【正文】 ）促進(jìn)建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設(shè)進(jìn)度 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制 一、可研階段成本控制的工作重點(diǎn) 主講內(nèi)容： 二、設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 三、 招標(biāo)階段成本部門(mén)的其他控制重點(diǎn) 四、 合同履約階段成本控制重點(diǎn) 五、三邊工程成本如何控制 六、變更洽商控制的重點(diǎn) 七、施工索賠管理 八、如何實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)控制 九、竣工結(jié)算階段成本控制重點(diǎn) 十、總公司、項(xiàng)目公司成本管理體系 一、 可研階段成本控制的工作重點(diǎn) ? 可行性研究：運(yùn)用多種科學(xué)手段綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在財(cái)務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評(píng)價(jià)，及工程項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) 通用的標(biāo)準(zhǔn)圖 、 通用圖和復(fù)用圖 。 各專(zhuān)業(yè)在保證使用功能的前提下 ， 按分配的投資限額控制設(shè)計(jì) ， 嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更 。這里的價(jià)值，指的是反映費(fèi)用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價(jià)值＝功能／成本，即“ V＝F/C” 。 （ 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范 、 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 、 工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措 。 建筑造價(jià)構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價(jià)占總造價(jià)的比值 。 層高 。 高層建筑可以節(jié)約用地 ， 節(jié)約市政投資 。 合理安排建筑的單元組合 ， 能提高設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)效果 ， 單元組合數(shù)可以影響山墻 、 基礎(chǔ) 、 屋面等部位的造價(jià) 。 框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價(jià)最高 ， 框架結(jié)構(gòu)體系次之 ，磚混結(jié)構(gòu)造價(jià)最低 。 設(shè)計(jì)階段成本控制案例 (二 ) ? 房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段的成本控制流程 一、重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。 例如 ， 要研究轎車(chē)進(jìn)入家庭后住宅市場(chǎng)如何升級(jí)的問(wèn)題 。 ? 豎向設(shè)計(jì)要因地制宜 ， 依山就勢(shì) ， 避免大填大挖 ， 增加土石方和基礎(chǔ)工程費(fèi)用 。 住宅的總體平面布臵應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營(yíng)造 ， 平均分配景觀 。 建筑風(fēng)格的策略應(yīng)注意以下幾方面： 1) 建筑風(fēng)格應(yīng)處理好與周邊建筑 、 周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系； 2) 目前建筑風(fēng)格仍然不是購(gòu)房者考慮的重點(diǎn)因素 ， 但隨著居民收入水平的提高 ， 必然會(huì)在這方面提出更高的要求； 3) 建筑風(fēng)格的選擇：普通居民更傾向于接受 “ 有豪華氣氛 ” 的住宅 ，尤其是 “ 歐式 ” 風(fēng)格接受程度較高 ， 而對(duì)開(kāi)發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號(hào)不太敏感；而收入水平高 、 知識(shí)層次高的購(gòu)房者一般會(huì)對(duì)建筑風(fēng)格有更高的要求 。 在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)：對(duì)不同設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，向設(shè)計(jì)人員提出成本建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)。 三、建立項(xiàng)目成本的后評(píng)價(jià)制度。 經(jīng)濟(jì)上：動(dòng)態(tài)地比較投資的計(jì)劃性和實(shí)際性 ， 嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用的支出 ， 采取對(duì)投資節(jié)約的有力獎(jiǎng)勵(lì)措施 ， 鼓勵(lì)公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等 ， 把項(xiàng)目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中 。 發(fā)動(dòng)廣大職工參與成本管理 ， 把成本管理納入崗位責(zé)任制 ， 并做到責(zé) 、 權(quán) 、 利結(jié)合 。 ① 固定價(jià)：固定總價(jià) 、 固定單價(jià) ② 可調(diào)價(jià)：可調(diào)總價(jià) 、 可調(diào)單價(jià) ③ 成本加酬金：成本加固定百分比酬金 、 成本加固定金額酬金 、 成本加獎(jiǎng)罰 、 最高限額成本加固定最大酬金 各種合同價(jià)格的適用條件 固定總價(jià)：發(fā)承包雙方均不能以工程量 、 設(shè)備和材料價(jià)格 、 工資等變動(dòng)為理由 ， 提出對(duì)總價(jià)調(diào)值的要求 。 2） 純單價(jià)：適用于沒(méi)有施工圖 ， 工程量不明 ， 卻急需開(kāi)工的緊迫工程 。 成本加酬金：直接成本費(fèi)由發(fā)包方實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo) ， 給承包方相應(yīng)報(bào)酬 。 