【正文】 案例：精裝修高級(jí)公寓項(xiàng)目 總建筑面積 33803㎡ 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 單方造價(jià) 土地費(fèi)用 49, 14, 前期費(fèi)用 4, 1, 建筑安裝工程費(fèi)用 37, 11, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 4, 1, 管理費(fèi)用 2, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3, 稅金 16, 4, 其他費(fèi)用 4, 1, 合計(jì) 121, 35, Page7 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成案例：高檔商場(chǎng)項(xiàng)目 總建筑面積： 81156㎡ 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 單方造價(jià) 土地費(fèi)用 119,0 14, 前期費(fèi)用 12, 1, 建筑安裝工程費(fèi)用 98, 12, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 16, 2, 管理費(fèi)用 5, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8, 1, 稅金 其他費(fèi)用 8, 1, 合計(jì) 270,0 33, Page8 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理念 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)真正體現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。 搶工等經(jīng)營(yíng)需要引起費(fèi)用的增加。 Page12 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制核心部門的爭(zhēng)議 觀點(diǎn)一：投資管理部是項(xiàng)目成本控制的核心部門 觀點(diǎn)二：合約預(yù)算部門是項(xiàng)目成本控制的核心部門。 Page15 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程回顧 2. 前期工作 與決策分析 Page16 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管控的思路 1. 投資決策階段 ——項(xiàng)目成本估算 。 4. 工程竣工完畢階段 ——項(xiàng)目成本決算 。 工程量清單招標(biāo) ， 計(jì)價(jià)方式簡(jiǎn)潔 ， 一目了然 ， 在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng) ， 可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本 ， 便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo) ， 容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣 ， 有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位 ， 有利于工程順利實(shí)施； 工程量清單報(bào)價(jià) ， 能夠比較準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的價(jià)格水平 ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律控制工程成本；有了充分競(jìng)爭(zhēng)得到的單價(jià) ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)； 工程量清單范圍涉及的施工措施 ， 可以在合同中有效約定 ， 有利于規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證； 設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià) ， 有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率 ， 便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況 ， 使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能； 工程量清單不作調(diào)整 ， 結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減 ， 有利于提高結(jié)算效率； 付款過(guò)程簡(jiǎn)化 ， 減少施工過(guò)程中付款的分歧 。 對(duì)于常規(guī)設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容 ，其計(jì)價(jià)方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計(jì)算 。 ◆工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無(wú)法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 第三：由于管理成熟度的加深，相應(yīng)的管理規(guī)范仍在不斷編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 Page35 接受新報(bào)價(jià) 宗地信息掛牌公布 更新掛牌價(jià)格 確定競(jìng)得人 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 投標(biāo)單位的選擇 （ 1）資質(zhì) （ 2）管理水平 （ 3）技術(shù)力量 （ 4）歷史記錄 （ 5）資金實(shí)力 （ 6）合作經(jīng)歷 ?建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。 主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本 工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同； 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。 ?加強(qiáng)施工前的審核工作。 發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人 ?變更 必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 主管總經(jīng)理 （ 5）簽證的反饋 ?對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見。 審算部組織 工程部參加 ?限時(shí)編制材料計(jì)劃。 Page42 材料和設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 ?采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間 工程部 ?生產(chǎn)周期 與工程進(jìn)度相配合 ?運(yùn)輸周期 具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng) ?安裝、驗(yàn)收周期 與工程進(jìn)度相配合 ?交叉作業(yè)時(shí)間 與工序安排相聯(lián)系 材料的性能價(jià)格比 ?市場(chǎng)信息 日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信 息庫(kù)。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。 Page45 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 營(yíng)銷方案 （ 1）費(fèi)用總額 ?確定費(fèi)用目標(biāo)總額 項(xiàng)目部 （ 2）市場(chǎng)信息收集 （ 3）營(yíng)銷計(jì)劃 （ 4）營(yíng)銷預(yù)算 ?根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用 銷售部 （ 5）營(yíng)銷方案審批 ?征求各方面意見，按審批流 程操作 主管總經(jīng)理 營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用 （ 1）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用 ?銷售人數(shù)控制 ?銷售工作進(jìn)度控制 ?獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制 銷售部部門經(jīng)理 （ 2）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi) （ 3）賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi) （ 4）銷售模型費(fèi)用 （ 5）宣傳資料及禮品費(fèi) （ 6）展銷費(fèi) 銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理 （ 7）計(jì)劃額度控制 ?額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 主管總經(jīng)理 媒體選擇 （ 1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析 ?專人負(fù)責(zé) 銷售部 （ 2）招投標(biāo) ?先評(píng)后選的原則 銷售部 ?內(nèi)部評(píng)審 銷售部 ?招投標(biāo) 評(píng)審委員會(huì) Page46 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 樣板房裝修 （ 1）設(shè)計(jì)、裝修 ?市場(chǎng)信息收集 ?制訂裝修目標(biāo)成本總額 設(shè)計(jì)部、銷售部 （ 2）材料采購(gòu) ?信息搜集 ?材料、設(shè)備選型 設(shè)計(jì)部 （ 3）信息采集及招投標(biāo) ?招投標(biāo) 招投標(biāo)評(píng)審小組 （ 4）樣板房維護(hù) ?委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公司、銷售 部 （ 5）材料回收、保管和再利用 ?建立材料設(shè)備清單 ?使用登記 ?閑置品評(píng)估和處理 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合 銷售回款 （ 1）銷售折扣點(diǎn) 待定 銷售前臺(tái)負(fù)責(zé) （ 2）回款周期 待定 銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)， 財(cái)務(wù)監(jiān)督 Page47 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)