【正文】 （二）經(jīng)濟適用住房貸款 ? 經(jīng)濟適用住房貸款是向房地產(chǎn)開發(fā)單位發(fā)放的用于其所開發(fā)的經(jīng)濟適用房項目建設(shè)的貸款。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的金額大、期限長，且房地產(chǎn)行業(yè)本身也易受經(jīng)濟環(huán)境和政策法規(guī)等因素的影響，所以貸款的償還和抵押權(quán)的實現(xiàn)都會面對很多不確定因素，其中蘊涵的風(fēng)險也比一般商業(yè)貸款大得多。一方面房地產(chǎn)開發(fā)工作良的環(huán)節(jié)多、經(jīng)營周期長乓且建設(shè)施工易受季節(jié)影響，因此在開發(fā)建設(shè)階段資金的周轉(zhuǎn)速度較慢，必然延長貸款的使用時呼間。 ? （ 2）金額巨大。 ? 貸款原則上采取抵押擔?；蚪杩钊擞刑幏謾?quán)的國債、存單及備付信用證質(zhì)押擔保方式，擔保能力不足部分可采取保證擔保方式。 ? （ 4）公共設(shè)施配套工程所需的資金。 ? 凡經(jīng)批準經(jīng)營城鎮(zhèn)土地開發(fā)及商品房建設(shè)的企業(yè)，擁有一定的自有資金，具有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度，能夠獨立承擔民事責任，并經(jīng)主管機關(guān)核準登記，取得了法人資格并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，均可向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。 與專業(yè)銀行 (比如投資銀行 、 政策性銀行 、住房儲蓄銀行 )相比 ， 商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)更綜合 ，功能更全面 ， 可以為客戶提供幾乎所有的金融服務(wù) 。 ? 3．房地產(chǎn)三級市場貸款 房地產(chǎn)三級市場是指投入使用后的房地產(chǎn)交易市場，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式所構(gòu)成的市場，即在房地產(chǎn)二級市場上購得房屋的購房者再次出售所購房屋的市場，如二手房市場。 按照貸款相對應(yīng)的房地產(chǎn)市場的級別分類 ? 1．房地產(chǎn)一級市場貸款 在中國，房地產(chǎn)一級市場專指通過招標、拍賣、掛牌的方式進行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的市場。 （ 2）土地開發(fā)貸款。 ? 土地儲備貸款的主要用途包括支付 征地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費 等。 本章目錄 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)信貸概述 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義與分類 ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)信貸概述 ? 一、房地產(chǎn)信貸的含義 ? 二、房地產(chǎn)信貸的分類 一、房地產(chǎn)信貸的含義 ? 房地產(chǎn)信貸的含義： ? 廣義：指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費和管理活動中涉及的各類貸款。 ? 狹義：指與房地產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款和商業(yè)用房貸款。土地儲備貸款的借款人是政府土地儲備機構(gòu)。 （ 3）土地儲備貸款。在該市場中，主要的房地產(chǎn)貸款種類包括土地儲備貸款和土地開發(fā)貸款。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義與分類 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的概念 ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的類別 ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的分類 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的概念 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款 。 而專業(yè)銀行只集中經(jīng)營指定范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)和提供專門服務(wù) 。 2．貸款用途 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款主要用于 墊付城市綜合開發(fā)、商品房開發(fā)、土地開發(fā)以及舊城改造 等項目所需的生產(chǎn)性流動資金，具體包括： ? （ 1）開發(fā)前期所需占用的資金，例如總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、水文地質(zhì)勘察測繪費等。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建設(shè)向市場銷售、出租的房地產(chǎn)項目的貸款，包括居住用房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、商品房配套工程貸款。 ? 1．貸款用途 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款用于所開發(fā)項目的土地使用及拆遷補償、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝以及公共配套設(shè)施等發(fā)生的費用支出。房地產(chǎn)開發(fā)的過程復(fù)雜，涉及規(guī)劃許可、土地征用、拆遷補償、市政配套以及施工建設(shè)等若干環(huán)節(jié)，因此開發(fā)成本高且資金占暑用量大，少則幾千萬元，多則數(shù)十億元。