【正文】 售價、租金和租售情況進行分析。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估：要通過對開發(fā)項目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項目采取出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長租)、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。（1）房地產(chǎn)投資環(huán)境評估。（5）項目建設(shè)的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估。如果是經(jīng)濟適用住房項目，還要審核項目是否列入國家建設(shè)計劃和信貸指導(dǎo)計劃。要調(diào)查項目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及建行信貸投向政策等。（2）對借款人及項目主要關(guān)系人的資信評估，應(yīng)按照客戶信用評級有關(guān)要求，在對借款人、項目主要關(guān)系人進行客戶評價的基礎(chǔ)上，從客戶信用評級報告中摘錄有關(guān)內(nèi)容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營情況、財務(wù)情況、評信狀況等。 客戶信用評級在充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)類貸款客戶特點的基礎(chǔ)上，參照本手冊第三篇第一章《客戶信用評級》的相關(guān)規(guī)定辦理。項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設(shè)計以及批準文件等是否完備、有效；（1）貸款項目是否列入國家或地方政府的建設(shè)計劃；（2）經(jīng)濟適用住房是否列入國家經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設(shè)計劃；（3）有無《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工許可證》；（4）土地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)是否辦妥，科研機構(gòu)、大專院校、文化團體和衛(wèi)生醫(yī)療單位利用自有土地自建經(jīng)濟適用房的，是否擁有劃撥土地的《國有土地使用證》；（5）開發(fā)項目的文件是否完整、真實、有效，是否能進行實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)；（6）貸款項目有無《商品房屋銷（預(yù)）售許可證》；借款開發(fā)的項目是否具備房屋預(yù)（銷）售條件，其預(yù)（銷）售前景是否良好；（7）自有資金投入是否已經(jīng)達到貸款項目總投資35%以上；科研院所、大專院校、文化團體和衛(wèi)生機構(gòu)用自有土地自建經(jīng)濟適用住房的，是否擁有項目總投資20%以上的自籌資金；（8）貸款項目承建人與借款申請人是否相符；（9）貸款項目與《中國建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)申請書》中的用途是否一致；（10）申請政策性房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的借款人是否提供了住房資金管理中心出具的委托我行貸款的文件。如已獲得《商品房屋銷（預(yù)）售許可證》等文件，也應(yīng)同時提供；、資料；；，還應(yīng)提供經(jīng)有權(quán)部門批準的可用于還款的其他資金來源證明。 期限及利率房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般為1—3年（含），土地儲備貸款最長為2年，高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款最長為10年。房地產(chǎn)市場化程度高，房地產(chǎn)經(jīng)營機制較健全，財產(chǎn)抵（質(zhì)）押、招標(biāo)、拍賣、掛牌出售、權(quán)屬登記等行為規(guī)范。土地儲備貸款的對象為政府土地儲備機構(gòu)，即經(jīng)縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的法人機構(gòu)，包括政府土地儲備中心和承擔(dān)政府土地儲備職能的企（事）業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款概述作者：日期：第六章 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款 概述 定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于土地一級開發(fā)、房屋建造過程中所需建設(shè)資金的貸款，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 條件 借款人條件借款人除符合本手冊第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》，還應(yīng)具備下列條件：：（1）應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門核準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或具有承擔(dān)貸款項目開發(fā)建設(shè)的資格；（2）如接受其他單位委托進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還要求與業(yè)主單位正式簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程合同。房地產(chǎn)市場容量大，具有良好的發(fā)展前景，土地有一定的升值潛力；（2）對所轄城區(qū)土地一級市場具有較高的壟斷經(jīng)營地位，所經(jīng)營土地納入近期開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，列入政府土地儲備決策機構(gòu)制定的年度計劃，并持有相應(yīng)地塊的收購、儲備和出讓前期工作的批文，具有土地儲備機構(gòu)自身資金總體安排計劃；所收購、儲備和擬出讓的土地主要用于經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)，地段區(qū)位較好；所從事土地收購、儲備和出讓前期工作等經(jīng)營活動符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策；（3）具有與所經(jīng)營的土地收購、儲備和出讓前期工作業(yè)務(wù)量相匹配的資本金或?qū)Ｓ没?，實行統(tǒng)收統(tǒng)支的政府土地儲備中心應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)卣?，能夠根?jù)土地儲備量的增加從土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加資本金或?qū)Ｓ没?。貸款利率及計結(jié)息方式：應(yīng)根據(jù)中國人民銀行和中國建設(shè)銀行的有關(guān)定價政策確定，并在借款合同和貸轉(zhuǎn)存憑證中載明。，還應(yīng)提供與業(yè)主單位正式簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程合同；，還應(yīng)提供住房資金管理中心出具給貸款行的委托貸款通知書。（11）申請土地儲備貸款的借款人，是否提供機構(gòu)縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關(guān)文件。 業(yè)務(wù)評價對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目應(yīng)進行評估，對已授予一般授信額度的客戶或貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項目總投資50%以下的房地產(chǎn)貸款項目，可進行簡要項目評估。（3）對所評估的貸款項目，須針對項目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪制項目有關(guān)各方關(guān)系樹形圖，并作文字說明。（3）項目建設(shè)條件評估。（4）項目建設(shè)實施進程評估。要調(diào)查項目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。要了解項目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、自然資源等方面的情況，調(diào)查項目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)服務(wù)條件等方面情況；預(yù)測國家及地方的經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度以及本項目對周邊環(huán)境的影響。（4）房地產(chǎn)市場狀況評估，應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進行，具體內(nèi)容包括：①供求狀況分析。③成本分析。⑤項目銷售前景分析。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于該項目日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流動資產(chǎn)和流動負債的差額分攤到該項目的部分。