房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制措施-預(yù)覽頁
【正文】 不可缺少的。1015%。準(zhǔn)備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源’，接用手續(xù)、人防、消防審核費(fèi)用等。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等。2房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須借助于銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付利息，貸款利息也成為開發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。7％8．其它費(fèi)用。30%左右。開發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)(或區(qū)域)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(投資估算)，在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同組成評(píng)審專家組。設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理的重點(diǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采用國(guó)家和省級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建第頁謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理設(shè)工期的長(zhǎng)短，而且也影響建設(shè)項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益，因而設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響最大。35％～75％；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為根據(jù)以往所開發(fā)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安工程總造價(jià)的按價(jià)值工程的理論來說，加大設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加實(shí)行限額設(shè)計(jì)既可以保證項(xiàng)目的資金面不會(huì)造成太大的缺口，又能促使設(shè)計(jì)師采用更經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，從而避免了設(shè)計(jì)的隨意性。(2)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用，將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)及材料商中選取在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。第頁謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理施工階段的成本控制。而事前控制最主要的就是加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。工程預(yù)決算的成本控制。(3)對(duì)影響工程造價(jià)的設(shè)計(jì)變更、簽證，從專業(yè)技術(shù)需要的角度，提出合理化方案，進(jìn)行篩選比較。5(l)作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發(fā)商、施工單位和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用，杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同步進(jìn)行。成本控制的全面性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費(fèi)用。頁，共制定成本控制管理目標(biāo)：從一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)開紿，首先要針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的特點(diǎn)、投資定位及相關(guān)影響因素等制定相應(yīng)的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益，多做調(diào)查研究，在可能的情況下要讓目標(biāo)成本盡可能詳細(xì)，甚至包括一些不可預(yù)見的成本支出及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，把成本預(yù)算系統(tǒng)化并編制成冊(cè)，這樣便于實(shí)施過程的核查和控制，使之達(dá)到“行之有效”。房地產(chǎn)價(jià)格主要由所處地段、土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購(gòu)買力等因素決定。7這兩個(gè)階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā)成本。（2）初步設(shè)計(jì)完成后，要認(rèn)真審查比對(duì)，不能過分依賴于設(shè)計(jì)部門。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)槲覀冊(cè)阡N售過程中發(fā)現(xiàn)很大一部分購(gòu)買者對(duì)戶型和居住環(huán)境看得很重，甚至超過了對(duì)價(jià)格的關(guān)注。在設(shè)計(jì)過程中，有些工程設(shè)計(jì)人員只注重設(shè)計(jì)“質(zhì)量”及設(shè)計(jì)期限，沒有更多的考慮設(shè)計(jì)對(duì)工程建設(shè)成本的重大影響。有些設(shè)計(jì)人員為了減少工作量，對(duì)配筋及截面不進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，統(tǒng)一配筋；比如對(duì)現(xiàn)澆板不分開間大小，都設(shè)計(jì)為統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費(fèi)的。10d、結(jié)構(gòu)按取大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示或作文字簡(jiǎn)單說明。通常施工圖預(yù)算都是在施工圖經(jīng)過有關(guān)部門審查之后工程發(fā)包前進(jìn)行施工圖預(yù)算，此時(shí)圖紙文件實(shí)際上已經(jīng)定局，施工圖預(yù)算只要是按照?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)的內(nèi)容及做法要求按國(guó)家規(guī)定的預(yù)算定額和工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算工程造價(jià)。（2）工程發(fā)包施工方的邀標(biāo)與選擇，嚴(yán)格選擇施工單位，要求施工方對(duì)項(xiàng)目施工管理具有較強(qiáng)的管理能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。簽訂合同認(rèn)真審核，嚴(yán)格施工合同的訂立。頁，共嚴(yán)格督促施工方按圖施工，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更及材料代用，對(duì)必要的變更要做到先算帳后簽證，做好現(xiàn)場(chǎng)各種施工記錄，做好材料進(jìn)料抽檢工作，及時(shí)掌握各種材料的市場(chǎng)價(jià)格信息，在保證質(zhì)量的前提下盡可能將工期提前。比如對(duì)工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負(fù)責(zé)。10160
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