2） 成本加固定金額酬金 3） 成本加獎(jiǎng)罰 4） 最高限額成本加固定最大酬金 影響合同計(jì)價(jià)方式選擇的因素 1）項(xiàng)目的復(fù)雜程度 2）工程設(shè)計(jì)工作的深度 3）工程施工的難易程度 4）工程進(jìn)度要求的緊迫程度 四、 合同履約階段成本控制重點(diǎn) 控制措施： ① 組織措施：職能部門(mén) 、 專(zhuān)業(yè)分工；編制計(jì)劃和工作流程圖 。 控制重點(diǎn) 1 ） 工程計(jì)量：支付中最關(guān)鍵環(huán)節(jié) ， 承包人提報(bào) ， 工程管理現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量 ， 成本或財(cái)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核 ， 計(jì)算方法按合同約定或統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則 ， 如混凝土量的計(jì)算 ， 不計(jì)損耗 ， 不扣鋼筋含量 ， 潤(rùn)管費(fèi)不得另計(jì) 。 4 ） 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和工程洽商管理：制定考核指標(biāo) ， 嚴(yán)格審批流程和分級(jí)授權(quán) 。 國(guó)家或企業(yè)一般不主張三邊工程 。 ? 2） 明確文件簽署人的權(quán)限：一切工程 、 技術(shù)及經(jīng)濟(jì)文件 ， 必須按照不同額度按責(zé)任 、 權(quán)限授權(quán) 。 對(duì)于被替代的圖紙等資料 ， 應(yīng)將被替代出的圖紙保存好 ， 以便于核對(duì)及發(fā)生返工時(shí)計(jì)算工程量， 建立資料臺(tái)帳 。 無(wú)論甲方還是乙方提出的工程變更洽商均應(yīng)按不同授權(quán) ， 執(zhí)行程序和時(shí)限會(huì)簽 。最好做到經(jīng)濟(jì)文件簽署后再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)洽商及簽證實(shí)施工作 。 ②承包人要求的設(shè)計(jì)變更： 承包人不得因施工方便而要求對(duì)原工程設(shè)計(jì)進(jìn)行變更 未經(jīng)同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔(dān)費(fèi)用，并賠償發(fā)包人的損失，延誤的工期不予順延。 ⑥凡導(dǎo)致費(fèi)用大幅上升，應(yīng)嚴(yán)格控制 ? 變更價(jià)款的確定 ①合同中已有的，按原價(jià)格執(zhí)行 ②合同中有類(lèi)似的，參照?qǐng)?zhí)行 ③沒(méi)有適用或類(lèi)似的，協(xié)商執(zhí)行 ? 洽商控制重點(diǎn) 制定內(nèi)部洽商考核指標(biāo)，分解到各專(zhuān)業(yè)或?qū)ｍ?xiàng)工程上； 嚴(yán)格內(nèi)部審核程序，一般執(zhí)行部門(mén)提報(bào)，相關(guān)部門(mén)（技術(shù)、工程、招標(biāo)、成本）審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審批，凡不涉及費(fèi)用增加可適當(dāng)放松； 完善合同管理，制定洽商費(fèi)用一定額度內(nèi)由承包人承擔(dān)，超過(guò)部分只支付直接費(fèi)和稅金； 分級(jí)審批權(quán)限； 七、施工索賠管理 ? 概念及特征 ? （ 1）概念：因?qū)Ψ截?zé)任，造成損失，給予賠償或補(bǔ)償。 ② 停工損失中 ， 不應(yīng)以日工費(fèi)計(jì)算 。 有資料分析 ， 設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的 1%以下， 但正是這小于 1%的費(fèi)用 ， 對(duì)工程造價(jià)的影響度卻占到 75%。 ? 工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死 ， 尤其是地下工程如基礎(chǔ)工程 ， 排除地下障礙 ， 抽水 ， 機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)費(fèi) 、 塔吊安拆等費(fèi)用在招標(biāo)階段就確定下來(lái) ， 以免日后結(jié)算時(shí)糾纏不清 。 ? 中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn) 、 細(xì)致 ， 工期應(yīng)合理 ， 盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象 。 對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購(gòu)材料和設(shè)備要列出規(guī)格 、 品牌 、 廠家和品質(zhì)要求清單 。 如果由于變更導(dǎo)致投資增加超過(guò)某一額度時(shí) ,要由投資人批準(zhǔn)才能實(shí)施 。 一道工序施工完 ， 時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)容易忘記 ， 如果第二道工序又將其覆蓋 ， 客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無(wú)法證實(shí) 。 簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理 ， 審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定 ， 經(jīng)辦人員不得隨意變通 。 ? 根據(jù)規(guī)定套用定額 ， 根據(jù)實(shí)際施工工藝對(duì)定額進(jìn)行必要的換算 ， 尤其在鋼結(jié)構(gòu)工程和精裝修工程中 ， 如： B2－ 415全隱框鋁合金玻璃幕墻子目中 ， 有鍍膜玻璃 ， 鋁合金型材等材料。 ? 以上談到的都屬于事后控制 ， 在決算審計(jì)中更重要的是事中控制 。 只有這樣 ， 才能在日益激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中更加穩(wěn)健的占據(jù)一席之地 。 2. 按權(quán)限審批工程簽證。 投資控制中心 1. 編制項(xiàng)目《成本動(dòng)態(tài)控制表》、《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)》和《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表》。 開(kāi)發(fā)中心：組織項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更實(shí)施 ， 建立設(shè)計(jì)變更臺(tái)賬 。 