【正文】 衡量 —美國會計學(xué)會（ AAA）所屬的“成本與標(biāo)準(zhǔn)委員會”對成本的定義 Page3 個人的理解 舍得之間：有舍才有得 有無之間：能產(chǎn)生效益的是成本，不能產(chǎn)生效益的就是浪費 多少之間：送一只雞，牽一頭牛 Page4 房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成 土地費用 前期費用：勘察設(shè)計、前期工程 建筑安裝工程費用：土建、安裝、裝修 公共基礎(chǔ)設(shè)施費用：公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施 管理費用 財務(wù)費用 稅金 其他費用：含營銷費用 Page5 房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成案例：市中心五星級酒店項目 總建筑面積 42516㎡ 項 目 金額（萬元） 單方造價 比 例 土地費用 62, 14, % 前期費用 8, 1, % 建筑安裝工程費用 62, 14, % 公共基礎(chǔ)設(shè)施費用 10, 2, % 管理費用 3, % 財務(wù)費用 5, 1, % 稅金 % 其他費用 4, 1, % 合 計 157, 37, % Page6 房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成案例：精裝修高級公寓項目 總建筑面積 33803㎡ 項目 金額（萬元） 單方造價 土地費用 49, 14, 前期費用 4, 1, 建筑安裝工程費用 37, 11, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費用 4, 1, 管理費用 2, 財務(wù)費用 3, 稅金 16, 4, 其他費用 4, 1, 合計 121, 35, Page7 房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成案例：高檔商場項目 總建筑面積： 81156㎡ 項目 金額（萬元） 單方造價 土地費用 119,0 14, 前期費用 12, 1, 建筑安裝工程費用 98, 12, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費用 16, 2, 管理費用 5, 財務(wù)費用 8, 1, 稅金 其他費用 8, 1, 合計 270,0 33, Page8 房地產(chǎn)項目成本控制的理念 房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)真正體現(xiàn)核心競爭力的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。 Page9 現(xiàn)代房地產(chǎn)項目成本控制的思路 現(xiàn)代房地產(chǎn)項目成本管理首先考慮的是如何通過管理實現(xiàn)以最低的資源消耗（成本）完成項目的全部活動，但同時它也強調(diào)必須考慮項目成本對于 項目產(chǎn)出物質(zhì)量和項目工期 的影響，這些是現(xiàn)代項目成本管理與傳統(tǒng)項目成本管理最重要的區(qū)別。 搶工等經(jīng)營需要引起費用的增加。 工程層面 編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動態(tài)控制打下基礎(chǔ)。 Page12 房地產(chǎn)項目成本控制核心部門的爭議 觀點一：投資管理部是項目成本控制的核心部門 觀點二：合約預(yù)算部門是項目成本控制的核心部門。 觀點六：財務(wù)部是項目成本控制的核心部門。 Page15 房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程回顧 2. 前期工作 與決策分析 Page16 項目動態(tài)成本管控的思路 1. 投資決策階段 ——項目成本估算 。這項工作包括根據(jù)項目的成本估算為項目的各項活動分配預(yù)算，以及確定整個項目的總預(yù)算。 4. 工程竣工完畢階段 ——項目成本決算 。設(shè)計階段占有 70～ 80％的份量，工程階段（包括合約和實施階段） 30～ 20％，這是目前比較流行的觀點。 工程量清單招標(biāo) ， 計價方式簡潔 ， 一目了然 ， 在總價和單價上都充分競爭 ， 可以體現(xiàn)各單位的真實成本 ， 便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo) ， 容易比較投標(biāo)單位的報價優(yōu)劣 ， 有利于選到報價合理的承建單位 ， 有利于工程順利實施； 工程量清單報價 ， 能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價格水平 ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價 ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫； 工程量清單范圍涉及的施工措施 ， 可以在合同中有效約定 ， 有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證； 設(shè)計變更套用工程量清單單價 ， 有利于提供設(shè)計變更簽證效率 ， 便于動態(tài)掌握實際工程成本情況 ， 使動態(tài)控制工程成本成為可能； 工程量清單不作調(diào)整 ， 結(jié)算時只算設(shè)計變更引起的工程量增減 ， 有利于提高結(jié)算效率； 付款過程簡化 ， 減少施工過程中付款的分歧 。 誤區(qū)之三：套用定額價格計算直接費控制工程成本的誤區(qū)。 對于常規(guī)設(shè)計變更涉及的內(nèi)容 ，其計價方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計算 。 ◆設(shè)計變更。 ◆工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 社會資源的考察、選用、評估與管理。 第三：由于管理成熟度的加深，相應(yīng)的管理規(guī)范仍在不斷編制中，本指南的內(nèi)容將在實踐中不斷完善。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用 ， 因此 ， 這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān) 。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴格審批。 由項目、設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會 ，總經(jīng)理負責(zé) （ 3）設(shè)計成果 ?對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整 ?設(shè)備選型方案提前確定 設(shè)計部負責(zé)，工程部配合 ?根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算 審算部負責(zé)，設(shè)計部配合 報批設(shè)計 （ 1）設(shè)計方案 ?根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計部負責(zé)，項目部、銷售部協(xié)作 ?方案設(shè)計招投標(biāo) 設(shè)計部 ?方案設(shè)計評審 招投標(biāo)評審委員會 （ 2）報批 ?注意市政設(shè)計 ?注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整 項目部負責(zé)，設(shè)計部配合 Page31 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 擴初設(shè)計 （ 1）擴初設(shè)計要求 ?對報批設(shè)計進一步調(diào)整 ?設(shè)計要求 ?內(nèi)部審核 設(shè)計部負責(zé)，知會各部門 （ 2）成本概算 ?根據(jù)擴初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算 設(shè)計部與工程部負責(zé) ?制訂經(jīng)營指導(dǎo)書 審算部負責(zé) （ 3）擴初設(shè)計圖 ?根據(jù)擴初設(shè)計要求招標(biāo) ?專家評審 ?內(nèi)部評審 招投標(biāo)評審委員會 ?設(shè)計調(diào)整 設(shè)計部負責(zé) 樁基設(shè)計 （ 1）地質(zhì)勘察 ?搜集權(quán)威地質(zhì)資料 ?自己專業(yè)人員勘察 設(shè)計部負責(zé)，工程部協(xié)助 （ 2）設(shè)計方案評審