房地產(chǎn)金融講義--房地產(chǎn)開發(fā)貸款ppt39-地產(chǎn)綜合-資料下載頁
2025-08-04 14:46本頁面
【導(dǎo)讀】地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主體，目前也是最主要的業(yè)務(wù)之一。大、貸款對象較少但風(fēng)險性較高。項目資料要求更加嚴(yán)格，必須如實提交，否則被否決的可能性特別大。項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告；建筑工程規(guī)劃許可證；土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；地價繳交憑證復(fù)印件；房地產(chǎn)預(yù)售許可證；合作項目需提交合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。告，由貸款審查部門進一步的審查核實，最后由信貸決策部門作出決定。⑵審查貸款投向是否符合規(guī)定。⑼按照授權(quán)授信管理辦法，確定最終審批人。決定權(quán)的相關(guān)機構(gòu)或個人批準(zhǔn)。⑶貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理發(fā)放貸款手續(xù)；不同意的應(yīng)說明理由并退還相關(guān)資料。貸員填寫貸款劃款憑證，經(jīng)借款人認定，⑺借款人已提供相關(guān)的經(jīng)注冊會計師審核的財務(wù)報表。⑷對資料進行分析、研究和測算，作出預(yù)測和評價，⑴聽取企業(yè)負責(zé)人介紹，了解企業(yè)的經(jīng)營特點。
【正文】 市場需求情況分析。 ⑶開發(fā)產(chǎn)品的主要特點是否符合消費者需求特點。 ⑷分析其他開發(fā)商開發(fā)同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛在開發(fā)量。 ⑸項目周邊地區(qū)同類產(chǎn)品的威脅性分析。 ⑹產(chǎn)品的市場定位與創(chuàng)新性是否與市場需求相一致。 五、投資估算和籌資評估 （列表表示） “項目投資來源及支出預(yù)算表” 六、償債能力評估 ⑴項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 ⑵財務(wù) 內(nèi)部收益率 ∑（ CICO） t(1+FIRR)t=0 （ t=1,2,……n ） 這里，（ CICO） t為第 t年的凈現(xiàn)金流量，其中 CI為流入現(xiàn)金， CO為流出現(xiàn)金， FIRR為內(nèi)部收益率。 ⑶投資 回收期 投資回收期 Pt=累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份數(shù)－ 1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值／當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 嚴(yán)格來講應(yīng)根據(jù) P=∑Ft(1+FIRR)t來確定 。 ⑷ 凈現(xiàn)值 FNPV=∑（ CICO） t（ 1+IC） t 盈虧 平衡點 銷售房屋數(shù)量 = 年固定成本／（單位產(chǎn)品價格 +單位可變成本 +單位產(chǎn)品銷售稅金） 七、貸款風(fēng)險評價 ⑴定量分析 ⑵定性分析 第三節(jié) 房地產(chǎn)貸款貸后管理 一、貸款資料 二、借款人及貸款項目管理 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金使用是按計劃進行的，資金使用應(yīng)該有明細帳目，資金的到位情況應(yīng)根據(jù)約定安排，不能隨意更改。 ⑴主要內(nèi)容 ⑵貸后檢查的時間間隔 ⑶貸后檢查程序 ⑴監(jiān)管人 —— 貸款人自身或受托機構(gòu)。 ⑵預(yù)銷售款回籠的監(jiān)管 —— 設(shè)立專戶 ⑶預(yù)銷售款使用的監(jiān)管 —— 預(yù)先安排約定 、抵押物、質(zhì)押物的管理 屬于常規(guī)管理，比較集中，相對較為簡單、方便。 二、借款人及貸款項目管理 借款人未如約還貸則該項貸款就可能面臨一定的風(fēng)險，具體情形非常多樣，應(yīng)分別對待，嚴(yán)格規(guī)管。 利率調(diào)整是指國家相關(guān)政策調(diào)整所產(chǎn)生的直接影響，必須執(zhí)行新的利率，執(zhí)行新利率應(yīng)重新簽訂貸款合同或補充合同。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般可以展期，但展期的期限不能超過原貸款期限的一半。 借款人償清全部貸款本息后，銀行應(yīng)及時通知借款人辦理撤保事宜。
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