【正文】 加大，競爭激烈。 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表41： 成都市1996年至2000年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，％；，％，％。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。 中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1991993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。 綜合以上分析認(rèn)為，四川房地產(chǎn)有限公司的“”項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評(píng)價(jià)可行。 工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。 新加坡設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。整個(gè)施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有： 成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2000]449號(hào)“關(guān)于四川房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號(hào)《定點(diǎn)通知書》； 成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2001]272號(hào)“關(guān)于四川房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”； 成都市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第號(hào)《國有土地使用權(quán)出讓合同》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 成都市國土局：成國用2001字第號(hào)《國有土地使用證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市建委：，,　 , , , ,號(hào)《施工許可證》。 “”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。四川房地產(chǎn)有限公司依托這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與四川大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。該公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為“”高檔住宅小區(qū)。目 存款 貸款 備從比率上分析，%（介于良好值和平均值之間）、%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。該公司的“”項(xiàng)目2001年3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬元，實(shí)現(xiàn)利潤5852萬元，%。 存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) ，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。 （二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 項(xiàng) (單位:萬元) 項(xiàng)(單位:萬元) 項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（%） 88% 94% 63% 流動(dòng)比率（%） 255% 157% 速動(dòng)比率（%） 112% 77% （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(與上一年比較): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢表公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表 該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。 總經(jīng)理：，男，39歲，碩士。開盤以來，“”已獲得2001年度“成都市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)。作為集團(tuán)有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川 在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專款專用，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)。 ，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），銷售滾動(dòng)投入 。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/ m2。綠化率53%。 通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482 萬元，所有者權(quán)益為7852萬元?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡要概述如下： 一、借款人評(píng)價(jià) 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 第四章 概二ΟΟ三年十一月二十九日 目四川房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告市場評(píng)估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產(chǎn)市場分析 三、市場定位分析 四、市場預(yù)測分析 五、項(xiàng)目分析 第五章 概法人代表，注冊(cè)資本2000萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。 四川在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。,。%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日。 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。 　　　　　　　　　　　　第二章　借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 并通過了“ 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。 副總經(jīng)理：，男，47歲，博士。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)增長絕對(duì)數(shù) 16390 9798 5463 增長百分比 2686% 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代集團(tuán)在成都建行貸款15000 萬元，投入“花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)負(fù)債率（%） 88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0 流動(dòng)比率（%） 255% 157% 速動(dòng)比率（%） 112% 77% 資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，%。 （三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析： 通過對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表目 2000年 2001年 2002年9月 項(xiàng) 其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團(tuán)之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。公司開發(fā)的“”項(xiàng)目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對(duì)公司 2002年9月末利潤表進(jìn)行分析。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說明企業(yè)具有較強(qiáng)的營銷能力和償還債務(wù)的能力。 額 2000年 2001年 2002年9月 一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4 16002 7940 16152 二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 現(xiàn)金流出 7 0 137 24 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10 137 11 三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2000 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152 14398 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。“”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場競爭中，“”（按實(shí)際到帳計(jì)算）的銷售佳績。 該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 成都市政府通過對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例 聯(lián)排別墅A 225 10 % 聯(lián)排別墅C 239 137 % 聯(lián)排別墅E 264 164 % 聯(lián)排別墅L 298 8 % 雙復(fù)式別墅N1 160 42 % 雙復(fù)式別墅N2 185 42 % 合計(jì) 403 100% 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和成都華宇建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡介如下： “”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。 成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)、號(hào)、號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。 成都建筑設(shè)計(jì)有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)