房地產(chǎn)金融講義--抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)ppt45-地產(chǎn)綜合-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)張，因此，盡量減低個(gè)人住房抵押貸款所隱。種非常不錯(cuò)的選擇。發(fā)展都有舉足輕重的作用。低經(jīng)營(yíng)者風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的方向。場(chǎng)化描述，即從市場(chǎng)的角度看房地產(chǎn)抵押貸款。大量的借款人，少數(shù)的貸款銀行；集中的放款，長(zhǎng)期持續(xù)的還貸；短時(shí)間的調(diào)查取證交易，長(zhǎng)時(shí)間的債權(quán)債務(wù)抵押風(fēng)險(xiǎn)。包成一份一份的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，出賣給不同的投資者。債權(quán)再將其零售給金融市場(chǎng)的分散化投資者。將銀行集中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移給廣大的金融投資者；將長(zhǎng)期的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)換成為短時(shí)間的金融產(chǎn)品買(mǎi)賣；政府成立權(quán)威的保險(xiǎn)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)，促進(jìn)住房抵押。其做法是在前階段實(shí)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，由國(guó)會(huì)制定。管理以前的抵押貸款，并在必要時(shí)進(jìn)行清算。使抵押貸款利息與債券利息相近；抵押二級(jí)市場(chǎng)法制化并趨于成熟。發(fā)展為存在前提。而為其增加放款規(guī)模提供了資金保證。在這方面的重要作用就是制定標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)則，強(qiáng)抵押貸款的安全性、流動(dòng)性，穩(wěn)定市場(chǎng)；
【正文】 然就不能進(jìn)行二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作。因?yàn)檫@種債權(quán)關(guān)系不是直接建立在購(gòu)買(mǎi)的住宅價(jià)值之上的，保證人的財(cái)產(chǎn)、信譽(yù)和質(zhì)押物的價(jià)值都會(huì)發(fā)生變化，與之相聯(lián)系的關(guān)系當(dāng)然也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，從而使得其中的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就非常難以規(guī)范和嚴(yán)格。 成熟的抵押貸款還有一個(gè)重要條件，就是貸款需要統(tǒng)一的保證，而不是個(gè)別化、個(gè)性化的保證。由統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，發(fā)生糾紛需要進(jìn)行法律程序的成本就可以很低，相應(yīng)的貸款就可以標(biāo)準(zhǔn)化，債權(quán)關(guān)系也變得特別明晰，交易和轉(zhuǎn)換都變得方便、簡(jiǎn)單、容易，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)就可以大大降低，債權(quán)交易自然就順暢和簡(jiǎn)化了。 三、推行抵押貸款證券化應(yīng)做的工作 對(duì)比上述條件，從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，要推行抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作，必須做好兩個(gè)方面的基礎(chǔ)工作 —— 美國(guó)的實(shí)踐證明，法律體系是抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作的前提，在進(jìn)行抵押貸款的市場(chǎng)化之前，美國(guó)就建立了相當(dāng)完善的法律體系，而且是不斷地修正、補(bǔ)充和完善。而我國(guó)目前在房地產(chǎn)和金融方面的法律體系還非常不健全，所制定的規(guī)章、規(guī)程、規(guī)范等的地位也比較低，不能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)運(yùn)作在公開(kāi)、公平、公正的原則下高效、有序規(guī)范運(yùn)行。因此，盡快建立健全和完善法律法規(guī)體系是當(dāng)務(wù)之急。 在法律法規(guī)基本建立健全的前提下，抵押貸款的市場(chǎng)化運(yùn)作的重要條件就是抵押貸款本身的標(biāo)準(zhǔn)化。為此，有大量具體工作必須走在前面，包括個(gè)人金融業(yè)務(wù)服務(wù)全面普及、個(gè)人信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)范評(píng)估、統(tǒng)一的保證機(jī)構(gòu)的建立健全、抵押貸款時(shí)保證服務(wù)的完整和全面、房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)等等。只有這些工作都得到落實(shí)，抵押貸款的市場(chǎng)化才真正可以提到議事日程上來(lái)。 四、其他籌資方式的比較 ? 住房公積金 ? 儲(chǔ)蓄直接轉(zhuǎn)化為貸款 ? 依托開(kāi)發(fā)商的自有資金 ? 開(kāi)發(fā)商直接融資 第四節(jié) 抵押二級(jí)市場(chǎng)在中國(guó)的可行性 我國(guó)已將房地產(chǎn)特別是住宅業(yè)，作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，籌集資金是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵。在我國(guó)能否推行抵押貸款市場(chǎng)化運(yùn)作，是非常值得探討的，也就是討論在什么樣的具體條件下，我國(guó)可以進(jìn)行抵押貸款的市場(chǎng)化運(yùn)作？ 一、香港住宅抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展 發(fā)展迅速，創(chuàng)造了“香港”模式，比較好地實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，在回歸前后達(dá)到最高峰。 按揭貸款和期房（樓花）交易是推動(dòng)香港房地產(chǎn)發(fā)展的重要金融措施，住房抵押貸款成為金融業(yè)務(wù)的重要組成。 在香港特別行政區(qū)政府主導(dǎo)下，成立了相應(yīng)的官方機(jī)構(gòu)，來(lái)推行“第二按揭”業(yè)務(wù)。 還處在起步和試驗(yàn)階段，遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，主要是受金融風(fēng)暴和經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入長(zhǎng)期通縮影響。 二、抵押二級(jí)市場(chǎng)在中國(guó)的可行性 有人認(rèn)為，目前我國(guó)推行住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)化運(yùn)作的條件還很不成熟，抵押貸款市場(chǎng)化運(yùn)作在我國(guó)還不具備可行性。主要是因?yàn)?—— ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟 ? 法律體系不完備 ? 抵押貸款未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化 ? 缺乏積極的市場(chǎng)投資者群體 ? 金融市場(chǎng)很不成熟
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