查)權(quán)屬及權(quán)證權(quán)屬是否清晰;權(quán)屬證書是否齊全;房產(chǎn)權(quán)屬是否經(jīng)過了房管局網(wǎng)站的查詢并核定是否一致,是否存在查封情況。抵押可行性及價值是否屬于我行不得接受的財(cái)產(chǎn)抵押八種類型;抵押人經(jīng)營期限是否覆蓋抵押期限;抵押物是否進(jìn)行了評估并經(jīng)有關(guān)調(diào)查人員確認(rèn)抵押的價值,應(yīng)當(dāng)予以扣除的款項(xiàng)是否已經(jīng)扣除;抵押比率是否符合規(guī)定;抵押物是否存在在先抵押情況;抵押登記是否需要有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn);抵押權(quán)屬證書記載是否有有效期限制。抵押物變現(xiàn)能力國家法律法規(guī)或有權(quán)機(jī)關(guān)對抵押物處臵是否有限制政策;抵押物使用情況,如存在出租,租賃人是否出具放棄抗辯權(quán)的書面材料;在建工程是否已有建設(shè)施工單位出具放棄抗辯抵押權(quán)的證明材料;是否能夠辦理以我行為第一受益人的財(cái)產(chǎn)保險。(四)質(zhì)押擔(dān)保(應(yīng)對質(zhì)押人主體資格及信用情況進(jìn)行審查)質(zhì)押權(quán)屬是否為出質(zhì)人所有或出質(zhì)人依法可設(shè)定質(zhì)押。質(zhì)押可行性及價值是否屬于法律規(guī)定的可出質(zhì)的動產(chǎn)或權(quán)利的范圍;是否存在農(nóng)行不接受的動產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押的六種情形;質(zhì)押物是否進(jìn)行了評估認(rèn)定并扣除了應(yīng)扣除的款項(xiàng);質(zhì)押物價值波動是否較大,估值及保管的難易程度如何;金錢、商業(yè)匯票、保單、倉單、非上市公司股權(quán)、非上市且無銀行擔(dān)保的企業(yè)債權(quán)及以外幣計(jì)價的質(zhì)物是否能夠落實(shí)農(nóng)行制度的具體條件或要求;質(zhì)押比率是否符合規(guī)定;是否存在已質(zhì)押的債權(quán);農(nóng)行規(guī)定需要辦理質(zhì)押登記的是否能夠落實(shí)有效的質(zhì)押登記手續(xù);第三方保管的質(zhì)物是否已取得保管人的資質(zhì)等級證書(或證明保管人保管能力的證明材料)、保管合同、記載保管事項(xiàng)的書面文件及財(cái)產(chǎn)保險單質(zhì)押物變現(xiàn)能力質(zhì)押變現(xiàn)的操作程序難易程度;質(zhì)物屬性及變現(xiàn)中的潛在受眾如何;質(zhì)押期間產(chǎn)生風(fēng)險時的處臵措施如何;是否需要且能夠辦理相應(yīng)的保險手續(xù)。
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