【正文】 衡量 —美國會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)（ AAA）所屬的“成本與標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)”對(duì)成本的定義 Page3 個(gè)人的理解 舍得之間：有舍才有得 有無之間：能產(chǎn)生效益的是成本，不能產(chǎn)生效益的就是浪費(fèi) 多少之間：送一只雞，牽一頭牛 Page4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 土地費(fèi)用 前期費(fèi)用：勘察設(shè)計(jì)、前期工程 建筑安裝工程費(fèi)用：土建、安裝、裝修 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用：公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 稅金 其他費(fèi)用：含營銷費(fèi)用 Page5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成案例：市中心五星級(jí)酒店項(xiàng)目 總建筑面積 42516㎡ 項(xiàng) 目 金額（萬元） 單方造價(jià) 比 例 土地費(fèi)用 62, 14, % 前期費(fèi)用 8, 1, % 建筑安裝工程費(fèi)用 62, 14, % 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 10, 2, % 管理費(fèi)用 3, % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5, 1, % 稅金 % 其他費(fèi)用 4, 1, % 合 計(jì) 157, 37, % Page6 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成案例：精裝修高級(jí)公寓項(xiàng)目 總建筑面積 33803㎡ 項(xiàng)目 金額（萬元） 單方造價(jià) 土地費(fèi)用 49, 14, 前期費(fèi)用 4, 1, 建筑安裝工程費(fèi)用 37, 11, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 4, 1, 管理費(fèi)用 2, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3, 稅金 16, 4, 其他費(fèi)用 4, 1, 合計(jì) 121, 35, Page7 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成案例：高檔商場項(xiàng)目 總建筑面積： 81156㎡ 項(xiàng)目 金額（萬元） 單方造價(jià) 土地費(fèi)用 119,0 14, 前期費(fèi)用 12, 1, 建筑安裝工程費(fèi)用 98, 12, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 16, 2, 管理費(fèi)用 5, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8, 1, 稅金 其他費(fèi)用 8, 1, 合計(jì) 270,0 33, Page8 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理念 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)真正體現(xiàn)核心競爭力的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。 Page9 現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的思路 現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理首先考慮的是如何通過管理實(shí)現(xiàn)以最低的資源消耗（成本）完成項(xiàng)目的全部活動(dòng)，但同時(shí)它也強(qiáng)調(diào)必須考慮項(xiàng)目成本對(duì)于 項(xiàng)目產(chǎn)出物質(zhì)量和項(xiàng)目工期 的影響，這些是現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理與傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理最重要的區(qū)別。 搶工等經(jīng)營需要引起費(fèi)用的增加。 工程層面 編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動(dòng)態(tài)控制打下基礎(chǔ)。 Page12 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制核心部門的爭議 觀點(diǎn)一：投資管理部是項(xiàng)目成本控制的核心部門 觀點(diǎn)二：合約預(yù)算部門是項(xiàng)目成本控制的核心部門。 觀點(diǎn)六：財(cái)務(wù)部是項(xiàng)目成本控制的核心部門。 Page15 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程回顧 2. 前期工作 與決策分析 Page16 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管控的思路 1. 投資決策階段 ——項(xiàng)目成本估算 。這項(xiàng)工作包括根據(jù)項(xiàng)目的成本估算為項(xiàng)目的各項(xiàng)活動(dòng)分配預(yù)算，以及確定整個(gè)項(xiàng)目的總預(yù)算。 4. 工程竣工完畢階段 ——項(xiàng)目成本決算 。設(shè)計(jì)階段占有 70～ 80％的份量，工程階段（包括合約和實(shí)施階段） 30～ 20％，這是目前比較流行的觀點(diǎn)。 工程量清單招標(biāo) ， 計(jì)價(jià)方式簡潔 ， 一目了然 ， 在總價(jià)和單價(jià)上都充分競爭 ， 可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本 ， 便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo) ， 容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣 ， 有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位 ， 有利于工程順利實(shí)施； 工程量清單報(bào)價(jià) ， 能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價(jià)格水平 ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價(jià) ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫； 工程量清單范圍涉及的施工措施 ， 可以在合同中有效約定 ， 有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證； 設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià) ， 有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率 ， 便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況 ， 使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能； 工程量清單不作調(diào)整 ， 結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減 ， 有利于提高結(jié)算效率； 付款過程簡化 ， 減少施工過程中付款的分歧 。 誤區(qū)之三：套用定額價(jià)格計(jì)算直接費(fèi)控制工程成本的誤區(qū)。 對(duì)于常規(guī)設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容 ，其計(jì)價(jià)方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計(jì)算 。 ◆設(shè)計(jì)變更。 ◆工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 社會(huì)資源的考察、選用、評(píng)估與管理。 第三：由于管理成熟度的加深，相應(yīng)的管理規(guī)范仍在不斷編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用 ， 因此 ， 這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān) 。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評(píng)審委員會(huì) ，總經(jīng)理負(fù)責(zé) （ 3）設(shè)計(jì)成果 ?對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 ?設(shè)備選型方案提前確定 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合 ?根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算 審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合 報(bào)批設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)方案 ?根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作 ?方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) 設(shè)計(jì)部 ?方案設(shè)計(jì)評(píng)審 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) （ 2）報(bào)批 ?注意市政設(shè)計(jì) ?注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合 Page31 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 擴(kuò)初設(shè)計(jì) （ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 ?對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 ?設(shè)計(jì)要求 ?內(nèi)部審核 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門 （ 2）成本概算 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算 設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé) ?制訂經(jīng)營指導(dǎo)書 審算部負(fù)責(zé) （ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) ?專家評(píng)審 ?內(nèi)部評(píng)審 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) ?設(shè)計(jì)調(diào)整 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 樁基設(shè)計(jì) （ 1）地質(zhì)勘察 ?搜集權(quán)威地質(zhì)資料 ?自己專業(yè)人員勘察 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助 （ 2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審