項(xiàng)目部 ：按權(quán)限審批工程簽證 ， 并組織工程簽證實(shí)施 ， 建立工程簽證臺(tái)賬 。若在項(xiàng)目后期出現(xiàn)許多細(xì)項(xiàng)突破而預(yù)警時(shí)，其實(shí)成本早已發(fā)生失控，為此我們將動(dòng)態(tài)成本定義為 動(dòng)態(tài)成本 =合同價(jià)已支付部分 +變更洽商部分 +預(yù)計(jì)將要發(fā)生部分 （即雖然已支付部分在合同價(jià)以?xún)?nèi)，但加上預(yù)計(jì)發(fā)生部分已超合同價(jià)）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。 ? ? 5日前，由投控中心對(duì)合同的結(jié)算成本目標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并填寫(xiě)《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)》，對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行分析，提出相關(guān)解決建議，報(bào)監(jiān)委會(huì)審批。 ? ? ，要求采取有效降低成本措施解決。 ? .《項(xiàng)目成本管理流程》 待完善 成本動(dòng)態(tài)控制案例（二） ? 某開(kāi)發(fā)商在某商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目 C地塊的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)中 ， 對(duì)某建筑設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化論證 ， 原基礎(chǔ)底板厚度為 500MM， 下沉式地下廣場(chǎng)抗拔管樁的數(shù)量為 288根 ， 后經(jīng)優(yōu)化 ， 底板厚度減少150MM， 管樁數(shù)量減少 20%， 雖然拖延了幾天開(kāi)工時(shí)間 ， 卻極大地節(jié)約了成本 。 在制冷制熱相同的情況下 ， 選用電制冷或燃?xì)庵评錂C(jī)組會(huì)有不同的投資 ， 全年的運(yùn)行管理費(fèi)用也有較大差別 。 ? 執(zhí)行定額單價(jià)：應(yīng)按合同或招標(biāo)約定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行； ? 防止計(jì)算錯(cuò)誤 十、總公司、項(xiàng)目公司成本管理體系 目標(biāo)成本管理體系 — 事前 動(dòng)態(tài)成本管理體系 — 事中 成本后評(píng)估體系 — 事后 責(zé)任成本體系 — 責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制 成本構(gòu)成 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 : ? 土地成本 ? 前期費(fèi)用 ? 工程成本 ? 營(yíng)銷(xiāo)成本 ? 管理成本 ? 財(cái)務(wù)成本 ? 從成本的屬性來(lái)看 ， 土地成本 、 管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定 ， 其波動(dòng)幅度微小 ， 可控性相對(duì)較小；前期費(fèi)用 、 工程成本 、 營(yíng)銷(xiāo)成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況 、 涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況 ， 如采取有效措施 ， 則可壓縮性 （ 可控性 ） 較強(qiáng) 。 ? 目標(biāo)成本的編制一般有兩種方式：總公司編制 ， 下發(fā)執(zhí)行；項(xiàng)目公司編制報(bào)總公司批準(zhǔn)執(zhí)行 。 ? 從流程上講，建立目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)要求和類(lèi)似樓盤(pán)的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本。 動(dòng)態(tài)成本管理體系 ? 由于市場(chǎng)千變?nèi)f化和開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)因素 ， 必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理 。 項(xiàng)目后評(píng)估體系 ? 提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，可以通過(guò)后評(píng)估來(lái)改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性。 成本管理體系案例 —中海地產(chǎn) 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的總體思路 建立成本控制目標(biāo) 中海地產(chǎn)在各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始階段，即建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到部門(mén)； 公司成立成本控制小組 組長(zhǎng)由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任，定期（每半年）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施； 設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)部門(mén)人員的成本意識(shí)普及；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì) ， 控制設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響； 招標(biāo)是控制成本的最佳途徑 嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度 ， 及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計(jì) 、 合約 、 項(xiàng)目相互配合；規(guī)范材料樣板 、 工料規(guī)范 ， 減少合約履行糾紛和風(fēng)險(xiǎn) ，降低工程成本； 加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理 完善設(shè)計(jì)變更 、