房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制措施(完整版)
【正文】 ，要向設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員提供盡可能詳盡的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)”“合理”，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬訂費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)目標(biāo)成本預(yù)測各項(xiàng)稅費(fèi)支出，預(yù)訂支出計(jì)劃，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。頁謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊——成本管理（1）建立企業(yè)內(nèi)部成本控制管理組織機(jī)構(gòu)成立一個(gè)強(qiáng)大的成本控制管理組織，配備精良而優(yōu)秀的技術(shù)管理干部和人員，經(jīng)常組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高內(nèi)部的整體素質(zhì)和管理水平，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新科學(xué)，成為一支真正有實(shí)力的、專業(yè)性的管理團(tuán)隊(duì)。因此，當(dāng)采取某項(xiàng)成本控制措施時(shí)，要考慮這項(xiàng)措施是否會(huì)對其他的項(xiàng)目目標(biāo)控制產(chǎn)生不利的影響。10具體的操作方法是：(1)在決策和設(shè)計(jì)過程中，編制投資概算及預(yù)算。但目前的監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個(gè)層面上，因而成本控制還是由建設(shè)單位決定。然后進(jìn)行第二次詢標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價(jià)。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場競爭機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。5％的總工程造價(jià)。35％。頁，共在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)(拆遷、賠償、過渡等項(xiàng)費(fèi)用)和配套設(shè)施費(fèi)用的高低，結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。7．稅費(fèi)。10這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。3040%。頁，共這一階段主要是在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析，綜合論證和決策。所謂一次性是指每次開發(fā)的項(xiàng)目均有不同的地域環(huán)境，風(fēng)格類型和使用要求，一次設(shè)計(jì)僅適用于一個(gè)特定開發(fā)項(xiàng)目。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè)，但也有其共同點(diǎn)。2．土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。但土地、土建、設(shè)備費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。如工程勘察(測量)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工檔案保證金、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)等。第6．貸款利息。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制措施項(xiàng)目策劃階段成本控制此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達(dá)到設(shè)計(jì)階段的成本控制。75％～95％；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，對工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的75％以上。通過對社會(huì)同類項(xiàng)目的價(jià)格、材料、設(shè)備、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤的調(diào)查，在項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的綜合比較、進(jìn)行投資估算，作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。家規(guī)模較大、信譽(yù)度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。10(6)定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；(7)及時(shí)掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；(8)注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對項(xiàng)目成本的影響。第不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，例如為了降低成本而降低質(zhì)量要求，結(jié)果可能因?yàn)橘|(zhì)量問題而造成返工或停工，拖延工期，不但達(dá)不到降低成本的目的，也會(huì)損害項(xiàng)目的整體功能和利益。6項(xiàng)目立項(xiàng)階段，作好目標(biāo)成本預(yù)測進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)首先要做好調(diào)查研究并收集大量的市場信息。頁謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊——成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)一般可統(tǒng)分為方案初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)?！耙匀藶楸尽弊骺紤]。b、結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一。這些都將對設(shè)計(jì)結(jié)果產(chǎn)生很大的影響。此外，在獨(dú)立費(fèi)項(xiàng)目和材料價(jià)格的定價(jià)也要起到作用，因?yàn)槟壳敖ㄖ袌錾细鞣N各樣的材料甚多，價(jià)格當(dāng)然也有所不同，在預(yù)算時(shí)原則上是根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉漠?dāng)期材料信息價(jià)，但實(shí)際上是不夠的，由于在實(shí)際工程中很可能用到的材料在生產(chǎn)廠家和品牌上與政府公布的信息是有對應(yīng)不上的，所以成本控制部門就必須進(jìn)行市場材料調(diào)查，提取真實(shí)的材料價(jià)格確保預(yù)結(jié)算成果達(dá)到較好的真實(shí)性。9（6）對施工進(jìn)度款的撥付要嚴(yán)格簽
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