【正文】 加大，競爭激烈。 據成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表41： 成都市1996年至2000年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表 在產品營銷上開始由粗放經營轉向集約化經營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結構調整的規(guī)劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結構調整特別是企業(yè)搬遷改造的關鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。％的家庭已經購房，居民購房呈上升趨勢。2001年全年完成國內生產總值（GDP）1491億元，％；，％，％。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產消費需求；另一方面規(guī)范了房地產企業(yè)的經營行為，提高了房地產業(yè)的市場準入門檻，促進房地產市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。 中國的房地產業(yè)在經歷了1991993年的過熱后，隨著宏觀經濟的調控進入了低谷。 綜合以上分析認為，四川房地產有限公司的“”項目建設符合國家產業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設計合理，各項報批手續(xù)齊備，項目建設條件具備，現土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。 工程建設施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。 新加坡設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。 三、項目實施進程評價 該項目經成都市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有： 成都市計委：成計投資[2000]449號“關于四川房地產有限公司、國際投資有限公司聯合開發(fā)原商品住宅項目建議書的批復”； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號《定點通知書》； 成都市計委：成計投資[2001]272號“關于四川房地產有限公司、國際投資有限公司聯合開發(fā)商品住宅項目可行性研究報告暨調整建設規(guī)模申請的批復”； 成都市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第號《國有土地使用權出讓合同》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第號《建設用地規(guī)劃許可證》； 成都市國土局：成國用2001字第號《國有土地使用證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號《建設工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號《建設工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] 號《建設工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] 號《建設工程規(guī)劃許可證》； 成都市建委：，,　 , , , ,號《施工許可證》。 “”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質情況復雜，所有建筑均采用了框架結構，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設防烈度七度。 二、項目建設內容、規(guī)模和建設方案 根據成都市計劃委員會對“”項目建設規(guī)模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。四川房地產有限公司依托這個強大的母體和借用多年來在房地產開發(fā)中積累的經驗，此次推出的“”是成都市唯一的大規(guī)模的聯排別墅和復式別墅住宅小區(qū)，也是集團決心在成都樹立的樣板工程。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與四川大學隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。該公司開發(fā)的第一個項目為“”高檔住宅小區(qū)。目 存款 貸款 備從比率上分析，%（介于良好值和平均值之間）、%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。該公司的“”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。 五、盈利能力及資產運用效率 該企業(yè)2002年9月已經實現銷售收入23650萬元，實現利潤5852萬元，%。 存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結轉部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉入經營成本部分。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數 ，說明企業(yè)有較強的付息能力。 （二）、資產負債比例分析 項 (單位:萬元) 項(單位:萬元) 項目 2000年 2001年 2002年9月 總資產 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 流動資產 17014 26678 21172 流動負債 0 10442 13482 所有者權益 2000 1356 7852 資產負債率（%） 88% 94% 63% 流動比率（%） 255% 157% 速動比率（%） 112% 77% （一）、資產負債趨勢分析： 下表是企業(yè)近三年資產負債變化趨勢(與上一年比較): 資產負債橫向變動趨勢表公司的資產負債狀況及主要經濟指標如下表： 資產負債及償債能力指標簡表 該公司在工行支行開有一般結算帳戶。 總經理：，男，39歲，碩士。開盤以來，“”已獲得2001年度“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。作為集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川 在最初的兩年主要代表集團從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。 由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金專款專用，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 通過定量計算，本項目風險等級為AA級。 ，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），銷售滾動投入 。通過選取交易實例進行分析，得出聯排別墅平均售價5391元/ m2，復式別墅平均售價4183元/ m2。綠化率53%。 通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，得出以下結論：企業(yè)所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。截止2002年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13482 萬元，所有者權益為7852萬元?，F將評估報告簡要概述如下： 一、借款人評價 四川房地產有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。項目建設條件評價 一、項目建設的必要性 二、項目建設內容、規(guī)模和建設 三、項目實施進程評價 四、項目建設條件評價 五、設計單位資質評價 六、施工、監(jiān)理單位資質評價 七、環(huán)境保護評價 第四章 概二ΟΟ三年十一月二十九日 目四川房地產開發(fā)貸款項目評估報告市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產市場分析 三、市場定位分析 四、市場預測分析 五、項目分析 第五章 概法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產開發(fā)，具有房地產三級開發(fā)資質。 四川在工行支行開有一般結算帳戶。 二、項目評價 “”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 永興村三、四組（村）二環(huán)路內側米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設計、建設、監(jiān)理單位均具有相應資質。,。%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準日。 該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經對擔保企業(yè)提供的經過審計的財務報表分析，擔保方，且全部為集團內部擔保。 　　　　　　　　　　　　第二章　借款人評價 一、借款人概況 并通過了“ 四川房地產有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。該公司于2001年1月起正式進行“”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。 二、經營者素質及管理水平 四川房地產有限公司產權明晰，制度完善，對內對外經濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。 副總經理：，男，47歲，博士。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發(fā)生。 目 2000年 2001年 2002年9月 資產增長絕對數 16390 9798 5463 增長百分比 2686% 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代集團在成都建行貸款15000 萬元，投入“花園”開發(fā)項目，2002年3月集團將“花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。 目 2000年 2001年 2002年9月 資產負債率（%） 88% 94% 63% 利息保障倍數 0 流動比率（%） 255% 157% 速動比率（%） 112% 77% 資產負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產負債率到評估日已經處于一個良好的水平，%。 （三）、資產負債增減變化原因分析： 通過對企業(yè)近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產負債簡表目 2000年 2001年 2002年9月 項 其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。下表是該企業(yè)近三年盈利指標。公司開發(fā)的“”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結轉銷售收入，故此次主要對公司 2002年9月末利潤表進行分析。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內控能力，同時也說明企業(yè)具有較強的營銷能力和償還債務的能力。 額 2000年 2001年 2002年9月 一、經營活動產生的現金流量 1 現金流入 2 0 6442 35762 現金流出 3 16002 14382 19610 經營活動產生的現金流量凈額 4 16002 7940 16152 二、投資活動產生的現金流量 5 現金流入 6 10 0 13 現金流出 7 0 137 24 投資活動產生的現金流量凈額 8 10 137 11 三、籌資活動有關的現金流量 9 現金流入 10 16400 10000 2000 現金流出 11 0 1848 16398 籌資活動產生的現金流量凈額 12 16400 8152 14398 五、現金及現金等價物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現金流量均表現為凈流入，說明企業(yè)經營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“”（按實際到帳計算）的銷售佳績。 該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。 該項目設計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯排別墅和復式別墅，聯排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數 占比例 聯排別墅A 225 10 % 聯排別墅C 239 137 % 聯排別墅E 264 164 % 聯排別墅L 298 8 % 雙復式別墅N1 160 42 % 雙復式別墅N2 185 42 % 合計 403 100% 該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和成都華宇建筑設計有限公司設計，并經成都市規(guī)劃局同意，現將規(guī)劃設計方案簡介如下： “”項目定位為高檔，由47棟三層聯排別墅、5棟四層復式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53%。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。 成都市房地產管理局：成房（2001）預售證第號、號、號、號、成房（2001）預售證第號、號《商品房預售許可證》。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設施均可直接與市政管線碰接。 成都建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結構