另一方面，在經(jīng)營銷售階段，資金往在往都是分期、分批逐步回日收的，因而貸款資金的歸還速度也比較緩慢。 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的分類 ? （一）商品住房開發(fā)貸款 ? （二）經(jīng)濟適用住房貸款 ? （三）商業(yè)用房尹發(fā)貸款 ? （四）土地開發(fā)貸款 （一）商品住房開發(fā)貸款 ? 商品住房開發(fā)貸款是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于其所開發(fā)的商品房項目建設(shè)的貸款。 知識鏈接：經(jīng)濟適用房 ? 1994年由建設(shè)部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財政部聯(lián)合發(fā)布的 《 城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法 》 指出，經(jīng)濟適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家住宅建設(shè)標準（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅，該類住房的價格按建設(shè)成本確定，建設(shè)成本包括征地拆遷費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、物業(yè)的管理費。商業(yè)用房是指各類從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，其中寫字樓和商 場是最為人們熟悉的商業(yè)用房。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批 ? 四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放與財務(wù)監(jiān)督 開發(fā)貸款定義 ? 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款 是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于 房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。 ? （ 3）借款人經(jīng)工商部門辦理了年檢手續(xù)，并持有人民銀行貸款卡。 ? （一）借款資格 ? 2．項目應(yīng)具備的條件 ? （ 1）申請貸款項目自有資金比例已經(jīng)達到了項目總投資的 35%或以上，后續(xù)建設(shè)資金來源落實，無長期拖欠建筑工程款的情況。 ? （ 4）環(huán)保手續(xù)齊備。 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （一）借款資格 ? ? （ 1）提供虛假材料或故意隱瞞重要事實，如提供虛假的財務(wù)報告 ? （ 2）連續(xù) 3年虧損或經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量為負 ? （ 3）騙取、套現(xiàn)貸款牟取非法收入的 ? （ 4）違反國家規(guī)定將貸款從事股本權(quán)益性投資的 ? （ 5）已在借款銀行同一轄區(qū)內(nèi)的同級分支機構(gòu)取得貸款的 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì) ? ： （ 1）注冊資本不低于 5000萬元； （ 2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 5年以上； （ 3 ）近 3年房屋建筑面積累計竣工 30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4 ）連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率達 100％； （ 5 ）上一年房屋建筑施工面積 15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 6 ）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 20人，持有資格證書的專職會計人員不少于 4人； （ 7 ）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； （ 8 ）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了 《 住宅質(zhì)量保證書 》和 《 住宅使用說明書 》 制度； （ 9 ）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （三）貸款申請材料 ? （ 1）法人營業(yè)執(zhí)照副本、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件； （ 2）國稅稅務(wù)登記證復(fù)印件； （ 3）公司章程復(fù)印件； （ 4）法人代表身份證復(fù)印件； （ 5）驗資報告復(fù)印件； （ 6） 董事會成員和主要負責人、財務(wù)負責人名單和簽字樣本； （ 7） 前三年財務(wù)審計報告及近期財務(wù)報表。 ? （ 4）項目預(yù)算報告 ? （ 5）建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、建筑工程施工許可證復(fù)印件、國有土地使用證復(fù)印件 ? （ 6）環(huán)境評價報告表的批復(fù) ? （ 7） 土地出讓合同復(fù)印件 ? （ 8）房屋所有權(quán)證復(fù)印件 ? （ 9）施工合同及監(jiān)理合同復(fù)印件 ? （ 10）項目情況介紹及銷售計劃 ? （ 11）銷售許可證 ? （ 12） 土地出讓金及工程款支付發(fā)票復(fù)印件 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （三）貸款申請材料 ? ? 抵押物清單、抵押物估價報告、有關(guān)抵押物的產(chǎn)權(quán)文本以及保險單等。會談應(yīng)當側(cè)重收集關(guān)于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的思路和內(nèi)部管理的狀況，從而獲取對借款企業(yè)高層管理者的感性認識。