（2）房地產(chǎn)項目前期工程費用應(yīng)包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施) 的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準估算。房地產(chǎn)項目的資金來源通常包括自有資金、預(yù)租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。對以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或土地使用權(quán)作價出資的非債務(wù)類資金進行評估，主要審查是否經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，估價方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定。評估銀行貸款，重點考察借款人獲得除我行貸款以外的其他金融機構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國家和我行有關(guān)規(guī)定。項目評估時應(yīng)對房地產(chǎn)項目經(jīng)營方案、各項基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的確定進行認真、細致、科學(xué)的預(yù)測和審查，并說明確定的理由和依據(jù)。（4）經(jīng)營成本與費用估算。（6）經(jīng)營成本是指經(jīng)營（包括出售、出租、自營）房地產(chǎn)產(chǎn)品時，由開發(fā)產(chǎn)品成本分攤至當(dāng)期的開發(fā)產(chǎn)品成本及當(dāng)期經(jīng)營所需的運營費、管理費等。（8）修理費用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。①租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。分析審查確定收款方式是否應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。（12）《損益表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率等評價指標(biāo)。④財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利水平，計算公式為： IRR 財務(wù)內(nèi)部收益率（14）貸款償還能力分析，應(yīng)計算貸款償還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等指標(biāo)，分析判斷項目的貸款償還能力。亦即以項目建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費及其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時間。④采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時，須關(guān)注借款人償還目前已有負債的能力；充分考慮信貸項目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負債。本息保障倍數(shù)的計算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測，則，本息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/（當(dāng)年到期的貸款本金+當(dāng)年財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出）若沒有做現(xiàn)金流量預(yù)測，則，本息保障倍數(shù)=〔凈利潤+折舊+攤銷+財務(wù)費用（應(yīng)收及預(yù)付款項增加+存貨增加應(yīng)付及預(yù)收款項增加）〕/（當(dāng)年到期的貸款本金+財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出）房地產(chǎn)項目不確定性分析應(yīng)分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能對貸款償還帶來的風(fēng)險。（1）盈虧平衡點分析。對利用外資達投資總額30％以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析。（2）相關(guān)效益評估?？疾祉椖繛槲倚袔淼闹虚g業(yè)務(wù)收入的增長，如代理房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款抵押物保險業(yè)務(wù)收入等，對政策性住房信貸業(yè)務(wù)的影響。①保證措施評估，主要對保證人的主體資格和償債能力進行分析。主要分析保證人的資信、財務(wù)狀況，進行代償能力現(xiàn)實狀況評估和代償能力變動趨勢分析，計算和分析保證限額、保證率指標(biāo)。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權(quán)機構(gòu)批準，以共有財產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對該財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。主要審查抵押物的評估機構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)建設(shè)銀行認可；評估報告是否合法、真實、科學(xué)；評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時間是否接近評估基準日，是否在評估有效期內(nèi)。主要審查出質(zhì)人是否是依法對質(zhì)押財產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人一致，質(zhì)押是否經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、公司董事會等有權(quán)機構(gòu)批準，以共有財產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對該質(zhì)押財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)的評估機構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)建設(shè)銀行認可；評估報告是否合法、真實、科學(xué)；評估物與質(zhì)押財產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押的時間是否接近評估基準日，是否在評估有效期內(nèi)。（3）應(yīng)對貸款項目提出最終評估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。（1）項目基本情況 (說明項目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開發(fā)期)。（1）項目投資環(huán)境評估（主要對項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r，以及項目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物業(yè)配套的計劃和進度等情況進行分析）。③項目競爭能力分析（與本區(qū)域同類項目做比較，本項目的優(yōu)勢與劣勢）。（2）項目資金來源評估。（4）項目投融資計劃評估。（2）貸款擔(dān)保措施評估。 撰寫調(diào)查評價報告信貸人員根據(jù)對借款人調(diào)查評估結(jié)果撰寫調(diào)查評價報告。在貸款支用時，要特別注意以下問題：1. 嚴格按照項目建設(shè)的工程進度付款；2. 要求借款人提供工程建設(shè)合同、建設(shè)單位的付款通知書、材料供應(yīng)合同、設(shè)備采購合同等有關(guān)文件，作為支用貸款的依據(jù)；3. 借貸雙方約定我行貸款與其他資金按比例投入開發(fā)建設(shè)項目的，應(yīng)審核其他資金投入的落實情況。 貸后管理 貸后檢查參照本手冊第三篇第五章《信貸資產(chǎn)檢查》的要求進行。 附件361 評估報告編號： 項目代碼： 借款人代碼： 中國建設(shè)銀行 （項目名稱）房地產(chǎn)貸款項目評估報告參考格式（評估報告完成日期： 年 月 日）分（支）行(部)： 經(jīng)辦分行(處)： 評估認定行公章年 月 日直接評估人(評估小組成員)姓名: 所在單位： 職稱: 姓名: 所在單位： 職稱: 姓名: 所在單位： 職稱: …評估審查人姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱: 姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱: ……評估審定人姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱: ……(本頁姓名打印)聲 明 與 保 證我們在此聲明與保證：此報告是按照《中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款項目評估暫行辦法》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。（并據(jù)此填列《項目總投資估算表》）簡述項目的資金籌措方案：該項目總投資__萬元，其中自有資金 萬元，預(yù)租售收入__萬元，銀行貸款__萬