【正文】 經(jīng)營管理?xiàng)l例 （ 1998） 投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，對投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金。 普通股＞優(yōu)先股＞債券 （ 2）限制條件多。 （ 3）增強(qiáng)信用。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 =稅后利潤 法定盈余公積 可分配利潤（可分配利潤包括：彌補(bǔ)以前年度虧損+優(yōu)先股股利 +任意盈余公積金 +普通股股利等） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 ?企業(yè)折舊資金 ?通過發(fā)行股票籌集的資金 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)股份有限公司 可通過下列方式籌集資本金： ?注冊資本金的籌集 ?資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金 ?經(jīng)股東大會(huì)同意將未分配利潤轉(zhuǎn)增為資本金 ?發(fā)行股票籌集資金 ?首次公開發(fā)行股票（ IPO）并上市 ?上市公司發(fā)行新股（股權(quán)再融資） ?非上市公司公開發(fā)行股票 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) （ 1）永久性。 ?法定（盈余）公積金：提取稅后利潤 10%列入法定公積金，累計(jì)額達(dá)到公司注冊資本 50%以上的，可以不再提取。 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作過程中，隨著投資主體及投資額的變化，其資本金也處于變化之中，當(dāng)企業(yè)實(shí)有資金比注冊資金增加或減少 20%以上時(shí)，需進(jìn)行變更登記。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，歸房地產(chǎn)企業(yè)支配的各種自有資金。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 資本公積金是指由投資者投入及資產(chǎn)本身或其他原因形成的權(quán)益收入 ，所有權(quán)歸屬于投資者，但不構(gòu)成實(shí)收資本（注冊資本范圍）的那部分資本，與企業(yè)經(jīng)營取得的收益無關(guān) 。法定公積金轉(zhuǎn)為資本時(shí)，留存不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊資本的 25%。 股本沒有固定的到期日，無須償還本金，是公司的永久性資本。 股票籌資可為利用更多的債務(wù)籌資提供支持。 （ 3）發(fā)售新股票，增加新股東，一方面可能會(huì)分散公司的控制權(quán)，另一方面會(huì)降低普通股的每股凈收益，甚至?xí)绊懝镜氖兄岛桶l(fā)展?jié)摿?。在?xiàng)目總投資中，必須擁有一定比例的資本金 。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 公司融資方式下的項(xiàng)目資本金，來自于公司的自有資金，包括： ?企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金 ?未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項(xiàng)目的資金 ?企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn) ?企業(yè)增資擴(kuò)股 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 又稱為項(xiàng)目融資。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （項(xiàng)目）貸款 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需而申請的貸款，不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，貸款的期限較短。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件： ?項(xiàng)目資本金比例； ?項(xiàng)目已取得 “ 四證 ” 。 CC 短期債務(wù)支付能力和長期債務(wù)償還能力很差；受內(nèi)外不確定因素的影響，企業(yè)經(jīng)營困難，支付能力很困難，風(fēng)險(xiǎn)很大。 BBB B 短期債務(wù)的支付能力和長期債務(wù)的償還能力較強(qiáng)；企業(yè)經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營與發(fā)展易受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。 ?AAA、 AA、 A和 BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級其對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為 80％、 70％、 60％和 50％。 ?AA級以下企業(yè)擔(dān)保的為 100％。 貸款綜合評價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。 ?中長期貸款期限在 1年以上不滿 3年為 120％。 貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度： ＝ 50％ 120％ 50％ 60％＝ 18%＜ 60% 銀行可以發(fā)放貸款。 1994年建設(shè)部制定發(fā)布的《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 第二條： “ 本辦法所稱 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。當(dāng)初的目的主要是為了拉動(dòng)內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金進(jìn)入的門檻。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 ；未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?預(yù)收款 ?訂金（ ≠定金， 其作用主要在于融資 ） ?一次性付款 ?分期付款 ?首付款 +按揭貸款 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （公司）債券的內(nèi)涵 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （公司）債券的內(nèi)涵 ?企業(yè)債券 《 企業(yè)債券管理?xiàng)l例 》 （ 1993年） ：企業(yè)債券，是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。 《 公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法 》 （ 2023）： 本辦法所稱公司債券，是指公司依照法定程序發(fā)行、約定在一年以上期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。 但實(shí)際操作中，債券的發(fā)行價(jià)格常常脫離它的面值，因?yàn)橘Y金市場上的利率是經(jīng)常變化的。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行 10000份面值為 1000元的債券，期限為 3年，年利率為 10%，付息方式為每年計(jì)息一次，發(fā)行時(shí)市場利率為 8%，試計(jì)算單位面值債券的發(fā)行價(jià)格。 債券持有人無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營管理事務(wù)。 債券有固定的到期日，并定期支付利息，無論企業(yè)經(jīng)營如何都要償還。 利用債券籌資在數(shù)額上有一定限度。另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金 ,即房地產(chǎn)抵押基金 ,該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產(chǎn)。 ? 美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分 ,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金 ,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。 有限合伙制房地產(chǎn)投資基金 ? 一般由一個(gè)負(fù)無限責(zé)任的普通合伙人 (基金管理公司 )和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的合伙人 (基金投資者 )組成 ,主要以私募的方式募集資金 ,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。 ? 從國際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trust,簡稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的 REITs可免征所得稅和資本利得稅， REITs開始成為美國最重要的一種金融工具。 ? 從本質(zhì)上看， REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。因此， REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。 ?權(quán)益資金報(bào)酬是稅后支付，故無減稅效應(yīng)。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 普通股股利不是確定的，故很難準(zhǔn)確估計(jì)出普通股的資本成本。 固定成長股票 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 留存收益由企業(yè)稅后凈利潤形成，企業(yè)使用這部分資金的最低成本應(yīng)該與普通股資本成本相同，惟一的差別就是留存收益沒有籌資費(fèi)用。 ?衡量一個(gè)企業(yè)的籌資成本，需要對各種資金的成本進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，求得綜合資金成本。 ?邊際資金成本是企業(yè)投資新項(xiàng)目進(jìn)行追加籌資時(shí)必須考慮的問題。 企業(yè)為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益，通常會(huì)加大債務(wù)籌資，如果企業(yè)的經(jīng)營收入不足以償付負(fù)債本息，可能使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。 ? 美國是世界上最早成