這些媒介包括雜志、書籍、報刊、專著、網(wǎng)上資料嗽及政府部門的會議精神、政策法規(guī)等。 ? 貸款經(jīng)辦人員必須把來自多種渠道和調(diào)查方式的企業(yè)相關(guān)信息魚加以整合，使其能夠相互印證，從而全面客觀地對企業(yè)進行評價。 ? （ 3）確認董事會決議。 ? （ 7）調(diào)查去也真實借款目的，防范貸款詐騙。 ? （ 4）對借款企業(yè)尚未結(jié)算的貸款情況進行摸底，若有不良貸款記錄的要認定數(shù)額及成因；沒有不良記錄的，要掌握企業(yè)總的貸款數(shù)額和其他銀行授信情況，防止貸款被挪用歸還其他銀行的貸款。 ? （ 4）對該筆貸款業(yè)務(wù)能為商業(yè)銀行帶來的各種收益以及隨之而來的風(fēng)險和成本進行全面的調(diào)查、分析和預(yù)測。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報告的撰寫（十個部分） ? ? 借款人的資信情況，特別是其在各家銀行的貸款額度、還款記錄是十分重要的信息。除此之外，還要關(guān)注該企業(yè)的財務(wù)管理和經(jīng)濟核算制度是否健全，特別是通過近三年和最近一期的財務(wù)報表估算其運營能力、盈利狀況及還本付息能力，并在此基礎(chǔ)上對企業(yè)進行信用評級。 ? 銷售前景矢分析包括： （ 1）目標客戶群； （ 2）銷（預(yù)）售方案：介紹項項目銷（預(yù)）售時間表、銷售方式和銷售收入預(yù)測； （ 3）結(jié)論； 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報告的撰寫（十個部分） ? ? 此部分應(yīng)當包括銀行對項目總投資、投資構(gòu)成及來源的評估結(jié)果；項目資本金的落實情況；在各家銀行申請的貸款金額、比重、用途、期限、利率：投資進度；貸款的用款計劃五個部分。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報告的撰寫（十個部分） ? ? 屬于保證擔保的，需要介紹保證人的基本情況，包括注冊資本金、主營業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況、資產(chǎn)負債情況、保證能力以以及與借款人之間的關(guān)系。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報告的撰寫（十個部分） ? ? 說明是否同意提供貸款，明確貸款金額、期限和利率，最后是其他附加條件。 ? 貸款批準后，由調(diào)查部門辦理貸款坎發(fā)放手續(xù)；貸款未獲批準的，審查部門或簽批人要說明理由，同時將有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門。 ? （ 2）負責初審貸款資料格式與內(nèi)容的準確性、合法性，上報材料中有關(guān)借款合同、協(xié)議填寫內(nèi)容的完整性、準確性與合法性。 ? （ 6）初審貸款金額、用途、期限、利率、擔保方式等是否合理，還款來源是否有保障，提出對貸款方式、金額、期限、利率的審核意見。 ? （ 3）復(fù)審貸款及其健他授信是否符合國家金融政策和本行信貸管理方面的規(guī)章制度要求。 ? （ 1）審查貸款是否符合國家信貸政策及銀行內(nèi)部的有關(guān)規(guī)章制度，在貸款審查委員會的審查意見基礎(chǔ)上進行決策。具體流程如下。 ? 第四，若屬于住房開發(fā)項目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放貸款前與借款人就該貸款項目售后的一攬子住房抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂合作協(xié)議。借款人自主支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶后，由借款人自主支付給符合合合同約定用途的借款人交易對手。 ? 廣義，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估不僅包括財務(wù)效益評估和國民經(jīng)濟效益評估，還應(yīng)當包括借款人信用評估、抵押評估以及貸款項目風(fēng)險評估。具體表現(xiàn)在： ? 首先，評估主體不同。房地產(chǎn)項目評估的成果 —— 可行性研究報告，是申請貸款的必備材料之一，是貸款調(diào)查人員與審批人員的重要參考文件。 ? 2能力 (Capacity)指顧客或客戶的償債能力 ,即其流動資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量以及與流動負債的比例。 ? 由企業(yè)管理人員親自對客戶進行調(diào)查 ,廣泛收集有關(guān)情報 ,上門登記來取得直接信息、通過專門的信息機構(gòu)或是從其他企業(yè)對該客戶的評價獲取間接信息。 ? 通過對客戶進行信用等級管理企業(yè) ,可以對不同信用等級的客戶投入不同的人力和物力 ,采取不同的服務(wù)方式和給予不同的信用額度 ,促進企業(yè)銷售額的增長和信用風(fēng)險的降低 ,同時也為公司積累了一批優(yōu)質(zhì)的客戶。 ? 對借款企業(yè)素質(zhì)評估主要是調(diào)查、了解借款企業(yè)的法人代表及公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員經(jīng)歷、業(yè)績、信譽和能力，并對其經(jīng)營管理水平加以評價。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評估 ? （三）評估手段 ? 項目評估的資信評估手段是指銀行等金融機構(gòu)對申請借款企業(yè)進行的客戶信用評級。而項目財務(wù)評估則是主要針對項目本身進行的評估與預(yù)測，如通過對項目本身的開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得出項目本身的總投資利潤率、自有資金利潤率、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標；根據(jù)償還貸款的資金來源和還款方式，對項目回收期及還款能力做出預(yù)測。而貸款客戶的信用評級一般只有一個，也就是說借款