房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制措施-預覽頁
【正文】 不可缺少的。1015%。準備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設費、土地有償出讓項目辦理“四源’，接用手續(xù)、人防、消防審核費用等。施工成本包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現(xiàn)場管理費、總部管理費等。2房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須借助于銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付利息，貸款利息也成為開發(fā)成本的一個重要組成部分。7％8．其它費用。30%左右。開發(fā)商制定招標文件除了小區(qū)(或區(qū)域)的總體規(guī)劃設計、功能、配套要求和建筑設計等技術指標外，還必須有經(jīng)濟指標(投資估算)，在方案評定時由技術專家和經(jīng)濟專家共同組成評審專家組。設計階段的成本控制，是項目建設全過程成本管理的重點，項目設計要盡可能采用國家和省級的設計標準，因為項目設計的優(yōu)劣不僅直接影響著建設費用的多少和建第頁謝金雄區(qū)域項目管理手冊——成本管理設工期的長短，而且也影響建設項目的使用價值和投資收益，因而設計階段對項目投資的影響最大。35％～75％；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為根據(jù)以往所開發(fā)的項目統(tǒng)計，設計費一般只占建安工程總造價的按價值工程的理論來說，加大設計費的投入可以降低建設項目的成本，即增加實行限額設計既可以保證項目的資金面不會造成太大的缺口，又能促使設計師采用更經(jīng)濟合理的設計方案，從而避免了設計的隨意性。(2)初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本費用，將施工圖預算嚴格控制在批準的范圍內，同時應加強設計變更的管理工作。首先在參加投標的企業(yè)及材料商中選取在招投標辦的監(jiān)督下采用了詢標的形式進行投標。第頁謝金雄區(qū)域項目管理手冊——成本管理施工階段的成本控制。而事前控制最主要的就是加強圖紙會審工作。工程預決算的成本控制。(3)對影響工程造價的設計變更、簽證，從專業(yè)技術需要的角度，提出合理化方案，進行篩選比較。5(l)作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發(fā)商、施工單位和用戶各方應承擔的保修責任和費用，杜絕非開發(fā)商自身責任所發(fā)生的保修支出。因此，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制、合同控制同步進行。成本控制的全面性房地產(chǎn)項目的成本控制是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程，包括整個房地產(chǎn)開發(fā)建設及銷售過程中的所有費用。頁，共制定成本控制管理目標：從一個項目建設開紿，首先要針對項目建設開發(fā)的特點、投資定位及相關影響因素等制定相應的目標成本和目標收益，多做調查研究，在可能的情況下要讓目標成本盡可能詳細，甚至包括一些不可預見的成本支出及風險系數(shù)，把成本預算系統(tǒng)化并編制成冊，這樣便于實施過程的核查和控制，使之達到“行之有效”。房地產(chǎn)價格主要由所處地段、土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。7這兩個階段可以分別確定具體的技術經(jīng)濟指標，每一項指標都關系到項目的開發(fā)成本。（2）初步設計完成后，要認真審查比對，不能過分依賴于設計部門。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為我們在銷售過程中發(fā)現(xiàn)很大一部分購買者對戶型和居住環(huán)境看得很重，甚至超過了對價格的關注。在設計過程中，有些工程設計人員只注重設計“質量”及設計期限，沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重大影響。有些設計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統(tǒng)一配筋；比如對現(xiàn)澆板不分開間大小，都設計為統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費的。10d、結構按取大值的方式進行統(tǒng)一標示或作文字簡單說明。通常施工圖預算都是在施工圖經(jīng)過有關部門審查之后工程發(fā)包前進行施工圖預算，此時圖紙文件實際上已經(jīng)定局，施工圖預算只要是按照圖紙設計的內容及做法要求按國家規(guī)定的預算定額和工程量計算規(guī)則進行計算工程造價。（2）工程發(fā)包施工方的邀標與選擇，嚴格選擇施工單位，要求施工方對項目施工管理具有較強的管理能力和經(jīng)濟實力。簽訂合同認真審核，嚴格施工合同的訂立。頁，共嚴格督促施工方按圖施工，嚴格控制設計變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳后簽證，做好現(xiàn)場各種施工記錄，做好材料進料抽檢工作，及時掌握各種材料的市場價格信息，在保證質量的前提下盡可能將工期提前。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責。10160
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